Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 24 апреля 2014 г. N Ф06-5393/13 по делу N А55-8891/2013

г. Казань

24 апреля 2014 г.

Дело N А55-8891/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 апреля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Муравьева С.Ю., Фатхутдиновой А.Ф.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2014 (председательствующий судья Марчик Н.Ю., судьи Кузнецов В.В., Холодная С.Т.)

по делу N А55-8891/2013

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "МВБ", г. Жигулевск Самарской области (ИНН 6345011766, ОГРН 1026303245275), общества с ограниченной ответственностью "Реал Плюс", г. Тольятти (ИНН 6322021711, ОГРН 1036301006092) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, г. Самара, Федеральному агентству по управлению государственным имуществом, г. Москва, о признании незаконными отказа в предоставлении на праве собственности за выкуп земельного участка, понуждении совершить определенные действия, с участием третьего лица - Палло Виктора Леонидовича, г. Жигулевск Самарской области,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "МВБ" (далее - первый заявитель, ООО "МВБ"), общество с ограниченной ответственностью "Реал Плюс" (далее - второй заявитель, ООО "Реал Плюс") обратились в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконными отказа Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее - первый ответчик, ТУ Росимущества в Самарской области) от 20.02.2013 N 1702 и отказа Федерального агентства по управлению государственным имуществом (далее - второй ответчик, Росимущество) от 16.01.2013 N ПП-10/732 в предоставлении на праве собственности за выкуп земельного участка, площадью 70 322 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Жигулевск, ул. Комсомольская, д. 41; об обязании ТУ Росимущества в Самарской области в течение десяти календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда принять решение о предоставлении ООО "МВБ" и ООО "Реал Плюс" на праве собственности за выкуп вышеназванного земельного участка и направить проект договора купли-продажи по выкупной цене, составляющей 2,5 % от кадастровой стоимости.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Палло Виктор Леонидович (далее - третье лицо, Палло В.Л.).

Решением суда первой инстанции от 19.08.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2014 решение суда первой инстанции отменено, требования ООО "МВБ", ООО "Реал Плюс" удовлетворены.

Суд признал незаконными отказ ТУ Росимущества в Самарской области от 20.02.2013 N 1702, отказ Росимущества от 16.01.2013 N ПП-10/732 в предоставлении на праве собственности за выкуп земельного участка, площадью 70 322 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Жигулевск, ул. Комсомольская, д. 41.

Также суд обязал ТУ Росимущества в Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителей.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, ТУ Росимущества в Самарской области обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований заявителей, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа, представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "МВБ" является собственников объектов недвижимости:

нежилое здание (лит. А) площадью 1366,90 кв.м.;

нежилое здание (лит. А1) площадью 4398,50 кв.м.;

нежилое здание (лит. А2) площадью 264,20 кв.м.;

нежилое здание (лит. А8) площадью 45,00 кв.м.;

нежилое здание (лит. А9) площадью 15,50 кв.м.

ООО "Реал Плюс" является собственником объекта недвижимости - нежилое здание (лит. А5) площадью 956,50 кв.м.

Палло В.Л. является собственником объекта недвижимости - здание мойки (лит. А7) площадью 363,80 кв.м.,

нежилое здание (лит. А12, А13), площадью 102,00 кв.м.,

здание склада (лит. А14) площадью 39,50 кв.м.

Право собственности ООО "МВБ", ООО "Реал Плюс", Пало В. Л. на указанные объекты недвижимого имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации прав.

Данные объекты недвижимости, расположенные по адресу: Самарская область, г. Жигулевск, ул. Комсомольская, д. 41, изначально принадлежали государственному автотранспортному предприятию производственного объединения "Волгоэнергостройпром" и при его приватизации в 1993 году вошли в уставной капитал Акционерного общества открытого типа "АвтоВолга" (т. 1 л.д. 113, 114-116).

Согласно свидетельству от 15.11.1996 серии САМ:02 N 000124 АООТ "АвтоВолга" предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок площадью 7,2 га для использования под производственную базу (т. 2 л.д. 98).

Впоследствии земельный участок площадью 70 322 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, г. Жигулевск, ул. Комсомольская, д. 41, поставлен на государственный кадастровый учет как ранее учтенный с присвоением кадастрового номера 63:02:0303011:1, с указанием даты внесения номера в государственный кадастр недвижимости - 03.12.2002, с разрешенным использованием: под производственную базу. Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 03.14.2013 N 63-00-102/13-152209 площадь земельного участка соответствует материалам межевания, земельный участок занят девятью объектами недвижимого имущества (т. 1 л.д. 153).

Земельный участок на праве собственности принадлежит Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.10.2002 серии 63-АА N 636029 (т. 2 л.д. 96).

ООО "Реал Плюс", ООО "МВБ", Палло В.Л. в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации(далее - ЗК РФ) обратились в ТУ Росимущества в Самарской области с заявлениями о представлении на праве общей долевой собственности за выкуп земельного участка площадью 70 322 кв.м., с кадастровым номером 63:02:0303011:1, расположенного по адресу: Самарская область, г. Жигулевск, ул. Комсомольская, д. 41 (т.1 л.д.117-121).

По поручению Росимущества 25.06.2012 ТУ Росимущества в Самарской области проведена внеплановая проверка фактического использования испрашиваемого земельного участка, в ходе которой установлено: наличие на земельном участке девяти объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности ООО "Реал Плюс", ООО "МВБ", Палло В.Л.; наличие на земельном участке либо на земельном участке, граничащим с ним, 12 вновь выявленных объектов недвижимого имущества, документы в отношении которых в территориальном управлении отсутствуют; на части земельного участка либо на земельном участке, граничащим с ним, организована свалка строительного мусора, часть поверхности участка загрязнена мазутным топливом; площадь земельного участка, используемого ООО "Реал Плюс", ООО "МВБ", Палло В.Л., несоразмерна площади объектов недвижимости, находящихся в их собственности.

Результаты проверки отражены в акте проверки от 25.06.2012 N 53/67-2012 (т. 2 л.д. 5-13).

Письмом от 16.01.2013 N ПП-10/732 Росимущество указало на невозможность представления земельного участка на праве собственности в связи с нахождением на испрашиваемом земельном участке или смежном с ним объектов недвижимого имущества, документы на которые в Росимуществе и территориальном управлении отсутствуют, и неиспользованием большей части земельного участка (здания, принадлежащие заявителям, находятся в полуразрушенном состоянии или не используются). Кроме того, Росимущество указало, что часть земельного участка загрязнена мазутным топливом, что приводит к деградации земель, в связи с чем земельный участок на основании подпункта 12 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ ограничен в обороте (т. 2 л.д. 1-4).

ТУ Росимущества в Самарской области письмом от 20.02.2013 N 1702 отказало ООО "Реал Плюс", ООО "МВБ", Палло В.Л. в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка и возвратило представленный пакет документов со ссылкой на письмо Росимущества от 16.01.2013 N ПП-10/732 (т. 2 л.д. 14-18).

Считая отказы ответчиков в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка незаконными и нарушающими права и законные интересы, ООО "Реал Плюс", ООО "МВБ" обратились в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявления.

Суд апелляционной удовлетворил требования ООО "Реал Плюс" и ООО "МВБ", признал незаконным отказ ТУ Росимущества в Самарской области и Росимущества и обязал устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Реал Плюс" и ООО "МВБ", полагая недоказанным наличие оснований для отказа в приобретении участка в общую долевую собственность.

Между тем судами не учтено следующее.

ООО "Реал Плюс", ООО "МВБ", Палло В.Л. приобрели по договорам купли-продажи в 2002, 2007, 2008 годах девять объектов недвижимости общей площадью 7731,42 кв. м. После совершения сделок купли-продажи объектов недвижимого имущества названные лица не оформили права на земельный участок, необходимый для эксплуатации этих объектов, и лишь 07.10.2011 обратились в ТУ Росимущества в Самарской области с заявлением о приобретении в собственность земельного участка площадью 70 322 кв. м., указав, что именно такой земельный участок они намерены приобрести в общую долевую собственность за выкуп в порядке статьи 36 ЗК РФ.

Согласно свидетельству от 15.11.1996 серии САМ:02 N 000124 ранее земельный участок площадью 7,2 га был предоставлен АООТ "АвтоВолга" для использования под производственную базу.

Из кадастрового паспорта от 03.14.2013 N 63-00-102/13-152209 (т. 1 л.д. 153) следует, что земельный участок с кадастровым номером 63:02:0303011:1 площадью 70 322 кв. м.+/-93 кв.м. относится к землям населенных пунктов с разрешенным использованием: под производственную базу.

Однако в материалах дела отсутствуют доказательства приобретения заявителями имущественного комплекса - производственной базы и доказательства того, что земельный участок указанной площади необходим для эксплуатации имущественного комплекса.

Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

При этом пунктом 1 статьи 28 ЗК РФ установлено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 этого Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 данного Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования. В силу названных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на часть такого земельного участка. При этом в пункте 2 статьи 35 ЗК РФ указано, что предельные размеры площади части земельного участка определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд, руководствуясь материалами дела, исходил из того, что до обращения в ТУ Росимущества в Самарской области испрашиваемый земельный участок не был разделен между собственниками объектов недвижимости, и сведения о его частях в государственный кадастр недвижимости в качестве самостоятельных объектов внесены не были; все собственники расположенных на земельном участке объектов недвижимости пришли к соглашению о приобретении испрашиваемого земельного участка в собственность; совместно в соответствии с пунктом 5 статьи 36 ЗК РФ обратились уполномоченный орган с соответствующим заявлением, приложив к нему все необходимые документы.

Между тем, указанный вывод не соответствует имеющимся в материалах дела доказательствам, в котором отсутствует совместное заявление ООО "Реал Плюс", ООО "МВБ", Палло В.Л. о предоставлении спорного земельного участка в общую долевую собственность за выкуп в порядке статьи 36 ЗК РФ.

Совместное заявление от 07.10.2011, на котором суд апелляционной инстанции основывает свой вывод, подано в ТУ Росимущества в Самарской области только от имени ООО "Реал Плюс" и ООО "МВБ", и с приложением документов, касающихся только названных юридических лиц, и подписано их представителями Водолазовой Ю.В. Последующие дополнения к указанному заявлению, имеющиеся в материалах дела, (представление дополнительных документов), также подтверждают факт обращения в уполномоченный орган только ООО "Реал Плюс" и ООО "МВБ" (т.1, л.д.117-121).

Доказательств обращения третьего собственника объектов недвижимости - Палло В.Л. в ТУ Росимущества в Самарской области с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в совместную долевую собственность материалы дела не содержат.

Отсутствуют доказательства обращения Палло В.Л. и с оспариванием отказа ТУ Росимущества в Самарской области и Росимущества и в суд, что следует из текста искового заявления и материалов дела.

Определением суда от 25.06.2013 Палло Виктор Леонидович привлечен к участию в деле по инициативе суда в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора с указанием его адреса: 446000, Самарская область, г. Жигулевск, ул. Почтовая, дом 19, кв. 5.

При этом единственным документом, имеющимся в деле и на котором имеется указание на этот адрес Палло Виктора Леонидовича (446000, Самарская область, г. Жигулевск, ул. Почтовая, дом 19, кв. 5), является свидетельство о государственной регистрации права от 19.12.2007.

Все судебные извещения, направленные по указанному судом адресу, Палло Виктору Леонидовичу не вручены, возвращены по истечению срока хранения, ни на одном судебном заседании в судах первой и апелляционной инстанции указанное лицо не участвовало.

Попыток получить информацию о его последнем месте жительства (после 2007 года) или возможном месте осуществления предпринимательской деятельности (если указанное лицо осуществляет предпринимательскую деятельность), материалы дела не содержат.

Согласно пункту 5 статьи 36 ЗК РФ если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду.

Между тем суд, при отсутствии в материалах дела однозначного волеизъявления Палло Виктора Леонидовича на получение земельного участка в общую долевую собственность, признав незаконными отказы ТУ Росимущества в Самарской области и Росимущества и удовлетворив требование ООО "Реал Плюс" и ООО "МВБ" о предоставлении им на праве собственности за выкуп всего земельного участка в целом, на котором в числе прочего располагаются объекты недвижимости, находящиеся в собственности Палло Виктора Леонидовича, нарушил исключительное право последнего на получение в собственность или аренду земельного участка, занятого принадлежащим ему недвижимым имуществом.

Поскольку материалы дела не содержат сведений о том, определился или нет Палло Виктор Леонидович с правом, на котором он намерен приобрести землю под принадлежащими ему на праве собственности объектами, суду надлежало определить, надлежащий ли способ защиты избран истцами в возникшем споре.

Кроме этого, судебная коллегия считает, что суд удовлетворил требование ООО "Реал Плюс" и ООО "МВБ" о продаже в собственность земельного участка площадью 70 322 кв. м. в нарушение требований статьи 33 ЗК РФ при отсутствии доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что площадь имеющегося при нежилых зданиях земельного участка составляет 70 322 кв.м. и является минимально необходимой и обоснованной для размещения на его территории предзаводской, производственной, подсобной и складской зон, технических полос для размещения инженерных сетей, зоны благоустройства и санитарно-защитного и шумозащитного озеленения, а также для обеспечения пожаробезопасности объекта, основан на представленном ООО "Реал Плюс" и ООО "МВБ" техническом заключении "Градостроительное обоснование необходимой площади земельного участка S=70 322 кв.м., используемого под производственную базу и расположенного по адресу: Самарская область, г. Жигулевск, ул. Комсомольская, д. 41", выполненном 28.04.2013 Научно-проектным центром "АРХИГРАД" ФГБОУ ВПО "Самарский государственный архитектурно-строительный университет" (т. 1 л.д. 122-176).

Между тем, в качестве нормативного обоснования данного заключения явились строительные нормы и правила, предусмотренные для промышленных предприятий" - СНиП II-89-80*. Строительные нормы и правила "Генеральные планы промышленных предприятий", утвержденные постановлением Госстроя СССР от 30.12.1980 N 213.

Согласно акту внеплановой проверки фактического использования земельного участка ТУ Росимущества в Самарской области на испрашиваемом земельном участке или смежном с ним (точные границы земельного участка не представилось возможным установить, ввиду неявки в ходе проверки представителей ООО "Реал Плюс", ООО "МВБ", Палло В.Л.) установлено нахождение еще 12 объектов, сделаны фотосъемки. Нахождение указанных объектов оспаривалось ООО "Реал Плюс", ООО "МВБ", Палло В.Л., однако мер к устранению данных противоречий судами не предпринято, доказательства, опровергающие или подтверждающие данный факт, не получены.

Кроме этого, основанием отказа со ссылкой на тот же акт проверки и фотоматериалы, явились выводы ответчиков о том, что земельный участок не используется, а здания, принадлежащие заявителям, находятся в полуразрушенном состоянии или не используются.

Данному доводу судами оценка не дана, несмотря на то, что в материалы дела заявителями также предоставлена фотофиксация спорной территории в качестве приложения к техническому заключению.

В этой связи выводы судов первой и апелляционной инстанций не могут быть признаны достаточно полными и обоснованными, судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, руководствуясь правовыми подходами, сформулированными Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации по вопросам приватизации земельных участков, под объектами недвижимости, принадлежащими на праве собственности разным собственникам, определить круг применимых к спорным правоотношениям нормативных правовых актов, дать надлежащую правовую оценку имеющимся доказательствам, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 19.08.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2014 по делу N А55-8891/2013 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Ф.В. Хайруллина

Судьи

С.Ю. Муравьев А.Ф. Фатхутдинова