Что ведет к приостановлению регистрации прав на землю в Москве? (А.В. Дмитриев, "Законодательство", N 10, октябрь 2001 г.)

Что ведет к приостановлению регистрации прав на землю в Москве?

Система регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе на земельные участки, окончательно сформировалась сравнительно недавно и была закреплена в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(1) (далее - Федеральный закон).

Приняв от правообладателя заявление с просьбой о регистрации соответствующего вещного права или договора, а также необходимый пакет документов, регистрирующий орган, казалось бы, может либо зарегистрировать заявленное вещное право или договор, либо, при наличии законных оснований, отказать в этой регистрации.

Однако существует и промежуточное решение - приостановление регистрации, которое осуществляется по инициативе регистрирующего органа или самого правообладателя.

Причем заявителем может стать не только правообладатель, так как, если права возникли на основании нотариально удостоверенных сделок, заявление о государственной регистрации может подать одна из сторон договора или уполномоченное лицо при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности (п.1 ст.16 Федерального закона). С заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества также может обратиться одна из сторон такого договора (п.1 ст.26 Федерального закона).

Основания для приостановления государственной регистрации прав перечислены в ст.19 Федерального закона. Такое приостановление возможно:

а) при наличии у регистратора сомнений в наличии оснований для регистрации прав (п.1) или в подлинности представленных документов (п.2);

б) при подаче правообладателем (уполномоченным лицом) заявления о приостановлении регистрации с указанием основания такой просьбы. Очевидно, что причины должны быть исключительно уважительные (п.3);

в) при наличии соответствующего определения или решения суда (п.4).

Чтобы регистрирующий орган необоснованно не затягивал процесс регистрации, законодатель указал, что срок ее приостановления по инициативе регистрирующего органа составляет не более одного месяца без учета времени, отведенного непосредственно на регистрацию (п.1, 2 ст.19 Федерального закона). На основании же письменного заявления правообладателя или надлежащим образом уполномоченного им на то лица государственная регистрация может быть приостановлена на срок не более трех месяцев (п.3 ст.19 Федерального закона).

Чаще всего приостановление происходит по инициативе регистратора в результате правовой экспертизы документов, когда они не соответствуют требованиям ст.18 Федерального закона, а именно:

а) договоры, представленные на регистрацию, не скреплены печатями и подписями сторон;

б) в договорах встречаются не оговоренные всеми сторонами сделки исправления;

в) изменения, вносимые в распорядительные акты уполномоченных органов власти, на основании которых возникает право, произведены в нарушение установленного порядка;

г) отсутствуют упоминаемые в тексте договора изменения и приложения к договору.

В ходе проверки законности сделки в соответствии со ст.13 Федерального закона у регистратора могут появляться дополнительные основания для приостановления государственной регистрации. Нередко в договоре аренды (субаренды) объект недвижимости (например, земельный участок) определен неоднозначно, что не соответствует требованиям п.3 ст.607 ГК РФ. В названном договоре должны быть указаны сведения, позволяющие точно установить имущество, подлежащее передаче арендатору (субарендатору) в качестве объекта аренды (субаренды). При отсутствии таких данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду (субаренду), считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным. Причиной подобных затруднений становятся разночтения в правоустанавливающих, правоудостоверяющих и других документах, представленных на регистрацию. Они могут неодинаково устанавливать местоположение (адрес) земельного участка, его границы и площадь. Например, эти сведения могут быть различными в распорядительном акте уполномоченного органа власти, устанавливающем право на земельный участок, соответствующем договоре и плане земельного участка.

Согласно распоряжению мэра г. Москвы от 15 ноября 1995 г. N 602-рм "О создании службы адресного реестра объектов недвижимости г. Москвы при МосгорБТИ", на Московское городское бюро технической инвентаризации возложена обязанность регистрировать адреса всех имеющихся, вновь построенных, реконструируемых и ликвидируемых объектов жилой и нежилой недвижимости и подтверждать правильность таких адресов. Поскольку в условиях городского землепользования в соответствии с действующим гражданским и земельным законодательством судьба земельного участка соответствует судьбе здания, адресные ориентиры земельного участка обычно соответствуют адресу зданий, на нем расположенных.

Указанные разночтения могут быть выявлены и при установлении регистрирующим органом отсутствия противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на данный земельный участок (например, при внесении в Единый государственный реестр прав каких-либо изменений, касающихся ранее зарегистрированных прав, либо при регистрации договора аренды земельного участка общего долевого пользования (с тем же кадастровым номером)).

В Москве установлено, что государственная регистрация прав пожизненного наследуемого владения и бессрочного (постоянного) пользования земельными участками осуществляется при наличии распорядительного акта уполномоченного органа власти и удостоверенного Москомземом плана земельного участка*(2). Поэтому необходимо, чтобы размеры площади земельного участка, зафиксированные в распорядительном акте уполномоченного органа власти и на плане земельного участка, совпадали. В противном случае (например, когда площадь земельного участка согласно плану больше, чем указанная в акте) отсутствует волеизъявление полномочного представителя собственника городских земель на предоставление земельного участка в той части, которая превышает площадь, указанную в акте.

Поскольку план земельного участка является всего лишь документом, содержащим сведения о кадастровом учете (ст.16 Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре"*(3)), то получается, что пользователь занял "лишнюю" часть площади самовольно, т.е. незаконно.

Все сказанное подтверждает арбитражная судебная практика.

Так, ЗАО "А" обратилось в арбитражный суд с иском к уполномоченному органу о признании частично недействительным государственного акта на право бессрочного (постоянного) пользования землей, выданного данным уполномоченным органом общественной организации "Б" для эксплуатации зданий и сооружений в соответствии с уставными видами деятельности. Исковые требования истца арбитражный суд удовлетворил по следующим основаниям. Ответчик оформил государственный акт о праве бессрочного (постоянного) пользования общественной организацией "Б" земельным участком площадью 66,5 га (согласно плану). В соответствии с действующими нормативными актами местной администрации ответчик оформляет и выдает государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком на основании решения местной администрации о предоставлении участка в бессрочное (постоянное) пользование. Однако решениями местной администрации, которые явились основанием к оформлению государственного акта на право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком, установлено право бессрочного (постоянного) пользования только в отношении 65 га. Поскольку в государственном акте на право бессрочного (постоянного) пользования указана площадь земельного участка на 1,5 га больше, то включение в государственный акт дополнительной площади произведено ответчиком неправомерно. Кроме того, излишне включенная в государственный акт площадь земельного участка длительное время находилась в хозяйственном пользовании истца (ЗАО), который занял ее под постройки. На основании изложенного арбитражный суд признал недействительным частично, в отношении земельного участка площадью 1,5 га, государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком площадью 66,5 га, выданный общественной организации "Б". Апелляционная инстанция арбитражного суда данное решение оставила без изменения*(4).

Прежде чем в Единый государственный реестр прав будет внесена запись о регистрации вещного права на земельный участок либо об обременении (ограничении) этого права, необходимо этот участок описать и внести соответствующие сведения в тот же реестр (ст.12 Федерального закона). Поэтому обязательным документом при государственной регистрации прав на недвижимость является план земельного участка (п.1 ст.17 Федерального закона), который составляют и удостоверяют специально уполномоченные органы (п.2 ст.18 Федерального закона).

В Москве органом, ответственным за проведение кадастровых работ, является Москомзем. План земельного участка составляется в форме, определенной Временной инструкцией по составлению и оформлению плана земельного участка объекта недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации*(5). Если план земельного участка, представленный на регистрацию, не соответствует требованиям названной инструкции, у регистратора появляются законные сомнения в однозначной идентификации объекта, требуемой ст.12 Федерального закона.

Чаще всего, по свидетельству регистрирующего органа, в планах земельных участков недостает либо даты составления плана, либо подписи уполномоченного должностного лица Москомзема (обычно это начальник территориального объединения Москомзема), либо оттиска печати. Кроме того, иногда на плане не указывается общая площадь земельного участка и (или) площадь его части, являющейся предметом договора, либо не выделяются границы части (частей) земельного участка, права на которую регистрируются. Если предметом регистрируемого договора являются части земельного участка, то для каждой части участка, выделенного на плане, должна указываться соответствующая площадь. При этом необходимо выделить как границы части (частей) участка, являющейся предметом договора, представленного на регистрацию (с указанием ее площади), так и границы всего участка (с указанием его общей площади).

Планы земельных участков представляются в подлиннике.

Не менее важна проверка субъекта регистрируемых правоотношений.

В силу п.3 ст.9, ст.13, 16 Федерального закона регистрирующий орган обязан выяснить, вправе ли правообладатели и лица, приобретающие эти права, совершать соответствующие сделки, а также убедиться в подлинности их волеизъявления.

Согласно ст.53 ГК РФ, юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы (единоличные или коллегиальные), действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Однако бывают случаи, когда представленные на регистрацию документы подписаны лицом, не имеющим соответствующих полномочий.

Такое случается также, когда правообладателями являются физические лица.

Представленный на государственную регистрацию договор должен быть собственноручно подписан лицом, уполномоченным на его заключение. При совершении сделок возможно использование факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи, но лишь в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Поскольку государственная регистрация прав проводится на основании не только заявления правообладателя, стороны (сторон) сделки, но и заявления уполномоченного им (ими) на то лица (ст.16 Федерального закона), проверяется наличие у последнего надлежащим образом оформленной доверенности, подтверждающей соответствующие полномочия. Лицо, выдавшее доверенность на право совершения регистрационных действий, должно иметь на это право в соответствии с учредительными документами юридического лица.

Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица - учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность.

Регистрационные действия часто приостанавливаются по инициативе регистрирующего органа из-за несоответствия содержания регистрируемых сделок требованиям действующего законодательства.

Так, с учетом одного из основополагающих принципов гражданского законодательства - свободы договора, стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иным правовым актом. Кроме того, в заключенном договоре могут содержаться элементы различных договоров (ст.421 ГК РФ).

Однако стороны не должны забывать при этом, что тот же договор, согласно ст.422 ГК РФ, должен соответствовать обязательным для сторон императивным нормам, установленным законом и иным правовым актом. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма (п.1 ст.434 ГК). Форма договора аренды, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, должна быть обязательно письменной (ст.609 ГК РФ). Несоблюдение указанных требований к договору влечет приостановление государственной регистрации.

Например, трехсторонний договор аренды земельного участка заключили, с одной стороны, арендодатель, с другой - два арендатора. Но после осуществления данного волеизъявления участникам соглашения необходимо помнить, что с учетом п.1 ст.421 ГК РФ любое самое незначительное дополнение к упомянутому договору должно иметь ту же форму, что и договор, т. е. быть подписано тремя сторонами.

Бывают случаи, когда стороны вносят изменения в заключенный договор путем подписания дополнительного соглашения, однако датируют его более ранним числом, чем сам договор, что приводит к приостановлению государственной регистрации.

Причиной для приостановления регистрации может явиться несоблюдение сторонами требований земельного законодательства. Так, в договоре субаренды земли без решения уполномоченного органа власти порой меняется целевое назначение земельного участка или его части, что противоречит ст.53 ЗК РСФСР, обязывающей арендатора использовать земельный участок только в соответствии с установленным целевым назначением.

В Москве порядок передачи земельных участков в субаренду регламентирован Положением, утвержденным распоряжением мэра г. Москвы от 9 ноября 1998 г. N 1129-рм. В соответствии с этим документом изменение целевого назначения земельного участка, передаваемого в субаренду, оформляется решением специально уполномоченного органа московской городской администрации - Окружной комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию.

Часто в качестве предмета договора субаренды указывают право аренды, что противоречит ст.607, 615 ГК РФ. Предметом договора субаренды может быть только индивидуально определенное имущество, принадлежащее арендатору на основании соответствующего договора аренды, например, земельный участок или его часть.

Кроме того, в договоре субаренды необходимо указывать на соответствующий договор аренды.

Иногда стороны предусматривают в договоре субаренды такие положения, которые не допускаются нормами гражданского законодательства, а именно предусматривается возможность совершения субарендатором сделок с земельным участком или с правом субаренды, что противоречит п.2 ст.615 ГК РФ. Такое право предоставлено с согласия арендодателя только арендатору. Аналогия закона к субарендным отношениям неприменима, так как противоречит сути этих отношений. Правомочие по распоряжению, подобное предоставляемому арендатору, у субарендатора возникнуть не может.

Следует также учитывать, что при предоставлении земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение ограничения (обременения) в праве пользования этими объектами недвижимости могут устанавливаться исключительно уполномоченными органами власти.

Таким образом, аккуратность и скрупулезное выполнение требований к документам, необходимым для государственной регистрации прав, позволят значительно сократить потери времени.

А.В. Дмитриев,

кандидат юрид. наук, руководитель Южного территориального агентства

Московского городского комитета по государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним

"Законодательство", N 10, октябрь 2001 г.

-------------------------------------------------------------------- -----

*(1) СЗ РФ. 1997. N 30. Ст.3594.

*(2) Постановление правительства Москвы от 6 июля 1999 г. N 600 "О ходе выполнения распоряжения мэра Москвы от 08.04.98 N 341-рм "О создании Московского городского комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и постановления правительства Москвы от 01.12.98 N 915 "О выполнении программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"".

*(3) СЗ РФ. 2000. N 2. Ст.149.

*(4) См. материалы Московского городского комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Решения арбитражного суда по делу N 96-472 от 3 января 2001 г. и от 12 апреля 2001 г.

*(5) Утверждена распоряжением первого заместителя премьера правительства Москвы от 20 сентября 1999 г. N 723-рзп.