Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20 августа 2014 г. N Ф06-12522/13 по делу N А65-27016/2013

г. Казань

20 августа 2014 г.

Дело N А65-27016/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 августа 2014 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрова А.Л.,

судей Галиуллина Э.Р., Сафина Н.Н.,

при участии представителей:

заявителя - Замалеевой А.Г., доверенность от 11.08.2014, Прокофьевой О.Е., доверенность от 11.08.2014,

в отсутствие:

ответчика - извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казанного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.01.2014 (судья Иванов О.И.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2014 (председательствующий судья Кувшинов В.Е., судьи Попова Е.Г., Семушкин В.С.)

по делу N А65-27016/2013

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Яшьлек", г. Казань (ОГРН 1111673001472, ИНН 1648031353) к муниципальному казанному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" о признании незаконными действий, выраженных в письме от 02.09.2013 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Яшьлек" (далее - ООО "Яшьлек", общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета города Казани", выраженных в письме от 02.09.2013 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений, и обязании заключить договор купли-продажи помещений.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.01.2014 по делу N А65-27016/2013 заявление удовлетворено. Суд признал незаконными действия муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", выраженные в письме от 02.09.2013 N 15394/кзио-исх об отказе ООО "Яшьлек" в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений общей площадью 896,2 кв. м. На учреждение возложена обязанность заключить с ООО "Яшьлек" в установленном порядке и сроки договор купли-продажи нежилых помещений по техническому паспорту за инвентарным номером 644, номера помещений 18, 19, 21-25, 27, 28, 30-41, 59, 61-63, 65-73, 130-132, 152, 183, 184, 197, 198, 200-202 общей площадью 896,2 кв. м, расположенных на 1 этаже дома 131 по ул. Декабристов в г. Казани.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2014 решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" - без удовлетворения.

В кассационной жалобе муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" просит отменить состоявшиеся судебные акты с принятием нового решения об отказе в удовлетворении заявления ООО "Яшьлек". Считает, что суд пришел к ошибочному выводу о наличии у ООО "Яшьлек" преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку право аренды возникло из договора аренды, заключенного с открытым акционерным обществом "Миллениум Зилант-Сити" (далее - ОАО "Миллениум Зилант-Сити"), в отношении помещений, находившихся в собственности акционерного общества, и Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) не распространяет свое действие на отношения, возникшие из таких договоров аренды.

В судебном заседании представители ООО "Яшьлек" просят отказать в удовлетворении кассационной жалобы. Считают, что заключенным обществом с Комитетом земельных и имущественных отношений дополнительным соглашением от 25.11.2011 к договору аренды от 01.10.2011, заключенному с ОАО "Миллениум Зилант-Сити", нахождение имущества в аренде у ООО "Яшьлек" одобрено муниципальным органом, имущество находилось в пользовании общества два года, и у общества возникло преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность в силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", извещенное о времени и месте судебного разбирательства в соответствии со статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представителя в судебное заседание не направило.

Проверив законность обжалованных решения и постановления, правильность применения судами норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы, пояснений явившихся в судебное заседание представителей ООО "Яшьлек", судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Суд первой инстанции установил, что 01.07.2011 между ООО "Яшьлек" (арендатор) и ОАО "Миллениум Зилант-Сити" был заключен договор аренды нежилых помещений N 18, 19, 21-25, 27, 28, 30-41, 59, 61-63, 65-73, 130-132, 152, 183, 184, 197, 198, 200-202 общей площадью 896,2 кв. м, расположенных на 1 этаже дома 131 по ул. Декабристов в г. Казани. 01.10.2011 между теми же лицами заключен договор аренды тех же помещений на срок по 31.08.2012.

Суд пришел к выводу о том, что арендованные помещения находились в собственности ОАО "Миллениум Зилант-Сити", однако на основании утвержденного Арбитражным судом Республики Татарстан 27.10.2011 по делу N А65-16361/2010 мирового соглашения были возвращены в муниципальную собственность. После возвращения арендованных помещений в муниципальную собственность между ООО "Яшьлек" и муниципальным казенным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" 25.11.2011 было заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 01.10.2011 N 1648-Л.

06.08.2013 ООО "Яшьлек" обратилось к Комитету с письмом о приобретении в собственность арендуемых помещений на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Комитет письмом от 02.09.2013 N 15394/КЗИО-исх отказал обществу в приобретении арендуемых помещений в собственность в связи с отсутствием преимущественного права, поскольку арендуемые помещения находились в аренде у общества по состоянию на 01.07.2013 менее двух лет.

Данный отказ в соответствии с пунктом 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ послужил основанием для обращения общества в суд с настоящим заявлением.

Суд пришел к выводу, что переход права собственности на арендованные помещения от ОАО "Миллениум Зилант-Сити" в силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации не изменяет и не расторгает договор аренды, воля уполномоченного органа муниципального образования была направлена на сохранение арендных отношений, ООО "Яшьлек" непрерывно владело помещениями на основании ранее заключенных им договоров аренды с 01.07.2011 по 22.08.2013, после чего стороны заключили на торгах новый договор аренды тех же помещений.

Суд установил отсутствие у общества задолженности по арендным платежам и соответствие общества установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" критериям субъекта малого (среднего) предпринимательства.

На основании установленных обстоятельств суд пришел к выводу о возникновении у ООО "Яшьлек" в силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых помещений, приняв решение о признании незаконным отказа в выкупе помещений и обязании муниципального органа заключить в установленном порядке и в сроки договор купли-продажи арендованных помещений.

Суд апелляционной инстанции признал выводы суда первой инстанции законными и обоснованными.

Суд первой инстанции установил, что первоначально договора аренды помещений были заключены ООО "Яшьлек" в 2011 году с ОАО "Миллениум Зилант-Сити", и в этот период помещения находились в собственности акционерного общества. Именно нахождением имущества в собственности акционерного общества на момент заключения договоров аренды Комитет земельных и имущественных отношений обосновывает отсутствие у общества преимущественного права на выкуп арендованного имущества, поскольку с момента заключения первого договора аренды имущества с уполномоченным муниципальным органом (25.11.2011) до 01.07.2013 прошло менее двух лет.

Особенностью данного спора является то, что договора аренды недвижимости были заключены ООО "Яшьлек" в 2011 году не с уполномоченным органом муниципального образования, а с ОАО "Миллениум Зилант-Сити", которому находящиеся в муниципальной собственности объекты недвижимости были переданы в 2007 году муниципальным образованием в оплату дополнительного выпуска акций, и возвращены во владение муниципального образования только в 2011 году во исполнение мирового соглашения, утвержденного арбитражным судом.

ОАО "Миллениум Зилант-Сити" создано муниципальным образованием "Город Казань" в 2006 году, 100% акций акционерного общества находились в муниципальной собственности. Объекты недвижимости, находящиеся в муниципальной собственности, были внесены в оплату дополнительного выпуска акций созданного ОАО "Миллениум Зилант-Сити" на основании распоряжения Комитета земельных и имущественных отношений от 09.08.2007 N 2296р "Об оплате доли учредителя в уставном капитале ОАО "Миллениум Зилант-Сити".

Этот дополнительный выпуск акций приказом Федеральной службы по финансовым рынкам от 15.01.2010 N 10-35/пз-и признан несостоявшимся. Утвержденным Арбитражным судом Республики Татарстан 27.10.2011 по делу N А65-16361/2010 мировым соглашением между муниципальным образованием "Город Казань" и ОАО "Миллениум Зилант-Сити" переданное в оплату дополнительных акций муниципальное имущество подлежало возвращению муниципальному образованию.

Признание 15.01.2010 уполномоченным федеральным органом дополнительного выпуска акций ОАО "Миллениум Зилант-Сити" несостоявшимся повлекло отсутствие правовых последствий сделки по передаче муниципального имущества в оплату акций, за исключением аннулирования государственной регистрации акций и возврата собственнику полученного в счет их оплаты. По сути, сделки по оплате акций за счет муниципального имущества не состоялись, вследствие чего переданное в счет оплаты акций имущество не перешло в собственность акционерного общества, право муниципальной собственности на это имущество не прекратилось.

Действительно, договора аренды от 01.07.2011 N 1505-Р и от 01.10.2011 N 1648-Л были заключены ООО "Яшьлек" с ОАО "Миллениум Зилант-Сити", во владении которого они в то время находились, в отсутствие волеизъявления уполномоченного органа муниципального образования на передачу имущества в аренду обществу. Наличие или отсутствие волеизъявления собственника - муниципального образования, на отчуждение муниципального имущества, в том числе на условиях аренды, не может не учитываться при разрешении вопроса об упрощенной приватизации имущества. Договор аренды муниципальной недвижимости, заключенный неуполномоченным муниципальным образованием лицом, не свидетельствует о наличии волеизъявления собственника на отчуждение имущества и не порождает правовых последствий для муниципального образования. Такой договор в силу статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации порождает последствия для муниципального образования только при последующем одобрении сделки. Одобрение уполномоченным органом договора аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности, заключенного неуполномоченным лицом, влечет и последствия, предусмотренные Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ - возникновение преимущественного права арендатора на выкуп арендованных помещений.

В данном случае Комитет прямо одобрил передачу акционерным обществом муниципальных помещений в арендное пользование ООО "Яшьлек", заключив 25.11.2011 с обществом как уполномоченное лицо собственника помещений дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 01.10.2011 N 1648-Л.

В силу статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации изменением договоров существующие арендные отношения сохранены, при этом из дополнительного соглашения от 01.10.2011 прямо следует воля уполномоченного органа муниципального образования на сохранение арендных отношений, первоначально возникших из договора от 01.07.2011 N 1505-Р.

С момента начала действия договора аренды N 1460-Р (01.07.2011) до 01.07.2013 прошли ровно два года, в течение которых имущество находилось в арендном пользовании ООО "Яшьлек", а следовательно требование пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ соблюдено. Наличие иных предусмотренных статьей 3 данного закона оснований возникновения преимущественного права приобретения в собственность арендованного имущества установлено судом и не оспаривается Комитетом земельных и имущественных отношений в кассационной жалобе.

При таких обстоятельствах предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалованных судебных актов судебная коллегия не усматривает.

Суд кассационной инстанции обращает внимание на то, что на основании части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом принято решение не только о признании оспариваемого отказа уполномоченного муниципального органа в реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества арендатором в собственность, но и решение о возложении на Комитет обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем обязания заключить в установленном порядке и в установленные сроки договор купли-продажи помещений. В данном случае суд неправильно применил статью 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, фактически удовлетворив требование о понуждении заключения договора в отсутствие оферты. Решение суда в этой части подлежит исполнению в соответствии с пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, которая возлагает на уполномоченный орган обязанность: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.01.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2014 по делу N А65-27016/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.Л. Петров

Судьи

Э.Р. Галиуллин Н.Н. Сафин