Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 10 сентября 2014 г. N Ф06-13968/13 по делу N А49-10215/2013

г. Казань

10 сентября 2014 г.

Дело N А49-10215/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 сентября 2014 года.

ГАРАНТ:

Определением СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 2 апреля 2015 г. N 306-КГ14-6218 настоящее постановление отменено

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Муравьева С.Ю., Петрушкина В.А.,

при участии представителей:

заявителя - Лебедевой В.В. (доверенность от 05.05.2014),

третьего лица - Лебедевой В.В. (доверенность от 28.04.2014),

в отсутствие:

заинтересованного лица - извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Парус", Николаева Михаила Борисовича

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 12.03.2014 (судья Дудорова Н.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014 (председательствующий судья Холодная С.Т., судьи Терентьев Е.А., Бажан П.В.)

по делу N А49-10215/2013

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Парус", г. Пенза (ОГРН 1125836006570, ИНН 5836654615) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, г. Пенза (ОГРН 1045802010132, ИНН 5834029976) с привлечением третьего лица: Николаева Михаила Борисовича, г. Пенза, о признании незаконными действий по приостановлению государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Парус" (далее - ООО "Парус") обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее - Управление Росреестра по Пензенской области) по приостановлению государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилого дома, заключенного между ООО "Парус" и Николаевым М.Б., от 17.07.2013, а также с требованием обязать ответчика устранить допущенные нарушения и зарегистрировать указанный договор (л.д. 4-6).

ООО "Парус" заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного срока на обращение в суд, установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 95-96).

Решением суда первой инстанции от 12.03.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014, ООО "Парус" в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационных жалобах ООО "Парус" и Николаев М.Б. просит отменить вышеуказанные судебные акты, по основаниям указанным в жалобах, принять по делу новое решение об удовлетворении заявления ООО "Парус" о признании незаконным действий Управления Росреестра по Пензенской области по приостановлению государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенного между ООО "Парус" и Николаевым Михаилом Борисовичем, от 17.07.2013.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "Парус" на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 58:29:4003008:111 общей площадью 10 402 кв. м из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием: многоквартирные жилые дома выше 5-ти этажей, местонахождение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир в районе пр. Коммунистического, 1, 2, 5, 6, 7, 8, 9. Адрес ориентира: Пензенская область, г. Пенза. Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 58 АБ N 395606 от 28.02.2013 (л.д. 25).

Администрацией города Пензы 05.07.2013 ООО "Парус" выдано разрешение на строительство на указанном земельном участке многоквартирного жилого дома (л.д. 87).

17 июля 2013 года между заявителем (Застройщик) и г. Николаевым Михаилом Борисовичем (Участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве, в соответствии с условиями которого, Застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить на указанном земельном участке многоквартирный жилой дом N 1 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный данным договором, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства (л.д. 11-18)

Стороны указанного договора 19.07.2013 обратились в Управление Росреестра Пензенской области с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 17.07.2013.

В Управление Росреестра по Пензенской области 30.07.2013 поступило постановление судьи Ленинского районного суда г. Пензы от 29.07.2013 по делу N 3/6-219/13, которым удовлетворено ходатайство ст. следователя СО УФСБ России по Пензенской области и наложен арест на земельный участок, расположенный относительно ориентира в районе Коммунистического проезда, 1, 2, 5, 6, 7, 8, 9, кадастровый номер 58:29:4003008:111, а также протокол наложения ареста на имущество от 30.07.2013, составленный следователем СО УФСБ России по Пензенской области на основании постановления суда от 29.07.2013 и в соответствии со статьей 115 УПК РФ, которым наложен арест на указанный земельный участок, запрещено производить в отношении него регистрационные и какие-либо другие действия (л.д. 89, 90-91).

Управление Росреестра по Пензенской области в адрес заявителя направило уведомление от 30.07.2013 N 12-4139 о приостановлении государственной регистрации, из которого следует, что в соответствии с пунктом 4 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация договора участия в долевом строительстве на земельный участок, расположенный по адресу: относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в районе пр. Коммунистического, 1, 2, 5, 6, 7, 8, 9., адрес ориентира: Пензенская область, г. Пенза; кадастровый номер 58:29:4003008:111, приостанавливается в связи с наложением ареста на вышеуказанный объект недвижимости на основании постановления судьи Ленинского районного суда г. Пензы Акимовой О.А. от 29.07.2013 (л.д. 19).

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды указали на то, что на земельный участок с кадастровым номером 58:29:4003008:111 наложен арест, в отношении указанного земельного участка запрещено производить регистрационные и какие-либо другие действия. Государственный регистратор в период действия указанного запрета не вправе был вносить записи в ЕГРП в отношении земельного участка, на котором осуществляется строительство многоквартирного жилого дома.

Суд первой инстанции указал на положения статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ где способом обеспечения обязательств застройщика перед участником долевого строительства является залог участника долевого строительства (залогодержателя) права собственности на земельный участок, на котором ведется строительство, и строящегося на этом земельном участке объекта недвижимости.

Отменяя обжалованные судебные акты, коллегия кассационной инстанции исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений.

Согласно частям 1, 2 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются:

1) разрешение на строительство; 2) проектная декларация;

3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;

4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.

Застройщик вправе не представлять разрешение на строительство. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) в органе, выдавшем разрешение на строительство.

Основанием для приостановления регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома явилось арест земельного участка по постановлению судьи Ленинского районного суда, которым удовлетворено ходатайство ст. следователя СО УФСБ России по Пензенской области по факту возбуждения уголовного дела в отношении Агафилова А.В. по признакам состава преступления предусмотренного частью 4 статьи 159 УК РФ.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.11.2008 N 8609/08 изложил правовую позицию, согласно которой ограничение права собственности может допускаться в соответствии со статьей 115 УПК РФ принятием меры процессуального принуждения в виде ареста по постановлению суда общей юрисдикции в рамках уголовного дела.

При проверке конституционности положений статьи 115 УПК РФ Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 31.01.2011 N 1-П (далее - Постановление от 31.01.2011 N 1-П) указал, что вмешательство государства в отношения собственности не должно быть произвольным и нарушать равновесие между требованиями интересов общества и необходимыми условиями защиты основных прав. Однако законом могут быть установлены ограничения, обусловленные, в частности, предоставлением суду полномочия разрешать в порядке уголовного судопроизводства по ходатайству следователя или дознавателя вопрос о наложении на период предварительного расследования и судебного разбирательства ареста на имущество для обеспечения исполнения приговора в части гражданского иска.

Государственный регистратор в силу указанного запрета обязан не совершать регистрационных действий, связанных с земельным участком с кадастровым номером 58:29:4003008:111. При этом материалы дела не содержат какого либо ограничения в виде запрета осуществлять строительство на земельном участке, заключать договоры участия в долевом строительстве и регистрировать их.

Обращаясь в суд с вышеуказанными требованиями ООО "Парус" просило проверить оспариваемые действия УФГРС на соответствие нормам статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Статья 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ предусматривает исчерпывающий перечень основания для приостановления государственной регистрации прав, к которым отнесены, в том числе, решения(определения, постановления) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества, либо об избрании в качестве меры пресечения залога.

ООО "Парус" осуществляет строительство на основании проектно-сметной документации и разрешения на строительство, выданной администрацией города Пензы, на земельном участке, находящейся в собственности организации.

На спорном земельном участке, находится объект недвижимости -незавершенный строительством, степень готовности 10%, право собственности на который зарегистрирован за ООО "Парус", свидетельство о государственной регистрации права от 08.04.2014 58 АБ N 638198.

Таким образом, применительно к рассматриваемым в настоящем деле обстоятельствам, наличие объекта незавершенного строительства на спорном земельном участке свидетельствует о возможном ограничении правоспособности как самостоятельного объекта земельного участка, так как земельный участок следует судьбе объекта недвижимости, поскольку положениями части 1 статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок.

Объектом договора участия в долевом строительстве жилого дома между ООО "Парус" и Николаевым М.Б. от 17.07.2013 (п.п.1.4 договора) является квартира N 55 двухкомнатная, общей площадью 62,13 кв.м, жилой 36,19 кв.м на 8 этаже жилого дома.

Регистрация договора долевого участия в строительстве, не влечет перехода права и изменения прав собственника земельного участка, с учетом зарегистрированного права на объект незавершенный строительством.

Земельный участок, на который наложен арест, не является предметом спорного договора участия в долевом строительстве, поэтому у Управления Росреестра по Пензенской области не имелось оснований для приостановления регистрационных действий договора долевого строительства, ввиду отсутствия таких оснований в статье 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

Оспариваемые действия по принятию решения о приостановлении регистрации договора долевого участия не содержит указание на срок приостановления регистрационных действий, Управление Росреестра по Пензенской области фактически на неустановленный срок определило невозможное исполнение взаимных обязательств вытекающих из договора долевого участия контрагентами.

На основании изложенного, с учетом обстоятельств дела, оценив совокупность имеющихся в деле доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и приняв во внимание пункты 14, 17 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 09.06.2005 N 82, суд кассационной инстанции считает, что оспариваемые действия Управления Росреестра по Пензенской области не соответствуют закону, у судов отсутствовали основания для отказа в удовлетворении требований.

В контексте рассматриваемой проблемы представляет интерес позиция Конституционного Суда Российской Федерации, выраженная в Определении от 05.07.2001 N 154-О Согласно позиции, высказанной Конституционным Судом Российской Федерации, государственная регистрация договора, производимая соответствующим учреждением, создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом; она не затрагивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Поскольку суды двух инстанций установили все существенные для дела обстоятельства, суд кассационной инстанции считает возможным принять новое решение об удовлетворении требований.

С учетом вышеизложенного обжалованные судебные акты подлежат отмене, заявленные требования удовлетворению.

Указанная позиция подтверждается судебной практикой изложенной в постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 24.07.2012 по делу N 41001/2011, постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 07.06.2008 по делу N 19-11879/07, постановлении Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.03.2006 по делу N Ф04-957/2006, обзору судебной практики по гражданским делам за 2-ой квартал 2011 года, утвержденной постановлением Президиума Свердловского областного суда от 05.10.2011.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 12.03.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014 по делу N А49-10215/2013 отменить, принять новый судебный акт.

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области по приостановлению государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Парус" и Николаевым Михаилом Борисовичем, от 17.07.2013.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области произвести регистрацию договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Парус" и Николаевым Михаилом Борисовичем, от 17.07.2013.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Карпова

Судьи

С.Ю. Муравьев В.А. Петрушкин