Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 3 октября 2014 г. N Ф06-15224/13 по делу N А65-260/2014

г. Казань

03 октября 2014 г.

Дело N А65-260/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2014 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьёва С.Ю.,

судей Петрушкина В.А., Коноплёвой М.В.,

при участии представителя:

ответчика - Хазиевой Л.З. (по доверенности от 09.01.2014 N 11Д),

в отсутствие:

заявителя - извещен надлежащим образом,

третьего лица - извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Татарстан, г. Казань,

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.04.2014 (судья Насыров А.Р.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2014 (председательствующий судья Кузнецов В.В., судьи Бажан П.В., Рогалева Е.М.)

по делу N А65-260/2014

по заявлению открытого акционерного общества "КАМАЗ-Дизель", г. Набережные Челны, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Татарстан, г. Казань, о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности, при участии третьего лица: Гончарова Матвея Владимировича, г. Казань

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "КАМАЗ-Дизель" (далее - заявитель, ОАО "КАМАЗ-Дизель", Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее - ответчик, Управление Росреестра по Республике Татарстан) о признании незаконным, оформленного сообщением от 16.10.2013 N 43/022/2013-53,54 отказа в государственной регистрации права собственности на 2-х этажное здание домик отдыха "Лютер" литера Б, инв. N 12233-Б, площадью 111, 7 кв.м, расположенное по адресу: Республика Татарстан, Тукаевский муниципальный район, Малошильнинское сельское поселение, база отдыха "Дубки" и о возложении на ответчика обязанности осуществить государственную регистрацию права собственности заявителя на объект недвижимости в установленный законом срок.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.04.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2014, заявленные требования удовлетворены полностью.

Не согласившись с вышеуказанными судебными актами, Управление Росреестра по Республике Татарстан обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции от 08.04.2014 и постановление апелляционного суда от 17.06.2014 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований ОАО "КАМАЗ-Дизель", мотивируя несоответствием выводов судов обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель ответчика доводы кассационной жалобы поддержал.

В отзыве на кассационную жалобу ОАО "КАМАЗ-Дизель" просит обжалуемые ответчиком судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Представители ОАО "КАМАЗ-Дизель" и конкурсного управляющего Гончарова Матвея Владимировича надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 30.09.2014 до 13 часов 40 минут, после окончания которого судебное заседание продолжено в том же составе суда. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда кассационной инстанции.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, считает их подлежащими отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.02.2011 по делу N А65-287/2011 ЗАО "КАМАЗПРИВАТЖИЛЬЕ" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим ЗАО "КАМАЗПРИВАТЖИЛЬЕ" утвержден Гончаров Матвей Владимирович.

В соответствии с протоколом об определении участников открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества ЗАО "КАМАЗПРИВАТЖИЛЬЕ" заявителем была подана заявка на участие в торгах по лоту N 1 - капитальные вложения в объект незавершенный строительством домик отдыха "Лютер".

По итогам проведенных торгов, в рамках конкурсного производства, между ЗАО "КАМАЗПРИВАТЖИЛЬЕ" (Продавец) и ОАО "КАМАЗ-Дизель" (Покупатель) заключен договор купли-продажи от 02.04.2012 N 54/070-075/1022 незавершенного строительством объекта - домика отдыха "Лютер", 2-х этажное строение, площадью 111,7 кв.м, инв. N 12233-Б, расположенного в Тукаевском муниципальном районе Республики Татарстан, на территории базы отдыха "Дубки".

В соответствии с пунктом 1.2 вышеуказанного договора имуществу, указанному в пункте 1. настоящего договора, в Тукаевском участке Межрайонного филиала N 8 Республиканского государственного унитарного предприятия Бюро технической инвентаризации присвоен инвентарный номер N 12233/Б, Литера Б.

До заключения настоящего договора имущество, указанное в пункте 1.1 настоящего договора свободно от прав третьих лиц, никому не продано, в споре и под арестом не находится (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора стоимость имущества: лот N 2 составляет 469 542 рублей, в том числе НДС 71 625, 05 рублей в соответствии с Протоколом о результатах торгов от 02.04.2012.

Согласно представленным в материалы дела платежным поручениям ОАО "КАМАЗ-Дизель" полностью произведен расчет по договору купли-продажи от 02.04.2012 N 54/070-075/1022 недвижимого имущества на сумму 469 542 рублей, в том числе НДС 71 625, 05 рублей.

Во исполнение указанного договора ЗАО "КАМАЗПРИВАТЖИЛЬЕ" по акту приема-передачи от 02.04.2012 передало в собственность заявителю объект незавершенного строительства общей площадью 111, 7 кв.м, расположенный в Тукаевском муниципальном районе Республики Татарстан, на территории базы отдыха "Дубки" и состоящий на учете в Тукаевском участке Межрайонного филиала N 8 Республиканского государственного унитарного предприятия Бюро технической инвентаризации. Заявитель, в свою очередь, оплатив стоимость объекта в полном объеме, принял его в собственность и приобрел на него новый технический паспорт и технический план.

15 мая 2013 года ОАО "КАМАЗ-Дизель" обратилось в Управление Росреестра по Республике Татарстан с заявлением о регистрации права собственности на вышеуказанный объект незавершенного строительства.

Уведомлением от 04.06.2013 за N 43/022/2013-53,54 Управление Росреестра по Республике Татарстан сообщило заявителю о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сроком на один месяц, предложив представить документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности продавца - ЗАО "КАМАЗПРИВАТЖИЛЬЕ" на объект недвижимости.

21 июня 2013 года ОАО "КАМАЗ-Дизель" обратилось к ответчику с заявлением о предоставлении дополнительных документов для государственной регистрации права собственности. Для регистрации дополнительно были представлены следующие документы: договор подряда от 22.06.2007 N 1/06, справка о стоимости выполненных работ от 01.11.2007, счет-фактура от 27.11.2007 N 000074, акт о приемки выполненных работ от 01.11,2007, решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.02.2011 по делу N А65-287/2011.

Письмом от 20.06.2013 N 54/070-43 заявитель обратился к арбитражному управляющему Гончарову М.В. с просьбой выполнить действия, направленные на регистрацию права собственности заявителя на приобретенный объект. Однако обращение заявителя оставлено арбитражным управляющим без внимания.

Уведомлением от 12.07.2013 за N 43/022/2013-53,54 ответчик сообщил о приостановлении государственной регистрации права собственности на срок до 27.09.2013

Сообщением 16.10.2013 N 43/022/2013-53,54 регистрирующий орган на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказал Обществу в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости - 2-х этажное здание домик отдыха "Лютер" литера Б, инв. N 12233-Б, площадью 111,7 кв.м, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Тукаевский муниципальный район, Малошильнинское сельское поселение, база отдыха "Дубки", и выдаче свидетельства о государственной регистрации права собственности в связи с тем, что в течение срока приостановления государственной регистрации недостатки, препятствующие проведению государственной регистрации, заявителем устранены не были, а именно в связи с отсутствием в Едином государственном реестре юридических лиц записи о праве собственности продавца на указанный объект недвижимости.

ОАО "КАМАЗ-Дизель" обратился в арбитражный суд с заявлением о признании данного отказа регистрирующего органа незаконным и обязании совершить действия по государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимости.

ОАО "КАМАЗ-Дизель" в обоснование заявленных требований указал, что приобретенный по договору купли-продажи объект недвижимости был построен за счет собственных средств ЗАО "КАМАЗПРИВАТЖИЛЬЕ" на основании договора подряда от 22.06.2007 N " 1/06, заключенного с подрядной организацией ООО "Афопромпроект". Строительство объекта осуществлялось на территории базы отдыха "Дубки", принадлежащей заявителю, по поручению от 30.05.2007 N ПК-80 генерального директора ОАО "КАМАЗ" Когогина С.А. в целях запуска производства материалов и изделий для возведения доступного жилья, путем конвейерного производства модульных каркасных конструкций высокой степени готовности и в качестве экспериментального проекта для последующей продажи его заявителю.

Домик отдыха "Лютер" был возведен на земельном участке, переданном Национальным парком "Нижняя Кама" заявителю в аренду на 49 лет, на фундаменте сгоревшего Пензенского дома N 1 инв. N 052092, переданного с баланса Управления Соцкультбыта на баланс завода двигателей ПО КАМАЗ по извещению от 15.06.1987 N 106, а после 25.12.1998 по акту приема-передачи в уставной капитал все домики отдыха, расположенные на территории базы отдыха "Дубки", в том числе и Пензенский дом N 1 инв. N 052092, на фундаменте которого возведен домик отдыха "Лютер", были переданы в уставной капитал ОАО "КАМАЗ-Дизель". Подрядные работы по договору приняты по актам о приемке выполненных работ заказчиком - ЗАО "КАМАЗПРИВАТЖИЛЬЕ" и оплачены им в полном объеме. В целях подготовки документов для последующей регистрации права собственности заявителя по заявлению ЗАО "КАМАЗПРИВАТЖИЛЬЕ" Тукаевским участком Межрайонного филиала N 8 Республиканского государственного унитарного предприятия Бюро технической инвентаризации был выдан технический паспорт на домик отдыха и справка для подготовки акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией.

Письмом от 06.05.2008 N 01-11-90 ЗАО "КАМАЗПРИВАТЖИЛЬЕ" предложило заявителю заключить договор купли-продажи построенного домика отдыха "Лютер". В связи с отсутствием на тот момент у заявителя финансовой возможности сделка не состоялась. Фактически же с момента завершения работ по договору подряда от 22.06.2007 N 1/06 данный объект недвижимости находится во владении заявителя, используется им по назначению с 2008 и все расходы по его содержанию несет также заявитель. Дальнейшая подготовка документов для заявителя приостановилась в связи с началом процедуры ликвидации и последующего банкротства ЗАО "КАМАЗПРИВАТЖИЛЬЕ".

Заявитель также указал, что действия сторон договора купли-продажи свидетельствуют о том, что продавцом (ЗАО "КАМАЗПРИВАТЖИЛЬЕ") исполнена обязанность по передаче объекта подряда - недвижимого имущества, а покупателем (ОАО "КАМАЗ-Дизель") исполнена обязанность по оплате. Отказ Управления Росреестра по Республике Татарстан со ссылкой на не предоставление документов, подтверждающих возникновение права собственности на спорное имущество у продавца, по мнению заявителя носит ошибочный характер, а не предоставление заявления продавца на регистрацию, права в связи с его ликвидацией не исключает возможность регистрации права собственности за лицом, которое приобрело имущество по основаниям гражданско-правового договора.

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, пришли к выводам о том, что договор купли-продажи, представленный в подтверждение возникновения права собственности, является заключенным и соответствует действующему законодательству, а так же о том, что действия сторон договора свидетельствуют об исполнении продавцом обязанности по передаче недвижимого имущества, а покупателем - об исполнении обязанность по оплате.

Кроме того, суды, удовлетворяя заявленные требования Общества, руководствуясь правовой позиции, выработанной Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10/22, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указали, что недействительность договора купли-продажи от 02.04.2012 N 54/070-075/1022 не установлена, и из материалов дела не следует наличие спора о праве в отношении рассматриваемого объекта недвижимости.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно пункту 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГК РФ или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суды, указали, что Общество правомерно избрало способ защиты своих прав, обратившись первоначально в регистрирующий орган за государственной регистрацией, а впоследствии обжаловав отказ в суд.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Принимая решение об удовлетворении заявления, суд, исходит из установленных по делу обстоятельств, свидетельствующих о принадлежности продавцу спорных объектов недвижимости на праве собственности, исполнении сторонами обязательств по совершенной сделке купли-продажи и об отсутствии спора о праве на эти объекты.

Судебная коллегия данные выводы судов о признании незаконным отказа регистрирующего органа находит преждевременными, основанными на неполно исследованных обстоятельствах дела и надлежащей оценки всех доказательств, имеющихся в материалах дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие двух условий: оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту; оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Предметом требований по настоящему делу является сообщение Управления Росреестра по Республике Татарстан от 16.10.2013 N 43/022/2013-53,54 об отказе Обществу в государственной регистрации вышеуказанного объекта незавершенного строительства.

Суд удовлетворил требования Общества, признав незаконными действия ответчика в отказе в государственной регистрации права собственности на двухэтажное здание домика отдыха "Лютер", лит. Б, инв. N 12233-Б, площадью 111,7 кв.м, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Тукаевский муниципальный район, Малошильнинское сельское поселение, база отдыха "Дубки". Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (Управление Росреестра по Республике Татарстан) в лице Тукаевского отдела Управления Росреестра по Республике Татарстан, г. Набережные Челны, осуществить государственную регистрацию права собственности ОАО "КАМАЗ-Дизель" на объект в установленный законом срок.

Из материалов дела (л.д. 93, т. 1) следует, что ОАО "КАМАЗ-Дизель" 21.11.2013 обратилось в Исполнительный комитет Тукаевского муниципального района Республики Татарстан по строительству с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию вышеуказанного домика отдыха. Однако 03.12.2013 Исполком сообщил заявителю о необходимости представления дополнительных документов (л.д. 92, т. 1).

В материалах дела отсутствуют сведения о вводе спорного объекта в эксплуатацию в установленном законом порядке.

Судами данные обстоятельства не исследовались, оценка перечисленным доказательствам не дана.

Договор купли-продажи от 02.04.2012 N 54/070-075/1022, представленные заявителем в суд (л.д. 15, т. 1) и на государственную регистрацию (л.д. 48, т. 1) не тождественны между собой в части предмета договора.

В договоре, представленном на государственную регистрацию, указано, что спорный объект находится на земельном участке, принадлежащем ОАО "КАМАЗ" на праве собственности.

Вместе с тем, решением от 06.02.2012 Арбитражного суда Республики Татарстан по делу N А65-29409/2010 данный земельный участок по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан был истребован из чужого незаконного владения у ОАО "КАМАЗ", поскольку является участком лесного фонда в границах Национального парка "Нижняя Кама".

При таких обстоятельствах судебные акты нельзя признать в полной мере законными, в связи с чем они подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо исследовать указанные обстоятельства, дать оценку законности строительства спорного объекта и легализации его в установленном законом порядке, представить сторонам дополнительные доказательства заявленных требований и возражений, и с учетом установленного решить спор.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.04.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2014 по делу N А65-260/2014 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

С.Ю. Муравьёв

Судьи

В.А. Петрушкин М.В. Коноплёва