Вопрос: Возникает ли материальная выгода по договору мены между взаимозависимыми лицами у физических лиц и каков порядок ее определения, если в договоре мены стороны договорились, что обмениваемые квартиры являются равноценными, но оценка БТИ этих обмениваемых квартир различна? Имеет ли право физическое лицо на имущественный налоговый вычет, предусмотренный п.п.1 п.1 ст.220 НК РФ, при налогообложении полученной им доплаты по заключенному договору мены, а также на вычет, предусмотренный п.п.2 п.1 ст.220 НК РФ, если по договору мены между невзаимозависимыми лицами физическое лицо производит доплату по приобретенной им по договору мены в собственность квартиры? ("Аудиторские ведомости", N 11, ноябрь 2001 г.)

Возникает ли материальная выгода по договору мены между взаимозависимыми лицами у физических лиц - выгодоприобретателей и каков порядок ее определения, если в договоре мены стороны договорились, что обмениваемые квартиры являются равноценными (при этом они могут быть разной площади), но оценка БТИ этих обмениваемых квартир различна? Имеет ли право физическое лицо на имущественный налоговый вычет, предусмотренный п.п.1 п.1 ст.220 НК РФ, при налогообложении полученной им доплаты по заключенному договору мены? Имеет ли право физическое лицо на имущественный налоговый вычет, предусмотренный п.п.2 п.1 ст.220 НК РФ, если по договору мены между невзаимозависимыми лицами физическое лицо производит доплату по приобретенной им по договору мены в собственность квартиры?

Объект налогообложения в виде материальной выгоды, предусмотренной п.п.2 п.1 ст.212 НК РФ, возникает при получении налогоплательщиком дохода в виде материальной выгоды от приобретения товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором у физических лиц, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику. При этом налоговая база определяется как превышение цены идентичных (однородных) товаров (работ, услуг), реализуемых лицами, являющимися взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику, в обычных условиях - лицам, не являющимся взаимозависимыми над ценами реализации идентичных (однородных) товаров (работ, услуг) налогоплательщику. Таким образом, материальная выгода при заключении договора мены между невзаимозависимыми лицами не возникает. В соответствии с этой статьей взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются физические лица и (или) организации, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц. Например, в рамках организации одна организация непосредственно и (или) косвенно участвует в другой организации и суммарная доля такого участия составляет более 20%; одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению. Взаимозависимыми признаются также лица, состоящие в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого. Иные случаи взаимозависимости могут быть определены только решением суда. Материальная выгода как объект обложения возникает только тогда, когда взаимозависимость между лицами будет доказана в судебном порядке в соответствии с п.2 ст.20 НК РФ. В ситуации, когда договор купли-продажи заключен между организацией и физическим лицом и цена договора ниже рыночной, следует руководствоваться п.п.1 п.2 ст.211 НК РФ. Налогообложение материальной выгоды, определенной в соответствии с п.п.2 п.1 ст.212 НК РФ, производится по ставке 13% на основании п.1 ст.224 Кодекса. Оценка объекта, по данным БТИ, вообще не является ценой. Она лишь отражает стоимость затрат по строительству объекта и вводу его в эксплуатацию и применяется только для сделок по наследованию или дарению, а также для исчисления налога на строения, помещения и сооружения. Оценка БТИ для объектов по сделкам на вторичном рынке жилья может рассматриваться как рыночная цена.

В соответствии с п.2 ст.40 НК РФ налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам между взаимозависимыми лицами. И при отклонении цен, примененных сторонами сделки, в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены идентичных товаров налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги. Сведения о свободных рыночных ценах, используемых при определении объекта налогообложения, необходимо получать в органах ценообразования, государственной статистики, торговых инспекциях и в других организациях, имеющих соответствующую лицензию (например, в риэлторских фирмах, имеющих лицензию по виду деятельности "Анализ и оценка жилых помещений"). Также объект обложения налогом на доходы возникает в случае обмена, как равноценного (по условиям договора), так и неравноценного, если в результате организация производит оплату (списание) ценовой разницы за счет собственных средств, т.е. имеет место распределение средств организации в пользу физического лица, являющегося одной из сторон такого договора. Налогооблагаемый доход определяется как сумма средств, направленных организацией на погашение разницы в стоимости обмениваемых объектов.

В соответствии со ст.567 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл.30 ГК РФ). При этом каждая сторона признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах (ст.568 ГК РФ). Сумма доплаты будет являться доходом, подлежащим налогообложению.

Гражданин, передавший имущество по договору мены физическому лицу или организации и получивший имущество меньшей стоимости с доплатой, привлекается к уплате налога на доходы с суммы разницы между полученной доплатой и имущественным вычетом (п.п.1 п.1 ст.220 НК РФ). Имущественный налоговый вычет, предусмотренный п.п.2 п.1 ст.220 НК РФ, может быть предоставлен физическим лицам (взаимозависимым и невзаимозависимым) при заключении договора мены с доплатой на суммы фактически произведенной доплаты по договору мены в пределах 600 000 руб., а также на суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам. Если обмен эквивалентен, то физическое лицо не вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом.

И.Н. Белякова,

советник налоговой службы II ранга

1 ноября 2001 г.

"Аудиторские ведомости", N 11, ноябрь 2001 г.