Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29 октября 2014 г. N Ф06-16288/13 по делу N А55-26777/2013

г. Казань

29 октября 2014 г.

Дело N А55-26777/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 октября 2014 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Александрова В.В.,

судей Королевой Н.Н., Смоленского И.Н.,

при участии представителей:

истца - Даргужиева М.О. (доверенность от 20.10.2014),

третьего лица - Симкиной А.С. (доверенность от 27.12.2013),

в отсутствие:

ответчика - извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы муниципального образования городской округ Самара в лице Администрации городского округа Самара и Департамента управления имуществом городского округа Самара

на решение Арбитражного суда Самарской области от 16.04.2014 (судья Гольдштейн Д.К.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2014 (председательствующий судья Семушкин В.С., судьи Кувшинов В.Е., Попова Е.Г.)

по делу N А55-26777/2013

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Партнер-Недвижимость" (ИНН 6319067402, ОГРН 1026301700590) к муниципальному образованию городской округ Самара в лице Администрации городского округа Самара, с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамент управления имуществом городского округа Самара, о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Партнер-Недвижимость" (далее - ООО "Партнер-Недвижимость", истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к муниципальному образованию городской округ Самара в лице Администрации городского округа Самара (далее - ответчик) о взыскании убытков в размере 2 283 536 руб. 25 коп.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечен Департамент управления имуществом городского округа Самара.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 16.04.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2014, исковые требования удовлетворены.

Обжалуя принятые по делу судебные акты в кассационном порядке, муниципальное образование городской округ Самара в лице Администрации городского округа Самара и Департамент управления имуществом городского округа Самара просят их отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Кассационные жалобы мотивированы нарушением норм материального и процессуального права.

Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационных жалоб.

Как следует из материалов дела, 25.05.2005 между ООО "Партнер-Недвижимость" и Департаментом управления имуществом городского округа Самара заключен договор N 004442А аренды нежилого помещения общей площадью 206,40 кв. м, состоящего из комнат NN1, 2, 3, 4, 5, 8, 9, 10 на первом этаже и комнат NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 12 на втором этаже, расположенных по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Фрунзе/Некрасовская, д. 115-117/29-31 (в редакции дополнительного соглашения от 23.09.2009).

ООО "Партнер-Недвижимость" 13.04.2010 в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), обратилось к Департаменту управления имуществом городского округа Самара с просьбой передать арендуемое помещение в собственность.

Департамент управления имуществом городского округа Самара письмом от 28.12.2011 N 15-07-04/66818 отказал истцу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 23.07.2012 по делу N А55-11925/2012 признано незаконным решение Департамента управления имуществом городского округа Самара, изложенное в письме от 28.12.2011 N 15-07-04/66818, об отказе ООО "Партнер-Недвижимость" в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 206,40 кв. м, состоящего из комнат NN1, 2, 3, 4, 5, 8, 9, 10 на первом этаже и комнат NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 12 на втором этаже, расположенных по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Фрунзе/Некрасовская, д. 115-117/29-31.

Кроме того, данным судебным решением на Департамент управления имуществом городского округа Самара была возложена обязанность после вступления этого решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости указанного нежилого помещения в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также принять решение об условиях приватизации арендуемого нежилого помещения в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке и направить обществу проект договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения.

Во исполнение указанного судебного решения ООО "Партнер-Недвижимость" и Департамент управления имуществом городского округа Самара заключили договор от 12.08.2013 N 179-пр купли-продажи арендуемого объекта нежилого фонда, являющегося муниципальной собственностью городского округа Самара, расположенного по адресу Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Фрунзе, д. 115-117/ ул. Некрасовская, д. 29-31.

ООО "Партнер-Недвижимость", полагая, что в связи с заключением договора купли-продажи позднее предусмотренного ФЗ N 159-ФЗ срока, ему были причинены убытки в виде уплаченных им арендных платежей в сумме 2 283 536 руб. 25 коп., обратилось в арбитражный суд с иском об их взыскании.

Удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанции правомерно руководствовались следующим.

Согласно статье 16 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Основанием для возмещения убытков являются незаконные действия (бездействия) органов государства, местного самоуправления и их должностных лиц.

Положения пункта 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ предусматривают обязанность уполномоченных органов при поступлении соответствующего заявления обеспечить оценку рыночной стоимости арендуемого имущества с принятием в двухнедельный срок решения об условиях приватизации.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.07.2012 по делу N А55-11925/2012 отказ Департамента управления имуществом городского округа Самара в заключении с ООО "Партнер-Недвижимость" договора купли-продажи признан незаконным.

Таким образом, с учетом положений пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, касающиеся незаконных бездействий Департамента управления имуществом городского округа Самара при реализации ООО "Партнер-Недвижимость" преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, считаются преюдициально установленными.

По общим правилам, поскольку иное не предусмотрено соглашением сторон заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство арендатора по внесению арендной платы, поскольку изменяется основание владения арендованного имущества.

Согласно пункту 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

В пункте 6 указанного Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 также отмечено, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Таким образом, заключая договор купли-продажи ООО "Партнер-Недвижимость" и Департамент управления имуществом городского округа Самара в силу пункта 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратили на будущее время обязательство по внесению арендной платы.

В результате незаконного отказа в заключении договора купли-продажи ООО "Партнер-Недвижимость" в период с 01.12.2010 по 12.08.2013 оплачивало арендные платежи, размер которых составил 2 283 536,25 руб.

Оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции пришли к правомерному выводу, что нарушение ответчиком сроков заключения договора купли-продажи, установленных ФЗ N 159-ФЗ привело к необоснованной уплате арендных платежей за спорный период, а ООО "Партнер-Недвижимость" доказана совокупность условий предусмотренных статьями 16, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы кассационной жалобы об отсутствии в действиях ответчика необоснованного уклонения от заключения договора аренды противоречат фактическим обстоятельствам дела и направлены на переоценку установленных обстоятельств, что согласно главе 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

При указанных обстоятельствах, обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 16.04.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2014 по делу N А55-26777/2013 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.В. Александров

Судьи

Н.Н. Королева И.Н. Смоленский