Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29 октября 2014 г. N Ф06-16334/13 по делу N А57-21364/2013

г. Казань

29 октября 2014 г.

Дело N А57-21364/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 октября 2014 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Коноплёвой М.В.,

судей Муравьёва С.Ю., Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителя:

истца - Волкова Д.А. по доверенности от 02.12.2013,

в отсутствие:

ответчиков - извещены надлежащим образом,

третьих лиц - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Символ-С"

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 03.04.2014 (судья Большедворская Е.Л.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2014 (председательствующий судья Шалкин В.Б., судьи Дубровина О.А., Жевак И.И.)

по делу N А57-21364/2013

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Символ-С", г. Саратов, к администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов, комитету по управлению имуществом города Саратова, г. Саратов, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка,

с привлечением третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов, Федерального государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", г. Москва,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Символ-С" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее - Администрация), Комитету по управлению имуществом города Саратов (далее - Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 03.04.2014, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2014, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Общество просит принятые по делу судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить, мотивируя нарушением судами норм материального и процессуального права, несоответствием выводов фактическим обстоятельствам дела.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд кассационной инстанции оснований для их отмены не находит.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Обществу на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Саратов, ст. Трофимовский-2: нежилое одноэтажное здание с пристройкой общей площадью 514,6 кв. м; подъездной железнодорожный путь необщего пользования протяженностью 90,8 м; незавершенное строительством одноэтажное здание общей площадью 102,7 кв. м; незавершенное строительством двухэтажное здание общей площадью 362,8 кв. м.

Данные объекты недвижимости приобретены Обществом на основании договоров купли-продажи, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

Объекты недвижимости находятся на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040324:10 по адресу: г. Саратов, ст. Трофимовский-2, общей площадью 4842 кв. м.

Согласно уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области от 23.10.2013 N 01/002/2013-17263 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о зарегистрированных правах на указанный земельный участок.

На заявление Общества от 06.08.2013 N 8240 в Администрацию о предоставлении в аренду сроком на 49 лет в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельного участка площадью 4842 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ст. Трофимовский-2, постановлением Администрации от 03.10.2013 N 2361 Обществу было отказано в предоставлении в аренду данного земельного участка со ссылкой на то, что площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь находящихся на нем объектов недвижимости; документы, подтверждающие обстоятельства, дающие право приобретения земельного участка площадью 4842 кв. м для эксплуатации зданий, принадлежащих Обществу, не представлены. Кроме того, не представлен документ, подтверждающий права (полномочия) представителя заявителя на обращение с заявлением о приобретении права на указанный земельный участок.

Заявлением от 22.10.2013 N 11836 Общество в порядке статьи 36 ЗК РФ обратилось в Администрацию о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 64:48:040324:10 площадью 4842 кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, ст. Трофимовский-2, в Ленинском районе.

Постановлением Администрации от 22.11.2013 N 3051 Обществу было отказано в предоставлении в собственность указанного земельного участка, со ссылкой на то, что площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь находящихся на нем объектов недвижимости.

При этом заявителю было разъяснено, что собственник объектов недвижимости имеет право на земельный участок, необходимый для эксплуатации этих объектов недвижимости; площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ. Документы, подтверждающие обстоятельства, дающие право приобретения земельного участка площадью 4842 кв. м для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих Обществу, не представлены. Орган местного самоуправления имеет намерение предоставить Обществу земельный участок в размере, необходимом для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве собственности. Также Обществу разъяснено, что предоставление земельных участков, занимаемых объектами незавершенного строительства, в собственность не предусмотрено.

Постановления Администрации от 03.10.2013 N 2361 и от 22.11.2013 N 3051 об отказе в предоставлении Обществу испрашиваемого земельного участка в аренду и в собственность в судебном порядке не оспаривались.

Письмом от 08.11.2013 Общество направило в адрес Администрации для подписания договор купли-продажи земельного участка площадью 4842 кв. м.

Администрация письмом от 13.11.2013 отказала Обществу в заключении указанного договора со ссылкой на то, что решение о предоставлении в собственность вышеуказанного земельного участка не принималось, в связи с чем основания для заключения договора купли-продажи земельного участка отсутствуют.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка, путем изложения его условий в редакции, предложенной Обществом.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

В соответствии со статьей 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ.

Пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Согласно пункту 5 статьи 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Согласно пункту 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при разрешении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или с приобретением их в собственность на основании правил статьи 36 ЗК РФ, необходимо руководствоваться следующим.

Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.

В разъяснениях, данных в пункте 5 указанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11, указано, что исключительное право на приватизацию земельных участков, согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также федеральными законами. Данное право является исключительным, то есть никто кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

По общему правилу, установленному части 6 статьи 36 ЗК РФ для принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка в собственность и подготовки проекта договора купли-продажи применяется месячный срок с момента подачи в установленном порядке заявления о выкупе.

Вместе с тем, до истечения месячного срока после подачи заявления от 22.10.2013 о предоставлении земельного участка в собственность Общество письмом от 08.11.2013 направило в адрес Администрации договор купли-продажи испрашиваемого земельного участка.

При этом, как установлено судами, в материалы дела не представлены доказательства того, что формирование земельного участка под объектами, принадлежащих Обществу на праве собственности, выполнено по правилам пункта 3 статьи 33 и пункта 7 статьи 36 ЗК РФ.

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, регламентирован пунктами 5 - 8 статьи 36 ЗК РФ.

Пунктом 7 данной статьи предусмотрено, что местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ предусмотрено, что для целей, не указанных в пункте 1 названной статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Противоположное толкование ведет к тому, что, ссылаясь на положения статьи 36 ЗК РФ, заявитель приобретет право на земельный участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и площадь, необходимую для ее эксплуатации.

Таким образом, исключительное право на приобретение участка, предусмотренное статьей 36 ЗК РФ, должно распространяться на экономически обоснованный размер участка в соответствии с нормами статьи 33 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ.

В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 отмечено, что предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 01.03.2011 N 13535/10 разъяснил, что не подлежат удовлетворению требования о продаже в собственность земельного участка в нарушение требований статьи 33 ЗК РФ при отсутствии доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Материалы дела не содержат какого-либо обоснования размера испрашиваемого в собственность земельного участка.

Доказательств того, что площадь испрашиваемого в собственность земельного участка определена в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации, Обществом не представлено.

Исходя из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка площадью 4842 кв. м не является основанием для предоставления в собственность данного земельного участка Обществу в заявленном им размере.

С учетом приведенных обстоятельств и норм права суды правомерно указали, что Общество не обосновало необходимость предоставления ему в собственность для эксплуатации объектов недвижимости площадью 1070,9 кв. м земельного участка площадью 4842 кв. м и не доказало своего исключительного права на его приватизацию в испрашиваемом размере.

В то же время Общество не лишено возможности сформировать земельный участок, занятый принадлежащими ему объектами недвижимости, размер которого подлежит определению в соответствии с действующим законодательством, и обратиться с заявлением о выкупе такого земельного участка.

Кроме того, учитывая, что на испрашиваемом земельном участке находятся объекты, не завершенные строительством, судебные инстанции при разрешении спора указали, что земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из пункта 1 статьи 36 ЗК РФ. Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 09.11.2010 N 7454/10, от 01.03.2011 N 14880/10.

Доводы заявителя кассационной жалобы не опровергают правильность выводов судебных инстанций и не могут служить основанием для отмены принятых по делу судебных актов.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты соответствует нормам материального права, а содержащиеся в них выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 03.04.2014 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2014 по делу N А57-21364/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

М.В. Коноплева

Судьи

С.Ю. Муравьев Ф.В. Хайруллина