Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22 октября 2014 г. N Ф06-15916/13 по делу N А12-400/2014

г. Казань

22 октября 2014 г.

Дело N А12-400/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 октября 2014 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Александрова В.В.,

судей Королевой Н.Н., Нафиковой Р.А.,

в отсутствие:

лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 31.03.2014 (судья Зотова Н.П.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2014 (председательствующий судья Жаткина С.А., судьи Борисова Т.С., Шалкин В.Б.)

по делу N А12-400/2014

по исковому заявлению Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 3444054540, ОГРН 1053444031299) к обществу с ограниченной ответственностью "Эверест" (ИНН 3447027015, ОГРН 1083461002965) о взыскании 3 772 977 руб. 38 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - Мингосимущество Волгоградской области, истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Эверест" (далее - ООО "Эверест", ответчик) о взыскании 3 772 977 руб. 38 коп., из которых 3 557 425 руб. 62 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 30.11.2013, 215 551 руб. 76 коп. пени за период с 20.09.2009 по 19.11.2013.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 31.03.2014, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2014, с ООО "Эверест" в пользу Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области взысканы 1 127 945 руб. 87 коп., из которых 1 077 945 руб. 87 коп. задолженности по арендной плате, 50 000 руб. пени.

В остальной части исковых требований отказано.

Обжалуя принятые по делу судебные акты в кассационном порядке, истец просит их отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

Кассационная жалоба мотивирована нарушением норм материального права и несоответствием выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, 21.01.2009 между Администрацией Волгограда (Арендодатель) и ООО "Управляющая компания "Недвижимость и Консалтинг", правопреемником которого является ООО "Эверест" (Арендатор) заключен договор N 8420 аренды земельного участка

В соответствии с Законом Волгоградской области от 06.04.2012 N 33-ОД "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области" и Постановлением Правительства Волгоградской обл. от 17.04.2012 N 28-п "Об органе исполнительной власти Волгоградской области, уполномоченном на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области" Арендодателем по договору становится Мингосимущество Волгоградской области.

По условиям договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в пользование на условиях долгосрочной аренды на 3 года земельный участок из земель населенных пунктов, учетный номер 2-114-71, кадастровый номер 34:34:020099:61, общей площадью 6 805 кв. м, расположенный по адресу: Волгоград, Краснооктябрьский район, пр-т им. В.И. Ленина, 67 л, для строительства капитального объекта - комплекса административных зданий.

С учетом внесенных изменений срок действия договора сторонами определен с 18.12.2008 по 03.103.2015.

Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, что подтверждается материалами дела.

На основании пункта 2.4 договора Арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату, определяемую в соответствии с пунктом 2.11 договора.

В соответствии с расчетом, приложенном к договору, размер арендной платы составляет 860 864 руб. 82 коп. в год (71 738 руб. 74 коп. в месяц).

За неполный месяц арендная плата исчисляется из расчета 1/30 части месячной арендной платы за каждый день пользования участком.

На основании пункта 2.6 договора арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца.

В соответствии с пунктом 2.11 договора размер арендной платы по договору является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного увеличения (уменьшения) величин показателей, используемых для ее расчета, а также изменения порядка (способа) ее расчета, в результате принятия органами государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области, органами местного самоуправления г. Волгограда соответствующих нормативно-правовых актов. В этом случае Арендатор самостоятельно производит расчет арендной платы, предстоящей к оплате.

В пункте 2.12 договора стороны предусмотрели взыскание неустойки с арендатора в размере 0,1% суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Как следует из материалов дела, размер арендной платы неоднократно изменялся.

Согласно последнему извещению от 19.08.2013 к договору размер арендной платы с 01.01.2013 стал составлять 4 855 035 руб. 60 коп. в год (404 586 руб. 30 коп. в месяц).

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя частично заявленные требования, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

В настоящее время арендодателем по ранее заключенным администрацией Волгограда договорам аренды земельных участков соответствии с Законом Волгоградской области от 06.04.2012 N 33-ОД "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области" и постановлением Правительства Волгоградской области от 17.04.2012 N 28-п "Об органе исполнительной власти Волгоградской области, уполномоченном на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области" выступает истец.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

На основании пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 разъяснено, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Данная правовая позиция отражена в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Судебными инстанциями установлено, что арендуемый земельный участок относится к категории земель городских поселений.

В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013) разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В данном случае договор заключен в 2009 году, то есть после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, в связи с чем, при определении размера арендной платы, надлежит руководствоваться порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Судами установлено, что ООО "Эверест" несвоевременно вносило арендную плату за пользование земельным участком, в связи с чем за период за период с 01.01.2013 по 30.11.2013 образовалась задолженность по оплате арендной платы в сумме 3 557 425 руб. 62 коп.

Расчет годовой арендной платы за 2013 год, произведен истцом по формуле:

А = КСЗУ х Кви х Кдп х Ккан х Ки х 2 где: А - годовой размер арендной платы, КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка; Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка; Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объекта; Ккан - коэффициент категории арендатора; Ки - коэффициент инфляции: 2 - коэффициент за нарушение сроков отведенных для строительства объекта.

В соответствии с расчетом истца сумма годовой арендной платы в 2013 году составила 4 855 035 руб. 60 коп.

Проверяя правильность исчисления задолженности по арендной плате, судебные инстанции признали ошибочным исчисление задолженности за период с января по ноябрь 2013 года.

В силу пункта 9 постановления N 582 при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте настоящих правил, не проводится.

Руководствуясь положениями пункта 9 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, постановлением Губернатора Волгоградской области от 20.11.2012 N 1130 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области", которым изменена кадастровая стоимость спорного земельного участка, суд первой инстанции пришёл к правомерному и обоснованному выводу о необходимости исходить при расчёте арендной платы за 2013 год из утверждённой в установленном законом порядке кадастровой стоимости земельного участка с 01.01.2013 в размере 143 343 242 руб., исключив применение коэффициента индексации.

Поскольку в 2011, 2012 годах кадастровая стоимость спорного земельного участка не менялась, положения указанного пункта Правил судебные инстанции в отношении спорных периодов не применяли.

Судебными инстанциями установлено, что истец при расчёте задолженности арендной платы в спорном периоде в формуле расчёта применил коэффициент 2 (за нарушение сроков, отведенных для строительства объекта), введённый Постановлением Правительства Волгоградской области N 380-п от 18.09.2012.

Согласно положениями статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после их ведения в действие.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о неправомерности распространения действия Постановления Правительства Волгоградской области N 380-п от 18.09.2012 на отношения, возникшие с 06.11.2009, то есть до даты принятия нормативно-правового акта, устанавливающего увеличение размера арендной платы в два раза при наступлении конкретного случая.

Пунктом 2.1.5 Постановления Правительства Волгоградской области N 380-п от 18.09.2012 установлено, что размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

В момент заключения договора отсутствовал нормативный правовой акт, закрепляющий коэффициент 2, предусматривающий увеличение размера арендной платы в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка не введены в эксплуатацию отсутствовал и в формуле расчета арендной платы.

Применение указанного коэффициента возможно при невведении в эксплуатацию объектов недвижимости на земельном участке по истечении трехгодичного срока, которое арендатор не мог разумно предвидеть и возможно договор вообще не был бы им заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Таким образом судебные инстанции пришли к правомерному выводу, что расчет арендной платы за пользование земельным участком, произведенный истцом с применением коэффициента 2, нарушает принцип предсказуемости определения арендной платы, а в спорном периоде, заявленном истцом ко взысканию, Арендатор должен был уплатить арендную плату в сумме 1 787 688 руб. 98 коп.

С учетом оплаченной ответчиком суммы арендных платежей, судебные инстанции правомерно взыскали с ООО "Эверест" в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 894 665 руб. 30 коп.

Кроме того истцом заявлено о взыскании с ответчика пени за просрочку платежей с 20.09.2009 по 19.11.2013 в размере 215 551 руб. 76 коп.

Руководствуясь положениями статей 330, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2.12 договора аренды, ходатайством ответчика о снижении размера неустойки, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о необходимости снижения размера неустойки за заявленный период до 50 000 руб.

Доводы кассационной жалобы о неправомерном исключении судебными инстанциями коэффициента 2 из формулы расчета арендной платы и, соответственно, необоснованном снижении размера неустойки, являлись предметом рассмотрения судебных инстанций и получили надлежащую правовую оценку.

Переоценка установленных по делу фактических обстоятельств согласно главе 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

При указанных обстоятельствах обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, которые бы являлись безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 31.03.2014 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2014 по делу N А12-400/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.В. Александров

Судьи

Н.Н. Королева Р.А. Нафикова