Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22 декабря 2014 г. N Ф06-18145/13 по делу N А55-29545/2013

г. Казань

22 декабря 2014 г.

Дело N А55-29545/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Галиуллина Э.Р.,

судей Королевой Н.Н., Смоленского И.Н.,

при участии представителя:

истца - Иноземцевой А.А., доверенность от 10.01.2014, N 18/1,

в отсутствие ответчика, извещенного надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу Мэрии городского округа Тольятти

на решение Арбитражного суда Самарской области от 29.05.2014 (судья Богданова Р.М.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2014 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судей Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-29545/2013

по исковому заявлению Мэрии городского округа Тольятти к Обществу с ограниченной ответственностью "Жемчужина Жигулей" о взыскании 893792 руб. 19 коп.

УСТАНОВИЛ:

мэрия городского округа Тольятти (далее - истец) обратился с иском в Арбитражный суд Самарской области к обществу с ограниченной ответственностью "Жемчужина Жигулей" (далее - общество, ответчик) о взыскании 893 792 руб. 19 коп., в том числе задолженность по арендной плате в размере 569 117 руб. 02 коп. и пени в размере 324 674 руб. 99 коп., обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Тольятти, ул. Ленинградская, д. 23, общей площадью 116 кв.м (позиции 31-10, 29) и передать его истцу по акту приема - передачи.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 29.05.2014, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2014, исковые требования удовлетворены частично, с общества с ограниченной ответственностью "Жемчужина Жигулей" в пользу мэрии городского округа Тольятти взыскано 380 836 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате, 36 385 руб. 07 коп. пени. В оставшейся части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещен надлежащим образом, своего представителя в судебное заседание не направил, в связи с чем, дело рассматривается в его отсутствие в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах, определенных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как было установлено судами и усматривается из материалов дела, между мэрией городского округа Тольятти и обществом с ограниченной ответственностью "Жемчужина Жигулей" заключен договор от 27.09.2002 N 6866/ц аренды части нежилого встроенного помещения жилого дома, расположенного по адресу: г. Тольятти, ул. Ленинградская, 23, общей площадью 116,4 кв.м, для использования под детское кафе с театрализованными представлениями.

Спорное нежилое помещение находится в собственности истца, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.03.2003.

Технические характеристики, границы и площадь сдаваемого помещения приведены в плане, являющемся Приложением к договору аренды.

Срок действия данного договора установлен сторонами с 01.11.2002 по 31.10.2003 после истечения срока действия договора ответчик продолжает пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, и в этом случае договор аренды в силу статьи 621 Гражданского кодекса российской Федерации считается возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок.

Порядок расчетов за пользование арендованным имуществом установлен разделом 4 договора аренды. Размер арендной платы определен изменением N 29716/6866/ц от 25.05.2009 к договору аренды от 27.09.2002, согласно которому арендная плата составляет 14 979 руб. 57 коп. в месяц, в том числе НДС 2 285 руб. 02 коп.

Указывая на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы по договору аренды N 6866/ц от 27.09.2002, а также на то, что размер арендной платы по договору в редакции изменения N 29716/6866/ц от 25.05.2009 составил 14 979 руб. 57 коп., мэрия городского округа Тольятти обратилось в арбитражный суд с иском.

Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик доказательств внесения арендной платы согласованной сторонами изменениями от 25.05.2009 к договору аренды в установленные договором сроки в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил. При этом, истец расчет арендной платы произвел по иной ставке, чем установлено в договоре, ссылаясь на договор и методику по определению размера арендной платы за муниципальные помещения (здания), утвержденной Постановлением Тольяттинской Думы от 06 июня 2002 года N 456.

Отказывая в иске в части требований об обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Тольятти, ул. Ленинградская, д. 23, суд первой инстанции руководствовался тем, что предъявление истцом настоящего иска в части отказа от договора аренды приведет к невозможности осуществления ответчиком своего права на выкуп арендованного имущества.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Согласно пункту 5.2.1 договора, в случае неуплаты "Арендатором" платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляется пени в размере 0,1 % от несвоевременно уплаченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Согласно расчету истца, ответчику начислены пени в размере 324 674 руб. 99 коп. за период с 01.02.2012 по 29.09.2012.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование арендованным помещением.

Ответчик доказательств внесения арендной платы согласованной сторонами изменениями от 25.05.2009 к договору аренды в установленные договором сроки в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил.

При таких обстоятельствах, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам подлежат удовлетворению в сумме 380 836 руб. 50 коп., в остальной части задолженность начислена ответчику необоснованно и удовлетворению не подлежит, поскольку истец расчет арендной платы произвел по иной ставке, чем установлено в договоре, ссылаясь на договор и методику по определению размера арендной платы за муниципальные помещения (здания), утвержденной Постановлением Тольяттинской Думы от 06.06.2002 N 456.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области по делу N А55-4248/2011 было установлено, что стороны в договоре не предусмотрели механизм изменения ставки арендной платы арендодателем. В пункте 4.1 договора стороны не согласовали порядок доведения возможных изменений до арендатора, срок вступления в силу новых ставок. Отсутствие прописанной в спорном договоре процедуры одностороннего изменения ставки арендной платы арендодателем обусловило решение этого вопроса исключительно двусторонним соглашениями сторон. Отсутствие двухстороннего соглашения об изменении размера арендной платы исключает наличие правовых договорных оснований для начисления арендной платы по иной ставке, нежели установленной сторонами в договоре или подписанном ими соглашении.

Указанный вывод подтверждается решением Арбитражного суда Самарской области от 08.02.2011 по делу N А55-22939/2010.

Довод заявителя жалобы о необоснованности принятия во внимание доводов решения по делу N А55-4248/2011, основан на неверном толковании норм права и подлежит отклонению.

С учетом обоснованно установленной суммы задолженности, начисленные истцом пени, согласно пункту 5.2.1 договора за период с 11.04.2011 по 02.12.2013 в сумме 342 674 руб. 99 коп. подлежат взысканию в сумме 36 385 руб. 07 коп., так как в остальной части пени начислены необоснованно ввиду начисления их на ставку арендной платы не предусмотренную в договоре и, кроме того, в период начисления пени включен период, за который уже были взысканы пени по решению Арбитражного суда Самарской области по делу N А55-15380/2012.

Также необоснованным и подлежащим отклонению, является требование истца об обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Тольятти, ул. Ленинградская, д. 23.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. При этом законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении.

Согласно пункту 6.3 договора аренды N 6866/4 от 27.09.2002, каждая сторона вправе отказаться от договора предупредив другую сторону за один месяц.

Мэрия городского округа Тольятти письмом от 07.10.2013 N 6732/5.2 отказалась от договора аренды N 6866/ц от 27.09.2002. Уведомление получено ответчиком 15.10.2013.

Вступившим в законную силу решением по делу N А55-35672/2012 установлено, ООО "Жемчужина Жигулей" полагая, что имеет преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения по договору от 27.09.2002 N 6866/ц в собственность, обратилось 02.02.2009 в Мэрию городского округа Тольятти с заявлением о выкупе.

Письмом исх. N 635/2 от 18.02.2009 в преимущественном праве на приобретение арендуемого нежилого помещения отказано, в связи с отсутствием оснований для предоставления преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения, так как арендная плата перечислялась ненадлежащим образом в течение срока действия договора аренды.

Не согласившись с данным отказом, ответчик обратился в Арбитражный суд Самарской области с требованием о признании отказа Мэрии городского округа Тольятти от 18.02.2009 в выкупе нежилого помещения по преимущественному праву незаконным.

Заявление мотивировано несоблюдением Мэрией городского округа Тольятти требований статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а также нарушением прав и законных интересов заявителя.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 07.07.2009 по делу N А55-9298/2009 отказ Мэрии городского округа Тольятти ООО "Жемчужина Жигулей", г. Тольятти, в выкупе нежилого помещения по преимущественному праву, расположенного по адресу: г. Тольятти, Центральный район, ул. Ленинградская, 23, выраженный в письме от 18.02.2009 N 635/2 признан незаконным. Мэрия городского округа Тольятти обязана устранить допущенные нарушения, подготовить и направить в адрес ООО "Жемчужина Жигулей" проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тольятти, Центральный район, ул. Ленинградская, дом 23, площадью 116,4 кв.м (1 этаж, комнаты NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 29) здание литер А.

Кроме того, судами было установлено отсутствие задолженности ООО "Жемчужина Жигулей" по арендным платежам на день обращения с заявлением о выкупе арендованного имущества. Каких-либо предупреждений о необходимости исполнения обязательств по договору аренды N 6866/ц от 27.09.2002, равно как и принятия мер по расторжению договора со стороны арендодателя, Мэрией представлено не было.

До настоящего времени договор купли-продажи арендованного имущества не заключен.

Довод заявителя жалобы о том, что ответчик утратил право преимущественного выкупа спорного помещения, поскольку договор купли-продажи до настоящего времени не заключен, подлежит отклонению.

Как следует из материалов дела, совокупность критериев оценки надлежащего исполнения обязательств обществом по договору аренды N 6866/ц от 27.09.2002, позволила судам первой и апелляционной инстанций сделать обоснованный вывод о том, что ответчик является добросовестным арендатором, данные обстоятельства установлены решением Арбитражного суда Самарской области от 07.07.2009 по делу N А55-9298/2009. Также выше названным решением подтверждена обязанность Мэрии заключить с ООО "Жемчужина Жигулей" договор купли-продажи.

Согласно рекомендациям, изложенным в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 года N 134, при применении положений статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

Согласно части 2 указанной нормы права в случае несоблюдения требований, предусмотренных частью 1 статьи 10 Кодекса, арбитражный суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 25.11.2008 N 127 разъяснил, что в силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия юридических лиц исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребления правом в иных формах. В случае установления того, что лицо злоупотребляет своим правом, суд согласно пункту 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе по своей инициативе отказать в защите прав злоупотребляющему лицу.

С учетом установленных по делу обстоятельств отказ истца в заключении договора купли-продажи создает препятствия для реализации прав, установленных вступившим в законную силу судебным актом по делу N А55-9298/2009, поскольку ответчик не может воспользоваться предусмотренным Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественным, правом его выкупа.

В силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по делу N А55-35672/2012 не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Действия истца, связанные с созданием ответчику препятствий в реализации его права, имеют признаки злоупотребления правом, поскольку предъявление истцом настоящего иска в части отказа от договора аренды приведет к невозможности осуществления ответчиком своего права на выкуп арендованного имущества.

Учитывая изложенное суды первой и апелляционной инстанций полно, всесторонне исследовали все обстоятельства дела, дали надлежащую правовую оценку всем представленным в деле документальным доказательствам.

Переоценка установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых ими доказательств недопустима в суде кассационной инстанции в силу требований, предусмотренных статьей 286, частью 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку при вынесении обжалуемых судебных актов нормы материального права применены правильно, нормы процессуального права не нарушены, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для их отмены и удовлетворения кассационной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 29.05.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2014 по делу N А55-29545/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Э.Р. Галиуллин

Судьи

Н.Н. Королева И.Н. Смоленский