Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11 февраля 2015 г. N Ф06-19085/13 по делу N А65-22286/2013

г. Казань

11 февраля 2015 г.

Дело N А65-22286/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 февраля 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Александрова В.В.,

судей Нагимуллина И.Р., Гарифуллиной К.Р.,

при участии представителя:

истца - Пырочкина С.А. (доверенность от 15.05.2014),

в отсутствие:

ответчика - извещен надлежащим образом,

третьих лиц - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.07.2014 (судья Коротенко С.И.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2014 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Пышкина Н.Ю., Романенко С.Ш)

по делу N А65-22286/2013

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "А.В.Ф.-сервис" к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", Исполнительному комитету муниципального образования г. Казани, при участии третьих лиц: закрытое акционерное общество "Независимая консалтинговая компания СЭНК", общество с ограниченной ответственностью "Бизнес-Содействие" об определении условий договора купли-продажи нежилых помещений по адресу: г. Казань, ул. Челюскина, 55, лит. А, А1, общ. Площадь 389,6 кв. м, инв. N 1052,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "А.В.Ф.-сервис" (далее - ООО "А.В.Ф.-сервис", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" (далее - МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", первый ответчик), Исполнительному комитету муниципального образования г. Казани (далее - второй ответчик) об определении условий договора купли-продажи нежилых помещений по адресу: г. Казань, ул. Челюскина, 55, лит. А, А1, общ. площадь 389,6 кв. м, инв. N 1052.

Истец до принятия судебного акта заявил об уточнении исковых требований, просил определить условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности - нежилых помещений первого этажа (номера на поэтажном плане N 1-21) в здании, расположенном по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Челюскина, д. 55, литер А, А1 общей площадью 389,6 кв. м, инвентарный N 10520. Изложить пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена Объекта по настоящему договору установлена в размере 4 500 000 (четыре миллиона пятьсот тысяч) рублей 00 копеек", заявил отказа от остальных требований, изложенных в заявлении от 28.01.2014.

Уточнение исковых требований и частичный отказ от иска судом приняты в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.07.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2014, уточненные исковые требования удовлетворены. В части отказа от исковых требований производство по делу прекращено.

Обжалуя принятые по делу судебные акты в кассационном порядке, первый ответчик просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

Кассационная жалоба мотивирована нарушением норм материального права, а именно Федерального Закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" и Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.12.2012 по делу N А65-18012/2012, признан незаконным отказ МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" в реализации преимущественного права ООО "А.В.Ф.-сервис" на выкуп арендованных им помещений, расположенных на первом этаже дома N 55, по ул. Челюскина г. Казани, общей площадью 389,6 кв. м, на МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" и Исполнительный комитет муниципального образования города Казани судом были возложены обязанности по устранению допущенных нарушений прав ООО "А.В.Ф.-сервис" путем совершения действий, направленных на реализацию прав арендатора по приобретению в собственность арендованных помещений.

Во исполнение решения суда сопроводительным письмом N 12963/КЗИО/ИСХ от 04.07.2013 первым ответчиком в адрес заявителя направлен проект договора купли-продажи объекта недвижимости по вышеуказанному адресу по цене 9 685 000 руб.

В письме N 3/7 от 29.07.2013 истец выразил свое намерение заключить договор купли-продажи вышеназванного объекта недвижимого имущества, не согласившись при этом с положения предложенного первым ответчиком проекта договора, а именно с пунктами 2.1 и 3.1.1, касающихся цены объекта недвижимости и порядка оплаты.

Как указывает истец, предложенные первым ответчиком пункты проекта договора противоречат нормам действующего законодательства. Поскольку отчуждение имущества, находящегося в муниципальной собственности, должно производится в порядке, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", согласно которой субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В целях проверки цены договора, предложенной продавцом, истцом произведена оценка нежилых помещений. Согласно представленному отчету ЗАО "Независимая консалтинговая компания "СЭНК" от 12.07.2013 N 7680 рыночная стоимость объекта составляет 3 840 000 руб. по состоянию на 10.07.2013.

Истец направил в адрес ответчиков протокол разногласий к предложенному проекту договора купли-продажи нежилых помещений первого этажа (номера на поэтажном плане N 1-21) в здании, расположенном по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Челюскина, д. 55, лит. А, А1, общей площадью 389,6 кв. м, инвентарный N 10520.

Между тем письмом N 14444/КЗИО-ИСХ от 07.08.2013 первый ответчик отклонил протокол разногласий, указав, что были произведены все установленные законом действия в целях заключения договора купли-продажи и пополнения доходной части бюджета г. Казани, в связи с чем, подписание договора купли-продажи с внесенными изменениями не представляется возможным.

Отказ ответчиков от урегулирования разногласий к договору купли-продажи, явился основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции правомерно руководствовались следующим.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

В соответствии с положениями статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей проект договора, и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. Условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При наличии противоречивых доводов сторон относительно стоимости спорного имущества, определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.12.2014 по делу назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости (с учетом износа) нежилых помещений первого этажа в здании, расположенном по адресу: г. Казань, ул. Челюскина, 55, лит. А, А1, общ. площадью 389,6 кв. м, инв. N 10520 по состоянию на 18.04.2012.

Согласно представленному ООО "Экспертное бюро "РУБИН" экспертному заключению рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 3 812 000 руб.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.04.2014 удовлетворено ходатайство ответчиков о назначении повторной экспертизы.

Согласно заключению ООО "Казанская Оценочная Компания" рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на указанную судом дату составляет 7 924 000 руб.

В виду того, что экспертное заключение, составленное ООО "Казанская Оценочная Компания" не обладает достаточной полнотой для определения рыночной стоимости объекта исследования, в виду отсутствия в нем сведений о техническом состоянии и категории объекта, проведении экспертом натурного осмотра объекта с фото-фиксацией объекта, арбитражный суд первой инстанции усмотрел основания для назначения дополнительной экспертизы по делу.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.07.2014 по делу назначена дополнительная судебная экспертиза.

В соответствии с заключением дополнительной экспертизы ООО "Казанская Оценочная Компания" от 24.07.2014 стоимость объекта недвижимости составляет 4 500 000 руб. по состоянию на 18.04.2012.

В соответствии с разъяснениями, изложенными, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Принимая во внимание, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан по делу N А65-18012/2012 преюдициально установлен момент обращения истца к первому ответчику с письмом от 18.04.2012 N 2-4/12 о приобретении спорного имущества в собственность, судебные инстанции правомерно установили, что, именно, на указанную дату необходимо определить рыночную стоимость подлежащего передаче имущества.

В связи с изложенным, судебные инстанции правомерно установили, что представленное ООО "Казанская Оценочная Компания" заключение дополнительной экспертизы от 24.07.2014, в соответствии с которым стоимость объекта недвижимости составляет 4 500 000 руб. по состоянию на 18.04.2012, является, на основании статей 67, 68, 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", надлежащим доказательством по делу для принятия судебного акта.

На основании вышеизложенного, судебные инстанции пришли к выводу, что требование истца является правомерным и подлежащим удовлетворению.

Доводы кассационной жалобы о том, что судами неправомерно принята стоимость объекта недвижимости по состоянию 18.04.2012, поскольку сделка купли-продажи до сих пор не осуществлена, отклоняются судом кассационной инстанции в силу следующего.

Негативные последствия для ответчиков обусловлены их незаконным бездействием, что установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу N А65-18012/2012.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что при вынесении решения суду следовало руководствоваться отчетом, подготовленным ООО "Бизнес-Содействие" несостоятельна в силу следующего.

Именно существенная разница между значениями рыночной стоимости, определенными ООО "Бизнес-Содействие" и ЗАО "Независимая консалтинговая компания "СЭНК" явилась основанием для обращения в суд с иском об определении условий договора купли-продажи.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы, проведенной Александровым Ю.Н. ответчиками не представлено.

Иные доводы кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения судебных инстанций и получили надлежащую правовую оценку.

Переоценка установленных по делу фактических обстоятельств согласно главе 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

При указанных обстоятельствах обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.07.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2014 по делу N А65-22286/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.В. Александров

Судьи

И.Р. Нагимуллин К.Р. Гарифуллина