Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12 февраля 2015 г. N Ф06-20466/13 по делу N А65-12221/2014

г. Казань

12 февраля 2015 г.

Дело N А65-12221/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Коноплёвой М.В.,

судей Петрушкина В.А., Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителей:

истца - Романова А.А., доверенность от 29.01.2014,

ответчика - Багаутдиновой А.Р., доверенность от 06.06.2014,

в отсутствие:

третьего лица - извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений города Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.08.2014 (судья Никулина И.Г.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2014 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи Балакирева Е.М., Романенко С.Ш.) по делу N А65-12221/2014

по иску общества с ограниченной ответственностью "Промышленные Системы" (ОГРН 1031626812623, ИНН 1658051670) к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674), об урегулировании разногласий по договору купли-продажи земельного участка, при участии третьего лица - Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Промышленные Системы" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - Комитет) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи земельного участка N 20543.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Исполнительный комитет муниципального образования города Казани.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.08.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2014, урегулированы разногласия, возникшие между Обществом и Комитетом, по договору N 20543 купли-продажи земельного участок с кадастровым номером 16:50:200106:11 площадью 2470 кв.м, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Московский район, ул. Васильченко, д. 7. Условия договора изложены в следующей редакции:

- Пункт 2.1 договора: "Цена земельного участка составляет 1 108 304 руб. 12 коп. НДС не облагается".

- Пункт 2.2 договора: "Покупатель должен оплатить цену земельного участка, указанную в пункте 2.1 договора в течение 20 рабочих дней с момента получения подписанного Продавцом настоящего договора".

- Пункт 5.3: "За нарушение срока внесения платежа, указанного в пункте 2.2 договора продавец вправе потребовать уплаты Покупателем пени из расчета 0,1% от цены земельного участка за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 2.3 настоящего Договора по реквизитам, установленным для оплаты цены земельного участка".

- Исключить пункт 2.4 из текста Договора.

В кассационной жалобе Комитет просит принятые по делу судебные акты отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, мотивируя неправильным применением судами норм материального права. Заявитель жалобы указывает, что размер выкупной стоимости земельного участка должен определяться на дату заключения договора, так как именно с этого момента между заявителем и уполномоченным органом возникают правоотношения по выкупу земельного участка. По пунктам 2.2, 2.4, 5.3 договора Комитет указывает, что договор купли-продажи земельного участка готовится по типовой форме, утвержденной постановлением руководителя исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 10.03.2006 N 391, а изменение типовой формы договора ставит Общество в преимущественное положение перед иными покупателями в силу более выгодных условий договора.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не находит.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Обществу на праве собственности принадлежит Склад (Корпус N 15), назначение нежилое, 2-этажный, общая площадь 1320,2 кв.м, инв. N 92:401:002:0000:46570, литера А1, адрес объекта: Республика Татарстан, г. Казань, Московский район, ул. Васильченко, д. 7, кадастровый номер 16:50:200106:465, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.12.2011 серии 16-АК N 412836.

Данный склад расположен на земельном участке с кадастровым номером 16:50:200106:11, площадью 3470 кв.м, принадлежащем Обществу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 16.03.2005 N 071-2409.

На основании заявления Общества от 01.10.2013 о предоставлении земельного участка в собственность, постановлением Исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 18.11.2013 N 9878 Обществу предоставлен в собственность за плату из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 16:50:200106:11 площадью 3470 кв.м, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Московский район, ул. Васильченко, д. 7.

В дальнейшем Обществом 25.03.2014 был получен проект договора купли-продажи земельного участка N 20543, в котором выкупная цена земельного участка определена в размере 3 504 749 руб. 27 коп. (НДС не облагается) исходя из его кадастровой стоимости в размере 15 858 594 руб.

Не согласившись с выкупной ценой земельного участка, а также с пунктами 2.2, 2.4, 5.3 договора купли-продажи, Общество 14.04.2014 направило Комитету протокол разногласий к проекту договора купли- продажи земельного участка, в котором изложило условия договора в следующей редакции:

- пункт 2.1 договора: "Цена земельного участка составляет 1 108 304 руб. 12 коп. НДС не облагается".

- пункт 2.2 договора: "Покупатель должен оплатить цену земельного участка, указанную в пункте 2.1 договора, в течение 20 рабочих дней с момента получения подписанного Продавцом настоящего договора".

- пункт 5.3: "За нарушение срока внесения платежа, указанного в пункте 2.2 договора продавец вправе потребовать уплаты Покупателем пени из расчета 0,1% от цены земельного участка за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 2.3 настоящего Договора по реквизитам, установленным для оплаты цены земельного участка".

- Исключить пункт 2.4 из текста Договора.

Письмом от 16.05.2014 Комитет уведомил Общество об отклонении протокола разногласий, ссылаясь на то, что заключение такого рода договоров должно осуществляться только по форме, утвержденной постановлением руководителя Исполнительного комитета города Казани от 10.03.2006 N 391 "Об утверждении типовых форм договоров аренды, субаренды, купли-продажи земельных участков, безвозмездного срочного пользования землей на территории г. Казани", соответственно изменение его условий не допускается. Также Комитет указал, что постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 25.11.2013 N 927 утверждены и введены в действие с 01.01.2014 новые результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенного пункта г. Казани, в связи с чем цена продажи спорного земельного участка должна определяться исходя из кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной указанным постановлением.

Поскольку Комитет отклонил протокол разногласий к договору купли-продажи земельного участка, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники расположенных на них зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.

Согласно пункту 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации заключение договора, связанного с реализацией положений Земельного кодекса Российской Федерации является обязательным для ответчика.

В проекте договора купли-продажи земельного участка N 20543 цена продажи земельного участка определена Комитетом исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 15 858 594 руб., утвержденной постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 25.11.2013 N 927 и ставки земельного налога в размере 1,3% от кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением Казанской городской Думы от 11.11.2013 N 5-26 "О земельном налоге", которые подлежат применению с 01.01.2014.

Из смысла статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что выкупная цена земельного участка подлежит определению на момент подачи заинтересованным лицом заявления с приложением к нему необходимых документов в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судами установлено, что Обществом весь перечень документов, необходимый для оформления права собственности на земельный участок, был представлен 01.10.2013, то есть до принятия постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 25.11.2013 N 927 и решения Казанской городской Думы от 11.11.2013 N 5-26.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.03.2013 по делу N А65-1358/2013 в государственный кадастр недвижимости внесены изменения в сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 16:50:200106:11, общей площадью 3470 кв.м, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Васильченко, д. 7, указав ее равной рыночной стоимости в размере 10 687 600 руб. По состоянию на 01.10.2013 кадастровая стоимость земельного участка составляла 10 687 600 руб., что подтверждается выпиской из кадастрового паспорта земельного участка.

Решением Представительного органа муниципального образования г. Казани "О земельном налоге" от 29.11.2005 N 2-3 (в редакции, действовавшей на 01.10.2013) установлена ставка земельного налога для земельных участков занятых производственными зданиями в размере 0,61% от кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, судебные инстанции установили, что на дату подачи заявления о выкупе земельного участка, цена продажи составляла 1 108 304,12 руб.

Довод Комитета в кассационной жалобе о том, что размер выкупной цены земельного участка должен определятся на дату заключения соответствующего договора, суд кассационной инстанции находит несостоятельным, поскольку противоречит пунктам 5, 6, 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, из содержания которых следует, что правоотношения по предоставлению земельного участка в собственность собственнику расположенного на нем объекта недвижимости возникают в связи с подачей этим лицом соответствующего заявления.

В пункте 2.2. договора в редакции Комитета содержатся условия, при которых у Общества возникает обязанность оплатить цену земельного участка в течение 10 дней с момента подписания договора.

Судами правильно отмечено, что данные условия договора не отвечают балансам интереса сторон, поскольку не предусмотрен порядок извещения другой стороны о подписании договора, что может привести к возникновению ответственности при отсутствии виновного поведения Общества.

Пунктом 2.4. проекта договора предусмотрено, что в случае просрочки покупателем исполнения пунктов 2.2., 2.3. настоящего договора при централизованном изменении, введении иной кадастровой стоимости земельного участка, а также иных ставок, нормативов, коэффициентов, учитываемых при расчете стоимости земельного участка, уполномоченным органом государственной власти Российской Федерации, Республики Татарстан, органом местного самоуправления г. Казани, продавец в праве потребовать от покупателя оплаты, а покупатель обязуется оплатить стоимость земельного участка по настоящему договору с учетом этих изменений.

Суды правомерно исключили пункт 2.4. из договора купли-продажи, поскольку цена земельного участка определяется на дату подачи заявления о выкупе и не может меняться.

Пункт 5.3. договора, предусматривающий размер пеней за нарушение срока внесения платежа, указанного в пункте 2.2. договора, суды согласовали в редакции Общества, согласно которой продавец вправе потребовать уплаты покупателем пени из расчета 0,1% от цены земельного участка за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 2.3. настоящего Договора по реквизитам, установленным для оплаты цены земельного участка.

Указанный размер неустойки сторонами в кассационном порядке не обжалуется.

Доводы Комитета в кассационной жалобе о том, что договор купли-продажи готовился по типовой форме, в связи с чем у судов не имелось оснований для изменения условий договора, содержащихся в пунктах 2.2., 2.4., 5.3. договора купли-продажи, суд кассационной инстанции находит несостоятельными.

При разрешении споров, связанных с разногласием по условиям договора, необходимо исходить из соблюдения баланса интересов обеих сторон.

Вопросы об условиях договора купли-продажи и разногласий по ним регулируются нормами гражданского законодательства, которое основано на свободе в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном конкретном случае договор купли-продажи был подготовлен публичным собственником по форме, утвержденной постановлением руководителя Исполнительного комитета города Казани от 10.03.2006 N 391 "Об утверждении типовых форм договоров аренды, субаренды, купли-продажи земельных участков, безвозмездного срочного пользования землей на территории г. Казани".

Однако названное постановление, утвердившее проекты типовых договоров, носит рекомендательный характер и не может исключать права другого участника заявлять возражения относительно такого проекта.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов, основанных на материалах дела, при правильном применении норм материального и процессуального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.08.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2014 по делу N А65-12221/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

М.В. Коноплёва

Судьи

В.А. Петрушкин Ф.В. Хайруллина