Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27 февраля 2015 г. N Ф06-20930/13 по делу N А65-4612/2014

г. Казань

27 февраля 2015 г.

Дело N А65-4612/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 февраля 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Карповой В.А., Ананьева Р.В.,

при участии представителя:

ответчика - Рамазанова С.Р. (доверенность от 21.11.2014),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.06.2014 (судья Андреев К.П.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2014 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)

по делу N А65-4612/2014

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674) к обществу с ограниченной ответственностью "Пивной берег", г. Казань (ОГРН 1091690046887, ИНН 1658111223) о расторжении договора аренды земельного участка от 08.09.2011 N 16013, об изъятии земельного участка площадью 200 кв.м, кадастровый номер 16:50:110505:65, о взыскании 188 408,03 руб. задолженности по арендной плате и 44 581,61 руб. пени,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани" (далее - МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Пивной берег" о расторжении договора аренды земельного участка от 08.09.2011 N 16013, изъятии земельного участка площадью 200 кв.м., с кадастровым номером 16:50:110505:62, расположенного по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Чистопольская, о взыскании 188 408,03 руб. задолженности по арендной плате и 44 581,61 руб. пени.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.06.2014 в иске отказано.

Судебная инстанция, установив, что ответчиком после подачи иска была погашена образовавшаяся задолженность по арендной плате и начисленным на нее пени, пришла к выводу о пропуске разумного срока для предъявления требования о расторжении договора аренды в связи с его ненадлежащим исполнением и последующем изъятии земельного участка у ответчика и передачи его истцу.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2014 решение суда первой инстанции отменено, требование о расторжении договора аренды земельного участка от 08.09.2011 N 16013 удовлетворено, в остальной части иска отказано.

Повторно рассматривая дело суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции в части расторжения договора и понуждении возвратить объект аренды, установил грубое нарушение договора аренды, выразившееся в пропуске срока внесения арендных платежей, и пришел к выводу о правомерности заявленных истцом требований о расторжении договора, при этом установив наличие на спорном земельном участке строения, возведенного в установленном законом порядке, счел невозможным изъятие указанного земельного участка.

В кассационной жалобе МКУ "КЗИО ИК МО г.Казани", поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы полагает, что расположенный на спорном земельном участке объект не является капитальным, в связи с чем, возможен его демонтаж с последующим изъятием земельного участка и передачей его истцу.

Представитель ООО "Пивной берег", явившийся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласился, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.

МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани" о времени и месте судебного разбирательства уведомлено, явку представителей в судебное заседание не обеспечило, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе и в выступлении представителя ООО "Пивной берег", Арбитражный суд Поволжского округа считает, что обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании постановления Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани от 15.08.2011 N 4564, между МКУ "КЗИО ИК МО г.Казани" (арендодатель) и ООО "Пивной берег" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 08.09.2011 N 16013 с кадастровым номером 16:50:110505:62, площадью 200 кв. м, сроком на три года до 14.08.2014, из земель населенных пунктов, для размещения объекта общественного питания - ресторана, расположенного по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Чистопольская.

Указанным постановлением ООО "Пивной берег" было рекомендовано получить в Управлении градостроительных разрешений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани разрешение на строительство.

Арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно, не позднее 15 числа каждого текущего месяца, в размере, указанном в приложении к настоящему договору (пункт 3.3. договора).

Пунктом 3.5 договора стороны определили, что в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы арендатор обязуется оплатить арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В связи с возникшей у ответчика задолженностью по оплате арендной платы за период с 01.12.2012 по 28.02.2014 в сумме 188 408 руб. 03 коп. и задолженности по пени в сумме 44 581 руб. 61 коп, всего 232 989 руб. 64 коп., истец направил в адрес ответчика предарбитражное предупреждение от 12.02.2014 N 5219/кзио-исх, в котором предложил в срок до 01.03.2014 оплатить задолженность. При невыполнении требований об оплате задолженности в установленный срок МКУ "КЗИО ИК МО г.Казани" предложило ответчику дать письменное согласие о расторжении договора.

Оставление предарбитражного предупреждения без рассмотрения и удовлетворения послужило основанием для обращения в суд с вышеуказанными требованиями.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалуемые судебные акты, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что использование земли в Российской Федерации является платным, в том числе и виде арендной платы.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Согласно статьям 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в срок надлежащим образом.

В статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со статьей 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в частности, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункты 29, 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой")

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что в ходе рассмотрения спора (после принятия заявления к производству) ответчик платежным поручением от 18.03.2014 N 12 погасил сумму задолженности и пени в размере 232 989 руб. 64 коп. и платежным поручением от 18.03.2014 N 13 оплатил арендную плату за март и апрель 2014 года в размере 16 235 руб. 28 коп., отказали во взыскании задолженности по арендной плате и пени.

При этом уведомление от 12.02.2014 N 5219/кзио-исх направленное арендатору содержит в себе как требование о необходимости погашения долга в установленный срок, так и предложение о расторжении договора в случае не выполнения указанной обязанности.

Согласно правовой позиции изложенной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке

При этом судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Апелляционный суд, установив факт наличия задолженности ответчика по внесению арендных платежей более двух сроков подряд по истечении установленного договором срока платежа, при соблюдении досудебного порядка урегулирования спора, и предъявление заявленного требования в разумный срок, руководствуясь статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно удовлетворил требование о расторжении договора аренды.

Кроме того, судом первой инстанции установлено наличие на спорном земельном участке строения, а в суде апелляционной инстанции в качестве дополнительных доказательств были представлены выданные Исполнительным комитетом муниципального образования г. Казани разрешение на строительство объекта общественного питания N RU16301000-107-гр. от 03.09.2014, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU16301000-96-гр. от 16.07.2014; свидетельство о государственной регистрации права собственности на спорный объект как на объект незавершенного строительства, в связи с чем оснований считать спорный объект самовольной постройкой не имеется.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, если на земельном участке, предоставленном в аренду находится объект недвижимости, к спорным правоотношениям статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применима и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка, поскольку иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого земельного участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.

При этом требования о сносе спорного объекта недвижимости истцом заявлено не было, в связи с чем было отказано в удовлетворении требований об изъятии земельного участка и передачи его истцу.

Довод кассационной жалобы о том, что требование о понуждении возвратить спорный земельный участок подлежит удовлетворению ввиду возможности демонтажа здания (объекта капитального строения), не основан на нормах действующего законодательства и специфики спорных правоотношений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества, права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 данной статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может: признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

В материалах дела не имеется доказательств наличия соглашения о правах на принадлежащее обществу здание с собственником земельного участка, поэтому суд обосновано отказал в удовлетворении иска в части изъятия спорного земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В рамках настоящего дела действия различных органов одного и того же публичного образования, действующих в его интересах, с одной стороны, направлены на прекращение договорных отношений и изъятие земельного участка, с другой стороны - Исполнительным комитетом муниципального образования города Казани выдано разрешение на строительство объекта.

Более того, произвольное расторжение договоров аренды с изъятием законно предоставленных земельных участков, на которых находятся законно возведенные объекты капитального строительства, нарушает публичный порядок, принцип правовой определенности и уважения собственности (определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.11.2014 N 5-КГ14-3)

Разрешая спор, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении денежных требований, в связи с добровольной оплатой задолженности ответчиком после обращения истца в арбитражный суд. Суд апелляционной инстанции, рассматривая жалобу на часть требований (расторжении договора и понуждении возвратить объект аренды) правомерно отменил судебное решение только в части отказа в расторжении договора как принятое с нарушением норм материального права.

Таким образом, решение суда первой инстанции в части отказа во взыскании арендной платы, пени, и возврата объекта аренды, а также постановление апелляционной инстанции в части расторжения договора аренды подлежат оставлению без изменения.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы, не касаются материально-правовой стороны дела, а связаны с оспариванием доказательственной стороны спора, однако в силу главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.06.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2014 по делу N А65-4612/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

В.А. Петрушкин

Судьи

В.А. Карпова Р.В. Ананьев