Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 7 апреля 2015 г. N Ф06-22168/13 по делу N А12-20632/2014

г. Казань

07 апреля 2015 г.

Дело N А12-20632/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 апреля 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Петрушкина В.А., Коноплевой М.В.,

при участии представителя:

ответчика - Граматикова И.В., доверенность от 04.07.2014 N 20,

в отсутствие:

истца - извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 12.09.2014 (судья Даншина Н.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2014 (председательствующий судья Борисова Т.С., судьи Дубровина О.А., Жевак И.И.)

по делу N А12-20632/2014

по исковому заявлению Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 3444054540, ОГРН 1053444031299) к обществу с ограниченной ответственностью "МСК" (ИНН 3445102147, ОГРН 1093460001172) о расторжении договора аренды, освобождении земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "МСК" (далее - ООО "МСК", общество, ответчик) о расторжении договора N 8421 аренды земельного участка от 21.01.2009, понуждении возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 34:34:041118:45, площадью 15 000 кв. м по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. Маршала Чуйкова, 56.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 12.09.2014, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2014, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, Министерство обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

В отзыве на кассационную жалобу общество просило оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения, представило доказательство получения разрешения на строительство от 19.12.2014 со сроком действия до 19.12.2018, свидетельство от 17.03.2015 о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности объекта 7%.

Министерство, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направило, отзыв на кассационную жалобу не представило, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, выслушав представителя ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения исходя из нижеследующего.

Как установлено судом, между администрацией Волгограда (далее -администрация) (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Стройконсалтинг" (арендатор) 21.01.2009 заключен договор N 8421 аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:041118:45, площадью 15 000 кв. м по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. Маршала Чуйкова, 56, для строительства капитального объекта - многофункционального спортивно-оздоровительного и досугового центра на срок с 25.12.2008 по 25.12.2009.

В соответствии с договором от 14.08.2009 о передаче прав и обязанностей новым арендатором по договору аренды земельного участка от 22.01.2009 N 8421 стало ООО "МСК".

22.10.2009 стороны внесли изменения в договор от 21.01.2009 N 8421 в части наименования арендатора.

Изменением от 05.03.2012 срок аренды указанного земельного участка продлен до 03.03.2017.

16.05.2014 специалистом отдела оформления прав на землю, учета и использования земель Министерства проведен осмотр указанного земельного участка на предмет его фактического использования, о чем составлен акт обследования.

Согласно акту от 16.05.2014 указанный земельный участок не имеет ограждения по периметру, свободен от строений и сооружений, в качестве строительной площадки не используется, признаки подготовительных работ к освоению участка отсутствуют.

Министерство, полагая, что обществом указанный земельный участок в течение трех лет не используется, направило в его адрес письмо от 07.05.2014 N 21-17/12873 с приложением проекта соглашения о расторжении договора аренды от 21.01.2009 N 8421 и акта приема-передачи земельного участка.

В связи с неполучением подписанного со стороны общества соглашения о расторжении договора аренды от 21.01.2009 N 8421, Министерство обратилось в арбитражный суд с вышеуказанными исковыми требованиями.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.

Положениями пункта 1 и подпункта 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

При этом под неиспользованием земельного участка следует понимать бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении тех обязанностей, правил, требований, которые установлены законом или договором применительно к использованию земель для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства.

Пунктом 3.1 договора от 21.01.2009 N 8421 предусмотрено, что арендодатель имеет право расторгнуть договор в установленном законом порядке, в том числе и в случае использования участка не по целевому назначению (разрешенному использованию); неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения условий раздела 9 договора; в случае отмены распорядительного акта, явившегося основанием для заключения договора.

07.05.2014 Министерство направило в адрес общества проект соглашения о расторжении договора и акт приема-передачи в связи с тем, что арендатором земельный участок, предназначенный для строительства, не используется в указанных целях в течение трех лет.

Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

Согласно взаимосвязанным положениям пункта 2 статьи 45, пункта 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

При этом под неиспользованием земельного участка следует понимать бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении тех обязанностей, правил, требований, которые установлены законом или договором применительно к использованию земель для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства.

Достаточность и уважительность таких причин, объясняющих длительную просрочку в исполнении обязательств, суды должны оценивать применительно к положениям статьи 45 ЗК РФ, относящих к таким обстоятельствам стихийные бедствия или иные обстоятельства, объективно существовавшие в реальности вне зависимости от воли общества и безусловно исключавшие возможность целевого использования земельного участка.

Указанная норма из трехлетнего срока неиспользования земельного участка исключает время, необходимое для освоения земельного участка, то есть время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В данном случае существенным нарушением ответчиком условий договора от 21.01.2009 N 8421 истец считает не освоение обществом в течение трех лет земельного участка в соответствии с его назначением, определенном в договоре.

В подтверждение данного обстоятельства истцом в материалы дела представлен акт проверки от 16.05.2014, а также письмо Комитета по градостроительству и архитектуре Волгограда от 22.04.2014 N ар5795-14, содержащее сведения о том, что в указанный муниципальный орган не поступали обращения общества о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства на указанном земельном участке.

Судом установлено, материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок предоставлен для строительства капитального объекта - многофункционального спортивно-оздоровительного и досугового центра.

Согласно пунктам 9.1, 9.2 договора от 21.01.2009 N 8421 запрещается освоение земельного участка без получения разрешения на строительство объекта; запрещаются изменения вида разрешенного использования земельного участка и строительные изменения объекта без разрешения арендодателя.

Пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) установлено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом.

Следовательно, только после получения разрешения на строительство появляется возможность осуществления строительства и использования земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что арендатор подтвердил принятие им мер и совершение действий, направленных на получение разрешения на строительство с целью использования земельного участка по его прямому назначению.

По смыслу статей 44, 51 ГрК РФ градостроительный план земельного участка является документом, отображающим информацию о действующем градостроительном регламенте и иную информацию о характеристиках участка, которая необходима для рассмотрения уполномоченным органом вопроса о выдаче разрешения на строительство.

Для получения разрешения на строительство объекта капитального строительства застройщик должен представить в орган, уполномоченный на выдачу такого разрешения, в числе прочих документов положительное заключение экспертизы проектной документации объектов капитального строительства (пункт 7 статьи 51 ГрК РФ).

В материалы дела представлен градостроительный план N RU 343010004019 спорного земельного участка, а также распоряжение уполномоченного органа - комитета по градостроительству и архитектуре Волгограда от 11.08.2014 N 487-осн об утверждении градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером N 34:34:040018:45.

Обществом был заключен договор от 02.10.2012 на выполнение инженерных изысканий земельного участка и разработку чертежа градостроительного плана участка, договор от 27.05.2013 на разработку проектной и рабочей документации по объекту капитального строительства, договор от 01.09.2009 на разработку эскизной документации по объекту.

Проектные работы завершены, проект имеет положительное экспертное заключение ООО "Межрегионэкспертиза-С".

Обществом получены технические условия для градостроительного плана от 14.05.2009, технические условия подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям водоснабжения и водоотведения от 14.10.2013 N 80ц, техническое задание на проектирование от 01.08.2014 N 166ц-2014, выданные МУП "Волгоградские межрайонные электрические сети", технические условия от 01.08.2014 N 49 на проектирование присоединения объекта к радиотрансляционным сетям города Волгограда, технические условия от 30.07.2014 N АС-221-И51 на универсальные кабельные системы связи, технические условия подключения объекта к городским сетям ливневой канализации от 11.07.2014 N 3807.

Таким образом, представленными обществом доказательствами подтверждается, что с 2009 года арендатором осуществлялись действия по сбору документов, необходимых для получения в установленном законом порядке разрешения на строительство объекта капитального строительства.

При этом как установлено судом и следует из постановления администрации Волгограда от 01.03.2012 N 484, срок аренды спорного земельного участка продлен до 03.03.2017, и указанный срок на момент рассмотрения настоящего спора не истек.

Из ответа прокуратуры Волгоградской области от 18.11.2014, представленного ответчиком следует, что 08.08.2014, 29.08.2014 и 25.09.2014 в адрес администрации Волгограда от ООО "МСК" поступили заявления о выдаче разрешения на строительство.

До настоящего времени разрешение на строительство не выдано.

В связи с чем, доводы Министерства о том, что ответчик не обращался в уполномоченный орган за выдачей разрешения на строительство со ссылкой на письмо N ар5795-14 от 22.04.2014, суд апелляционной инстанции правомерно отклонил.

В нарушение статьи 65 АПК РФ Министерством не представлено доказательств, подтверждающих бездействие общества, а равно несовершение арендатором действий, направленных на использование обществом спорного земельного участка для целей строительства, тогда как ответчиком напротив представлены доказательства, подтверждающие, что им предпринимаются все зависящие от него меры для строительства объекта недвижимости на спорном земельном участке в установленном законом порядке.

Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ всесторонне, полно и объективно фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суды пришли к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора в соответствии с нормами статьи 619 ГК РФ, статьи 46 ЗК РФ.

Приведенные в кассационной жалобе доводы противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов судов, свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств, что в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену обжалуемых судебных актов (статья 288 АПК РФ), не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 12.09.2014 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2014 по делу N А12-20632/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

Ф.В. Хайруллина

Судьи

В.А. Петрушкин М.В. Коноплева