Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13 апреля 2015 г. N Ф06-22424/13 по делу N А65-16924/2014

г. Казань

13 апреля 2015 г.

Дело N А65-16924/2014

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Муравьева С.Ю., Петрова А.Л.,

при участии представителей:

истца - Стахеевой К.Ю. (доверенность от 30.01.2015 N 1151/кзио-исх)

ответчика - Гиляжевой Л.Р (доверенность от 10.02.2015)

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кантар"

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2015 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи Балакирева Е.М., Николаева С.Ю.)

кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета города Казани"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.11.2014 (судья Андреев К.П.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2015 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи Балакирева Е.М., Николаева С.Ю.)

по делу N А65-16924/2014

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета города Казани", г. Казань, к обществу с ограниченной ответственностью "Кантар" (ОГРН 1021603617595, ИНН 1660016930), г. Казань, о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды, изъятии земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - Комитет, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Кантар" (далее - ООО "Кантар", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.09.2012 по 31.05.2014 в размере 455 374 руб. 34 коп., пени за период с 17.09.2012 по 31.05.2014 в сумме 136 986 руб. 84 коп., расторжении договора аренды земельного участка от 30.12.2005 N 10864, изъятии у ответчика земельного участка общей площадью 990 кв.м с кадастровым номером 16:50:011806:0014, расположенного по адресу: г. Казань, Вахитовский район, ул. Чернышевского, 22 и понуждении ООО "Кантар" передать указанный земельный участок истцу по акту приема - передачи.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.11.2014 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2015 решение суда первой инстанции от 25.11.2014 отменено в части отказа в удовлетворении искового требования о расторжении договора аренды земельного участка от 30.12.2005 N 10864, в указанной части требования Комитета удовлетворены. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

ООО "Кантар", не согласившись с постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2015, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт в части удовлетворения требования о расторжении договора аренды от 30.12.2005 N 10864 отменить, в указанной части оставить в силе решение суда первой инстанции.

Общество в кассационной жалобе указало на неправильное применение судом апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Комитет, не согласившись с принятыми судебными актами, обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты в части отказа в удовлетворении требований об изъятии спорного земельного участка отменить, в указанной части принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Комитет в своей кассационной жалобе указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Представитель истца, явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе Комитета, поддержал, с кассационной жалобой ООО "Кантар" не согласился.

Представитель ответчика, явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе ООО "Кантар", поддержал, с кассационной жалобой Комитета не согласился.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационных жалоб.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления главы администрации города Казани от 14.05.2005 N 1098, между администрацией г. Казани (арендодатель) и ООО "Кантар" заключен договор аренды земельного участка от 30.12.2005 N 10864, по условиям которого обществу в аренду сроком на 5 лет до 14.05.2010 предоставлен земельный участок площадью 0,099 га с кадастровым номером 16:50:01 18 06:0014, расположенный по адресу: г. Казань, Вахитовский район, ул. Чернышевского, 22 (литер 2) (далее - договор аренды от 30.12.2005 N 10864).

Договор аренды от 30.12.2005 N 10864 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 14.04.2006 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

В соответствии с пунктом 3.5 договора аренды от 30.12.2005 N 10864 арендатор обязан вносить арендную плату равными долями ежемесячно не позднее 15 числа каждого месяца в размере 1/12 годовой суммы арендной платы, рассчитанной по ставкам, действующим в текущем году.

Согласно пункту 3.7 договора аренды от 30.12.2005 N 10864, в случае невнесения арендной платы в срок, установленный настоящим договором, арендатор уплачивает за каждый календарный день просрочки пени в размере 0,1% от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Пунктом 6.1.1. договор аренды от 30.12.2005 N 10864 предусмотрено, что в случае невнесения арендатором арендной платы в течении двух сроков уплаты подряд, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор.

Поскольку общество ненадлежащим образом исполняло обязанность по внесению арендной платы, в результате, чего у него образовалась задолженность, Комитет письмом от 17.10.2013 N 17655/кзио-исх предложил ответчику в срок до 08.11.2013 оплатить образовавшуюся по договору аренды от 30.12.2005 N 10864 задолженность по арендной плате в размере 660 976,83 руб., пени в сумме 699 897,04 руб., а также расторгнуть данный договор.

Согласно акту сверки расчетов арендной платы за землю от 29.05.2014 за период с сентябрь 2012 года по май 2014 года по договору аренды от 30.12.2005 N 10864 общая задолженность общества по арендной плате и пени составила 592 361,18 руб.

ООО "Кантар" требования, указанные в письме от 17.10.2013 N 17655/кзио-исх, полностью не исполнило, что послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что в ходе рассмотрения спора ответчик платежными поручениями от 22.10.2014 N 23 и от 17.10.2014 N21 погасил сумму задолженности по арендной плате и пени, руководствуясь статьями 408, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к правильному выводу о том, что исковые требования в указанной части удовлетворению не подлежат.

При этом суд первой инстанции, установив, что допущенное ООО "Кантар" нарушение по договору аренды от 30.12.2005 N 10864 устранено в разумный срок, оплата арендных платежей и пени произведена и задолженность по арендной плате на момент вынесения решения отсутствует, руководствуясь пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", отказал в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора аренды от 30.12.2005 N 10864, поскольку пришел к выводу, что допущенная и в последствии устраненная ответчиком просрочка не может являться основанием для расторжения договора аренды ввиду истечения разумного срока для предъявления соответствующего требования Комитетом.

Учитывая, что договор аренды от 30.12.2005 N 10864 не прекратил свое действие, суд первой инстанции пришел к выводу, что у общества отсутствует обязанность, предусмотренная статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, по возврату спорного земельного участка арендодателю.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды от 30.12.2005 N 10864, пришел к выводу о наличии существенных нарушений ответчиком условий данного договора, которые являются основанием для его расторжения в соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем удовлетворил исковые требования в данной части.

При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что истец вправе требовать расторжения договора аренды в разумный срок, даже после уплаты арендатором долга.

Довод ООО "Кантар" о том, что данные выводы суда апелляционной инстанции противоречат пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", поскольку задолженность по арендной плате образовалась с сентября 2012 года, в связи с чем истек разумный срок для предъявления соответствующего требования, судебной коллегией отклоняется.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым или измененным.

В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены обстоятельства, которые являются основаниям для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в том числе в случае когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Судом апелляционной инстанции установлено и подтверждается материалами дела неоднократное, длительное, более одного года, неисполнение обществом обязанности по своевременному внесению арендной платы.

Указанное нарушение условий договора правомерно признано судом апелляционной инстанции существенным, а потому достаточным основанием для расторжения договора аренды в соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", а также правовой позиции, сформулированной в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", не может служить основанием для удовлетворения требований арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Истец претензией от 17.10.2013 N 17655/кзио-исх предложил ООО "Кантар" в срок до 08.11.2013 перечислить образовавшуюся задолженность и пени.

Между тем общество погасило задолженность только после предъявления исковых требований в суд.

Таким образом, суд апелляционной инстанции не установил факта погашения задолженности, образовавшейся более чем за один год, в разумный срок.

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В силу изложенного суд апелляционной инстанции правильно указал, что факт устранения арендатором нарушения (погашение им задолженности по арендной плате) до принятия судом решения по делу, не лишает арендодателя права требовать расторжении договора аренды.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования Комитета в части расторжения договора аренды от 30.12.2005 N 10864 обоснованны и подлежат удовлетворению.

Кроме того, суд апелляционной инстанции, установив, что на спорном земельном участке находится административное 4-х этажное здание, принадлежащее ответчику, пришел к обоснованному выводу о том, что в данном случае статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка.

Как правильно указал суд апелляционной инстанции, иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.

Данная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10.

Таким образом, у суда апелляционной инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения требований об изъятии спорного земельного участка и передаче его Комитету на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правильно отказал Комитету в удовлетворении требований об изъятии спорного земельного участка и понуждении передать его истцу по акту приема-передачи.

Доводы, изложенные в кассационных жалобах, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2015 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2015 по делу N А65-16924/2014 оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья

Р.В. Ананьев

Судьи

С.Ю. Муравьев А.Л. Петров