Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18 мая 2015 г. N Ф06-23546/15 по делу N А57-17174/2014

г. Казань

18 мая 2015 г.

Дело N А57-17174/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 мая 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Ананьева Р.В., Коноплевой М.В.,

при участии представителя:

заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области - Колосковой В.В. (доверенность от 31.12.2014),

в отсутствие:

заявителя - извещен надлежащим образом,

заинтересованного лица - извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2015 (председательствующий судья Каплин С.Ю., судьи Кузьмичев С.А., Цуцкова М.Г.)

по делу N А57-17174/2014

по заявлению жилищно-строительного кооператива Строительная компания "Кронверк-3", г. Саратов (ИНН 6450058266, ОГРН 1126450016340), заинтересованные лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов (ИНН 6455039436, ОГРН 1056405504671), администрация Энгельсского муниципального района, г. Энгельс, Саратовская область (ИНН 6449013567, ОГРН 1026401988183), о признании недействительным отказа в государственной регистрации сделки, об обязании осуществить государственную регистрацию сделки,

УСТАНОВИЛ:

жилищно-строительный кооператив Строительная компания "Кронверк-3" (далее - ЖСК СК "Кронверк-3", заявитель) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее - Управление Росреестра по Саратовской области), администрации Энгельского муниципального района с заявлением о признании недействительным отказа в государственной регистрации сделки (договор замены стороны в обязательстве от 24.02.2014), об обязании Управления Росреестра по Саратовской области осуществить государственную регистрацию сделки (договор замены стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка) с объектами недвижимого имущества: земельным участком площадью 93 кв.м, с кадастровым номером 64:50:010302:2489; земельным участком площадью 3851кв.м, с кадастровым номером 64:50:010302:386; земельным участком площадью 15 472 кв.м, с кадастровым номером 64:50:010302:389, расположенным по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Шурова Гора, д.7.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 18.12.2014 в удовлетворении заявленных ЖСК СК "Кронверк-3" требований отказано в полном объеме.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2015 решение Арбитражного суда Саратовской области от 18.12.2014 отменено, суд удовлетворил заявленные ЖСК СК "Кронверк-3" требования. Признал незаконным и не соответствующим Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказ Управления Росреестра по Саратовской области в государственной регистрации договора замены стороны в обязательстве от 24.02.2014, выраженный в сообщении от 29.07.2014. Обязал Управление Росреестра по Саратовской области осуществить государственную регистрацию договора замены стороны в обязательстве от 24.02.2014 по договорам аренды земельных участков от 21.02.2006 N69, от 08.10.2007 N8270/1 с объектами недвижимого имущества: земельным участком площадью 93 кв.м, с кадастровым номером 64:50:010302:2489; земельным участком площадью 3851кв.м, с кадастровым номером 64:50:010302:386; земельным участком площадью 15 472 кв.м, с кадастровым номером 64:50:010302:389, расположенным по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Шурова Гора, д.7.

В кассационной жалобе Управление Росреестра по Саратовской области просит постановление отменить, решение оставить без изменения. По мнению подателя жалобы, заявителем избран ненадлежащий способ защиты права, что является основанием для отказа в удовлетворении требования о признании недействительным отказа в государственной регистрации.

ЖСК СК "Кронверк-3" не согласившись с доводами, изложенными в кассационной жалобе, представило отзыв с обоснованием своей позиции, просило постановление оставить в силе.

Законность вышеуказанных судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 21.02.2006 Комитетом по управлению имуществом Саратовской области и ООО "Кронверк-2012" заключен договор N 69 аренды земельного участка площадью 15 472 кв.м, с кадастровым номером 64:50:010302:389 и земельного участка площадью 93 кв.м, с кадастровым номером 64:50:010302:2489; расположенных по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Шурова Гора, д.7.

08 октября 2007 года администрацией Энгельсского муниципального района и ООО "Кронверк-2012" заключен договор N 8270/1 аренды земельного участка площадью 3851 кв.м с кадастровым номером 64:50:010302:386, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Шурова Гора, д.7.

Договора аренды от 08.10.2007 N 8270/1 и от 21.02.2006 N 69 заключены сроком на девять и десять лет соответственно.

Вышеуказанные договоры аренды зарегистрированы в установленном законом порядке органном по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

24 февраля 2014 года ООО "Кронверк-2012" и ЖСК "Кронверк-3" заключили договор замены стороны в обязательстве, согласно которому ЖСК "Кронверк-3" переданы права и обязанности по договору аренды земельного участка от 08.10.2007 N 8207/1 и договору аренды земельного участка от 21.02.2006 N69.

После чего 25.02.2014 ООО "Кронверк-2012" и ЖСК "Кронверк-3" обратились в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлениями о государственной регистрации договора замены стороны в обязательстве от 24.02.2014.

Решениями от 14.03.2014 и 11.04.2014 Управления Росреестра по Саратовской области приостановило совершение регистрационных действий, а затем 29.07.2014 Управление Росреестра по Саратовской области отказало в государственной регистрации договора замены стороны в обязательстве от 24.02.2014 в связи с прекращением деятельности ООО "Кронверк-2012" и ликвидацией данной организации.

Из материалов дела следует, что действительно в Единый государственный реестр юридических лиц 07.03.2014 внесена запись о прекращении деятельности ООО "Кронверк-2012" в связи с ликвидацией.

Необходимость регистрации договора от 24.02.2014 обусловлена заменой стороны в договорах аренды недвижимого имущества, прошедших государственную регистрацию в соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что ликвидация ООО "Кронверк-2012" повлекла прекращение обязательственных отношений, тогда как положения, изложенные в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" к рассматриваемым отношениям применению не подлежат.

Отменяя решение, суда апелляционной инстанции исходил из того, что оспариваемое сообщение регистрирующего органа не соответствует положениям Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", требованиям статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах применения земельного законодательства" рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Судом апелляционной инстанции установлено что ЖСК "Кронверк-3" как и прежний арендатор спорных земельных участков, осуществляет деятельность по строительству жилых домов, договор о перенайме составлен в надлежащей форме и соответствует требованиям статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Договоры аренды земельных участков не содержат условий об обязательном получении согласия собственника земельного участка на передачу прав и обязанностей по договору другому лицу.

О заключении договора перенайма арендодатель уведомлялся надлежащим образом.

В рассматриваемом случае для совершения регистрационных действий с соответствующими заявлениями и документами обратились обе стороны договора от 24.02.2014, обладавшие правоспособностью.

Ликвидация одной из сторон сделки перенайма во время нахождения документов в регистрирующем органе в период регистрации не может служить достаточным основанием для отказа в государственной регистрации, так как волеизъявление первоначального арендатора ясно было выражено не только в договоре, но и в его заявлении о регистрации сделки, адресованном регистрирующему органу.

Данный вывод согласуется с правовой позицией, применяемой в судебной практике и изложенной, в том числе в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.12.2013 N ВАС-17794/13, постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 15.08.2013 по делу N А12-28139/2012, Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 02.08.2013 по делу N А79-11107/2012.

Судебная коллегия не может согласиться и доводами Управления Росреестра по Саратовской области об избрании заявителем ненадлежащего способа защиты.

Согласно статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица имеют право на судебную защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и не является исчерпывающим, защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом.

Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен непосредственно привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Пунктом 1 статьи 13 указанного Закона предусмотрена правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП (пункт 1 статьи 18 Закона о регистрации).

Судом апелляционной инстанции установлено, что ликвидация ООО "Кронверк-2012", являвшегося стороной в договоре аренды земельного участка и договоре замены стороны в обязательстве, произошло после заключения указанных договоров и после подачи заявлений ООО "Кронверк-2012" и ЖСК "Кронверк-3" о государственной регистрации договора замены стороны в обязательстве. Закон о государственной регистрации не предусматривает такого основания для отказа в государственной регистрации как ликвидация стороны договора.

Таким образом, отказ в государственной регистрации договора 24.02.2014, выраженный в сообщении от 29.07.2014 не соответствует требованиям статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушает права, законные интересы заявителя по делу.

Приведенные в кассационной жалобе доводы противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов судов, свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств, что в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену обжалуемых судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2015 по делу N А57-17174/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

В.А. Карпова

Судьи

Р.В. Ананьев М.В. Коноплева