Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22 мая 2015 г. N Ф06-23538/15 по делу N А55-18934/2013

г. Казань

22 мая 2015 г.

Дело N А55-18934/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Петрушкина В.А., Карповой В.А.,

при участии представителя заявителя - Жалдака А.В. (доверенность от 02.12.2014),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гарантия"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 26.12.2014 (судья Черномырдина Е.В.)

по делу N А55-18934/2013

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Гарантия", г. Сызрань (ИНН 6325036593, ОГРН 1056325022566) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, о признании незаконными отказов в государственной регистрации права общей долевой собственности, перехода права собственности, понуждении провести государственную регистрацию прав, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации городского округа Сызрань Самарской области, г. Сызрань; Амировой Э.Ф., г. Сызрань; Шмалько О.В., г. Сызрань; Калашниковой Т.Б., п. Варламово Сызранского района Самарской области; Кузьминой Т.В., г. Сызрань; Мишаковой А.С., г. Сызрань; Мишакова С.В., г. Сызрань; Мишаковой В.А., г. Сызрань; Мишаковой Е.Р., г. Сызрань; общества с ограниченной ответственностью "СтройСнаб", г. Сызрань (ИНН 6325041642, ОГРН 1066325021025); Овчинникова М.С., г. Сызрань; Старовойтова И.С., г. Сызрань; Хаметовой Н.И., г. Сызрань; Шияновой Л.Н., г. Сызрань; Шмалько Д.В., г. Сызрань; Бикбаевой Н.К., г. Сызрань, общества с ограниченной ответственностью "Энергетик", Самарская область, г. Сызрань (ИНН 6325033916. ОГРН 1046301251150),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Гарантия" (далее - ООО "Гарантия", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра, и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области) в государственной регистрации от 24.05.2013 N 08/602/2013-564, понуждении провести государственную регистрацию права общей долевой собственности на земельный участок площадью 129 кв. м с кадастровым номером 63:08:0107017:3435, расположенный по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Астраханская, за ООО "Гарантия" в размере 80,077 доли в праве, признании незаконным отказа в государственной регистрации от 24.05.2013 N 08/602/2013-554, понуждении провести государственную регистрацию по заявлению от 11.04.2013 N 08/602/2013-554 за ООО "Гарантия" права собственности на земельный участок площадью 129 кв. м с кадастровым номером 63:08:0107017:3435, расположенный по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Астраханская.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.01.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2014, заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 04.08.2014, решение Арбитражного суда Самарской области от 27.01.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2014, отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 26.12.2014 ООО "Гарантия" отказано в удовлетворении заявленных требований.

Определением Одиннадцатого Арбитражного апелляционного суда от 20.03.2015 ООО "Гарантия" отказано в удовлетворении ходатайства о восстановлении пропущенного процессуального срока на подачу апелляционной жалобы на решение Арбитражного суда Самарской области от 26.12.2014, апелляционная жалоба и приложенные к ней документы возвращены обществу.

ООО "Гарантия", не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, а также несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Представитель ООО "Гарантия", явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "Гарантия" построило и ввело в эксплуатацию многоэтажный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 63:08:0107017:163 по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Астраханская, д. 15Б.

Данный земельный участок ООО "Гарантия" приобрело у общества с ограниченной ответственностью "Росмерк" с видом разрешенного использования: под объектом культуры (Дом культуры "Пластик") на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.04.2009 N 72.

Постановлением администрации г.о. Сызрань от 28.05.2010 N 1450 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 63:08:0107017:163 был изменен с "под объектом культуры (Дом культуры "Пластик")" на "для размещения многоэтажного жилого дома" (пункт 28 постановления).

После ввода в эксплуатацию жилого дома и государственной регистрации права собственности на все квартиры, земельный участок с кадастровым номером 63:08:0107017:163 был разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами 63:08:0107017:3435 и 63:0860107017:3436, которые были поставлены на государственный кадастровый учет.

По договору купли-продажи долей от 03.04.2013 собственники квартир в многоквартирном доме продали ООО "Гарантия" принадлежащие им доли в праве па земельный участок площадью 129 кв.м с кадастровым номером 63:08:0107017:3435, относящийся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

ООО "Гарантия" обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности в размере 80,077 доли в праве и перехода права на земельный участок площадью 129 кв. м с кадастровым номером 63:08:0107017:3435, по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Астраханская.

Управление Росреестра по Самарской области сообщением от 24.05.2013 N 08/602/2013-564 отказало в государственной регистрации права общей долевой собственности на основании абзацев 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Кроме того, ООО "Гарантия" и собственники помещений в многоквартирном доме обратились в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрацией перехода права собственности на спорный земельный участок на суммарную долю в праве в размере 19,924 на основании договора купли-продажи долей от 03.04.2013.

Сообщением от 24.05.2013 N 08/602/2013-554 Управление Росреестра по Самарской области отказало в государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный на основании абзацев 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Общество, полагая, что вышеуказанные отказы противоречат действующему законодательству и нарушают его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что земельный участок площадью 129 кв.м с кадастровым номером 63:08:0107017:3435 в силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации является общим имуществом многоквартирного дома и на праве общей долевой собственности принадлежит всем собственникам помещений многоквартирного дома 15Б по ул. Астраханская г.Сызрани.

При этом суд первой инстанции пришел к выводу, что договор купли-продажи долей в праве на вышеуказанный земельный участок от 03.04.2013 является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент заключения договора, поскольку на момент заключения договора купли-продажи долей от 03.04.2013 не было зарегистрировано право собственности продавцов на спорный земельный участок.

Поскольку оспариваемые отказы Управления Росреестра по Самарской области не противоречат действующему законодательству и приняты в соответствии со статьей 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", суд первой инстанции пришел к выводу, что требования общества удовлетворению не подлежат.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что многоквартирный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером 63:08:0107017:3436, а земельный участок площадью 129 кв. м с кадастровым номером 63:08:0107017:3435 не занят многоквартирным домом, в связи с чем земельный участок с кадастровым номером 63:08:0107017:3435 не относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, поскольку постановка указанных земельных участков на государственный кадастровый учет подтверждает, что для размещения и эксплуатации многоквартирного дома достаточно площади земельного участка с кадастровым номером 63:08:0107017:3436, судебной коллегией отклоняется.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, земельный участок площадью 2330 кв. м с кадастровым номером 63:08:0107017:163 с момента регистрации права собственности первого лица на помещения в многоквартирном доме, расположенном на данном земельном участке, принадлежит на праве долевой собственности собственникам помещений указанного многоквартирного дома, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в пункте 66 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Исходя из изложенного, следует, что границы и размер земельного участка площадью 2330 кв. м с кадастровым номером 63:08:0107017:163 были определены в установленном порядке именно для размещения и эксплуатации расположенного на нем многоквартирного дома.

При этом земельные участки с кадастровыми номерами 63:08:0107017:3436 и 63:08:0107017:3435, образованные в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 63:08:0107017:163, являются общей долевой собственностью всех собственников помещений многоквартирного дома в силу пункта 3 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому при разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки.

Пунктом 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, целевое назначение и разрешенный вид использования земельного участка площадью 129 кв. м с кадастровым номером 63:08:0107017:3435, образованного при разделе земельного участка с кадастровым номером 63:08:0107017:163, сохранилось, а, следовательно, данный земельный участок относится к общему имуществу многоквартирного дома и на праве общей долевой собственности принадлежит собственникам помещений многоквартирного дома.

Кроме того, решением Сызранского городского суда Самарской области от 02.08.2013 по делу N 2-3260/13, вступившим в законную силу, Хаметовой Н.И. отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Самарской области от 24.05.2013 N 08/602/2013-566; в восстановлении срока регистрации права общей долевой собственности по заявлению от 11.04.2013 N 08/602/2-13-556 на земельный участок площадью 129 кв. м с кадастровым номером 63:08:0107017:3435, расположенный по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Астраханская, за Хаметовой Н.И. доли в праве 1,161; понуждении зарегистрировать право общей долевой собственности на данный земельный участок за Хаметовой Н.И. в размере 1,161 доли в праве; признании незаконным отказа Управления Росреестра по Самарской области от 24.05.2013 N 08/602/2013-554; в восстановлении срока регистрации перехода права общей долевой собственности на земельный участок площадью 129 кв. м с кадастровым номером 63:08:0107017:3435, расположенный по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Астраханская по заявлению от 11.04.2013 N 08/602/2013-554; понуждении зарегистрировать переход права общей долевой собственности на данный земельный участок по договору купли-продажи долей от 03.04.2013.

Данный судебный акт в соответствии с частью 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязателен для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

При этом указанным решением суда общей юрисдикции, имеющим преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела, в силу части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено, что земельный участок площадью 129 кв. м с кадастровым номером 63:08:0107017:3435 является общим имуществом многоквартирного дома и принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений многоквартирного дома.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что спорный земельный участок является общим имуществом многоквартирного дома и на праве общей долевой собственности принадлежит всем собственникам помещений многоквартирного дома 15Б по ул. Астраханская г.Сызрани сделан при правильном применении норм материального права с учетом установленных по делу обстоятельств и имеющихся в деле доказательств.

Довод кассационной жалобы о том, что суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о недействительности договора купли-продажи долей от 03.04.2013 по тем основаниям, что на момент заключения данного договора не было зарегистрировано право собственности продавцов на спорный земельный участок, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки может быть подано заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки и в этом случае государственная регистрация перехода или прекращения права осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки, не является основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Действительно отсутствие у продавца в момент заключения договора купли-продажи земельного участка права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным, что следует из норм действующего законодательства и согласуется с разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

В то же время для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю продавец должен обладать правом собственности на него.

Между тем вышеуказанные выводы суда первой инстанции не привели к принятию неправильно решения, поскольку договор купли-продажи долей от 03.04.2013 является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент его заключения, исходя из следующего.

В силу части 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы только в пользование иным лицам и только в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Согласно частям 2 и 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Таким образом, договор купли-продажи долей от 03.04.2013 является ничтожным, поскольку по его условиям продавцы, собственники помещений многоквартирного дома, продали доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, который является общим имуществом многоквартирного дома, без отчуждения права собственности на принадлежащие им помещения, что противоречит вышеуказанным нормам права.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемые отказы приняты Управлением Росреестра по Самарской области в соответствии с действующим законодательством, в связи с чем правильно отказал ООО "Гарантия" в удовлетворении заявленных требований.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемого судебного акта, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, не установлено, коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Самарской области от 26.12.2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 26.12.2014 по делу N А55-18934/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья

Р.В. Ананьев

Судьи

В.А. Петрушкин В.А. Карпова