|
15 июня 2015 г.
|
Дело N А57-17121/2014
|
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 июня 2015 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Галиуллина Э.Р.
судей Королевой Н.Н., Александрова В.В.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Трифоновой Марии Михайловны
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 26.11.2014 (судья Комлева Л.П.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2015 (председательствующий судья Жевак И.И., судьи Борисова Т.С., Шалкин В.Б.)
по делу N А57-17121/2014
по исковому заявлению закрытого акционерного общества "ИТЕРРА" к индивидуальному предпринимателю Трифоновой М.М. о взыскании арендной платы,
по встречному иску индивидуального предпринимателя Трифоновой М.М. к закрытому акционерному обществу "ИТЕРРА" о признании договора незаключенным
УСТАНОВИЛ:
закрытое акционерное общество "ИТЕРРА" (далее - ЗАО "Интерра", истец) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Трифоновой М.М. (далее - ИП Трифонова М.М., ответчик, заявитель) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 309500,00 рублей.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 03.12.2014, оставленным без изменений постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2015, исковые требования удовлетворены. В удовлетворении встречных требований отказано.
В кассационной жалобе заявитель просит отменить обжалуемые судебные акты, исковые требования оставить без удовлетворения, встречные требования удовлетворить в полном объеме.
Заявитель полагает, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
В отзыве на кассационную жалобу истец просит обжалуемые судебные акты оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.
До рассмотрения кассационной жалобы по существу от ИП Трифоновой М.М. поступило ходатайство о приобщении к материалам дела копии постановления МУ МВД РФ "Балаковское" об отказе в возбуждении уголовного дела от 11.07.2014 по материалу проверки КУСП N 16621 от 02.07.2014, копии электронных билетов в г. Москва на имя Трифоновой Елены Павловны, копию выписки из стационара на имя Трифоной Е.П.
Суд округа оставил без удовлетворения данное ходатайство по основаниям предусмотренным статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Поволжского округа приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, между ЗАО "ИТЕРРА" (арендодатель) и ИП Трифоновой М.М. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.12.2013 N 62 (далее - Договор), согласно которому, арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату нежилое помещение (далее по тексту - Помещение) общей площадью 330 кв.м., которое является частью помещения общей площадью 984,2кв.м.
Пунктом 1.2. Договора предусмотрено, что вышеуказанное Помещение находится в здании гостиничного комплекса "Салют" по адресу: Саратовская область город Балаково улица Чапаева, дом 107а, первый этаж с отдельным входом.
Пунктом 1.3. Договора установлено, что на момент заключения договора помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 64 АБ N 862330, выданного 16.04.2008.
В соответствии с пунктом 1.4 Договора передача Помещения от арендодателя к арендатору оформляется актом приёма-передачи, который является неотъемлемой частью настоящего договора.
Пунктом 2.1. договора установлено, что арендодатель обязуется передать Помещение арендатору в надлежащем состоянии не позднее 3-х календарных дней после подписания настоящего договора.
01.12.2013 между ЗАО "ИТЕРРА" и ИП Трифоновой М.М. подписан акт приема-передачи к договору аренды нежилого помещения N 62 от 01.12.2013, согласно которого арендатору передано нежилое помещение общей площадью 330 кв.м., расположенное по адресу: Саратовская область город Балаково улица Чапаева, дом 107а, первый этаж; ключи от нежилого помещения. Помещение передано представителю Трифоновой Е.П. в удовлетворительном состоянии. По техническому и иному состоянию передаваемого Помещения Трифонова Е.П. претензий к ЗАО "ИТЕРРА" не имеет.
01.01.2014 между ЗАО "ИТЕРРА" и ИП Трифоновой М.М. заключено дополнительное соглашение N 2 к договору аренды нежилого помещения N 62 от 01.12.2013, согласно которому пункт 1.1. договора дополнен следующим содержанием: арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату нежилое подвальное помещение (далее по тексту - Помещение) общей площадью 100 кв.м. Пункт 1.2. договора изложен в следующей редакции: Вышеуказанные Помещения находятся в здании гостиничного комплекса "Салют" по адресу: Саратовская область город Балаково улица Чапаева, дом 107а, первый этаж с отдельным входом.
Пунктами 3.1., 3.2. Договора предусмотрен порядок оплаты арендной платы.
На основании пункта 5.2. договора аренды истцом 05.05.2014 ответчику направлено уведомление о досрочном расторжении договора (за 30 дней до даты расторжения), которое получено ответчиком 27.05.2014.
В связи с тем, что ответчик нарушал условия договора по внесению арендной платы, истец обратился с иском в арбитражный суд о взыскании задолженности по арендной плате в период с марта 2014 по 27.06.2014 в сумме 309 500 руб.
Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой и апелляционной инстанции в силу норм статей 309, 310, 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обосновано удовлетворили исковые требования, поскольку из представленных документов правомерно установили наличие задолженности по арендным платежам.
Факт передачи и пользования ответчиком имуществом по спорному договору аренды подтверждается материалами дела и ответчиком не оспариваются.
Представленный истцом расчет задолженности проверен судами и признан правильным. Контррасчет ответчиком не представлен, равно как и не представлены доказательства внесения арендных платежей в спорный период.
При данных обстоятельствах требования о взыскании задолженности по договору аренды в размере 309 500 руб. правомерно удовлетворены судом первой и апелляционной инстанции.
В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Частью 3 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Наряду с предусмотренным пунктом 1 статьи 224 ГК РФ общим правилом, согласно которому передачей признается вручение вещи приобретателю и вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица, при передаче здания или сооружения требуется соблюдение особой процедуры - составление и подписание передаточного акта или иного документа о передаче, если иное не предусмотрено договором аренды.
Согласно имеющимся в материалах дела доказательствам, факт передачи помещения подтвержден актом приема-передачи от 01.12.2013; дополнительным соглашением N 2 от 01.01.2014 к договору аренды нежилого помещения N 62 от 01.12.2013.
В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако, договор фактически исполнялся сторонами, вещь была передана арендатору, а последний принял ее, и при этом спор о надлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал, стороны не вправе оспаривать это договор по основанию, связанному с надлежащим описанием объекта аренды, в том числе, ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Учитывая изложенное, суды правомерно пришли к выводу, что договор фактически исполнялся сторонами: помещение передано арендатору, спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствует. И, следовательно, стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Доказательств обратного в материалах дела не имеется.
В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды от 01.12.2013 N 62 определен сторонами менее года (с 01.12.2013 по 01.11.2014), то есть, отсутствует необходимость его государственной регистрации.
В связи с чем, довод ответчика, что срок действия договора с 01.12.2013 года по 01.11.2014 год включительно не согласован, подлежит отклонению как несостоятельный и не основанный на материалах дела.
В соответствии с частью 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
При этом арендатор вправе использовать имущество по назначению, отличному от того, в котором оно использовалось собственником, если это прямо не запрещено договором аренды, а также использовать только часть переданного в аренду имущества по назначению, определенному в инвентаризационных документах, а оставшуюся часть использовать для иных целей, не запрещенных законом и договором.
Таким образом, если в договоре аренды прямо не определено разрешенное использование арендованного имущества, арендатор вправе его использовать в соответствии с назначением имущества, в связи с чем, отклоняется довод ИП Трифоновой М.М., что назначение сданного в аренду нежилого помещения в договоре не определено.
Довод жалобы относительно неудовлетворительного состояния переданного в аренду помещения отклоняется, поскольку между ЗАО "ИТЕРРА" и ИП Трифоновой М.М. подписан акт приема-передачи от 01.12.2013 к договору аренды нежилого помещения N 62 от 01.12.2013, согласно которому нежилое помещение передано представителю Трифоновой Е.П. в удовлетворительном состоянии. По техническому и иному состоянию передаваемого помещения Трифонова Е.П. претензий к ЗАО "ИТЕРРА" не имеет.
Согласно материалам дела, договор от имени ИП Трифоновой М.М., заключен в лице представителя Трифоновой Елены Павловны, действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности от 26.11.2013 N 50 АА 4660330, в соответствии с которой ИП Трифонова Мария Михайловна, уполномочивает Трифонову Елену Павловну, быть представителем во всех государственных частных организациях Саратовской области по вопросам заключения договоров аренды или покупки любого помещения в Саратовской области для коммерческой деятельности.
Таким образом, указанная доверенность давала Трифоновой Елене Павловне право на подписание акта приема передачи нежилого помещения, являющегося приложением к договору аренды от 01.12.2013.
Довод жалобы относительно понесенных убытков в связи с производством капитального ремонта спорного помещения, отклоняется, в силу следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору, в частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
Согласно частям 2, 3 статьи 623 ГК РФ капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и, по общему правилу, возможен только по согласованию с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью, и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству.
Материалами дела подтверждается, что ответчиком в занимаемом по договору аренды помещениях произведен капитальный ремонт, что подтверждается представленными в материалы дела заключением эксперта от 01.11.2013, согласно которому, спорное помещение нуждалось в капитальном ремонте.
Согласно пункту 2.12. договора в случае необходимости
