Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23 июня 2015 г. N Ф06-24469/15 по делу N А65-20393/2014

г. Казань

23 июня 2015 г.

Дело N А65-20393/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 июня 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрова А.Л.,

судей Карповой В.А., Муравьева С.Ю.,

при участии:

истца - Минуллиной Г.И., индивидуального предпринимателя,

при участии представителей:

истца - Голубцова А.С., доверенность от 12.02.2014,

ответчика - Новикова И.А., доверенность от 13.02.2015 N 2065/кзио-исх,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Миннулиной Гульнары Ильясовны и муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.11.2014 (судья Камалиев Р.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2015 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Николаева С.Ю., Романенко С.Ш.)

по делу N А65-20393/2014

по иску индивидуального предпринимателя Минуллиной Гульнары Ильясовны, г. Казань (ОГРНИП 305165703400015), к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", г. Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора N 17648 аренды земельного участка площадью 1496,0 кв. м, кадастровый номер 16:50:110506:50, адрес расположения: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Меридианная,10а,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Минуллина Гульнара Ильясовна (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета МО г. Казани, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.11.2014 по делу N А65-20393/2014 иск удовлетворен частично, пункты 2.1, 2.2, 2.3, абзац 1 пункта 3.1, абзацы 1 и 2 пункта 3.5 проекта договора, направленного ответчиком истцу, приняты в редакции истца, пункт 2.6 проекта договора исключен, производство в отношении урегулирования разногласий по абзацу 2 пункта 3.1 и пункту 3.6 прекращено в связи с отказом истца от этих требований, в остальной части в иске отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2015 решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционные жалобы сторон - без удовлетворения.

В кассационной жалобе истец просит отменить состоявшиеся судебные акты в части отказа в удовлетворении заявленных требований, то есть сохранения в редакции ответчика приложения к договору "Расчет арендной платы за землю". Доводы кассационной жалобы сводятся к неправомерности применения к расчету арендной платы поправочного коэффициента 10 к размеру ставки земельного налога, примененного судом на основании постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 (с учетом изменений, внесенных постановлением от 06.02.2012 N 86) по тем основаниям, что между сторонами сложились фактические отношения из ранее заключенного договора аренды того же земельного участка от 30.11.2010 N 15091. Истец считает, что при таких обстоятельствах нормативный акт Республики Татарстан от 09.02.1995 подлежит применению без учета изменений, внесенных в него в 2012 году в силу пункта 1 статьи 4, пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Кроме этого, истец считает, что судом не применено подлежащее применению с учетом выводов, содержащихся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, ограничивающее, по мнению истца, размер арендной платы двумя процентами от кадастровой стоимости земельного участка.

Ответчик в кассационной жалобе просит изменить состоявшиеся судебные акты, отказав в удовлетворении иска в полном объеме. Считает, что договор аренды, подготовленной по форме, утвержденной постановлением руководителя Исполнительного комитета г. Казани от 10.03.2006 N 391, не может быть изменен. Ответчик также полагает, что статья 425 ГК РФ позволяет распространить условия договора аренды на правоотношения сторон, возникшие до заключения договора, в связи с чем суд неправомерно частично удовлетворил иск в соответствующей части. Ответчик также заявил, что он всегда производил начисление арендной платы по истечении месяца с момента принятия решения о предоставлении в аренду земельного участка, поскольку после этого земельный участок не может быть предоставлен иному лицу.

В судебном заседании представители сторон поддержали собственные кассационные жалобы по изложенным в них доводах.

Проверив законность обжалованных решения и постановления, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обсудив доводы кассационных жалоб, пояснения представителей сторон, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалованных судебных актов.

Как следует из материалов дела, сторонами 30.11.2010 заключен договор аренды земельного участка N 15091 площадью 1496 кв. м с кадастровым номером 16:50:110506:50, расположенного в г. Казани, для строительства магазина шаговой доступности. Срок действия договора истек 08.11.2013. На основании заявления истца Исполнительный комитет муниципального образования города Казани принял постановление от 05.05.2014 N 2322 о предоставлении в аренду сроком на три года того же земельного участка для размещения магазина-кафе по ул. Меридианной, 10а в г. Казани.

Во исполнение данного постановления Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета МО г. Казани направил истцу проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:110506:50 за N 17648, в отношении которого истец завил о разногласиях, направив ответчику 18.06.2014 протокол разногласий. Письмом от 19.07.2014 ответчик разногласия отклонил, что и явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, разногласия истца касаются исчисления начала срока действия договора и соответственно, окончания срока действия договора, заключаемого на три года (пункты 2.1, 2.2 и 2.3), распространения условий договора на ранее возникшие правоотношения сторон (пункт 2.6), момента наступления обязанности по уплате арендной платы (абзацы 1, 2 пункта 3.1), размера неустойки и определения момента неисполнения обязательств по оплате арендной платы (абзац 1 и 2 пункта 3.5), определения размера арендной платы (пункт 3.6 и приложение к договору "Расчет арендной платы").

От требований об урегулировании разногласий по абзацу 2 пункта 3.1 и пункту 3.6 договора истец отказался, отказ принят судом и производство по делу в этой части требований судом первой инстанции прекращено, что соответствует пункту 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

Суд пришел к выводу об обоснованности требований истца об исключении из договора пункта 2.6, предусматривающего применение условий договора к отношениям, возникшим до его заключения, в том числе с момента принятия решения о предоставлении в аренду земельного участка и с момента перехода к арендатору права аренды в результате совершения сделок с недвижимым имуществом. Суд правильно применил пункт 2 статьи 425 ГК РФ, согласно которой распространение условий договора на отношения, возникшие до его заключения, возможно только по согласию обеих сторон договора, в данном случае согласие арендатора на это отсутствует.

Суд, применив пункт 1 статьи 425 ГК РФ о вступлении договора в силу с момента его заключения, правомерно удовлетворил требования истца о принятии в его редакции пунктов 2.1, 2.2 и 2.3 договора, исключив из них указание на конкретные даты начала действия договора (в том числе и на дату принятия решения о предоставлении в аренду земельного участка) и окончания его действия, сохранив условия о трехлетнем сроке действия договора. Данные выводы соответствуют пункту 1 статьи 425 ГК РФ с учетом статей 432, 433 ГК РФ. Поскольку истцом заявлены разногласия к договору, соглашение о существенных условиях договора не достигнуто, и в соответствии со статьей 446 ГК РФ спорные условия договора в таком случае определяются судом, моментом заключения договора, и соответственно, моментом возникновения обязательств сторон из договора в любом случае, не зависимо от его содержания, будет являться момент вступления в законную силу судебного акта, которым урегулированы разногласия. В данном случае такой датой является дата принятия постановления судом апелляционной инстанции - то есть 19.02.2015.

Обязанность по уплате предусмотренной договором аренды арендной платы также возникает из договора аренды, сроки уплаты также определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ). Закон не предусматривает начисления арендной платы с момента принятия уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка аренду, если иное не предусмотрено договором аренды. В данном случае возможность начисления арендной платы с момента принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду регулируется только соглашением сторон, поскольку это распространяет действие договора на предшествующий период. Возражение ответчика относительно определения момента начисления арендной платы до заключения договора аренды исключают возможность принятия абзаца 1 пункта 3.1 и абзаца 1 и 2 пункта 3.5 в редакции истца, а также начисления договорной неустойки за неисполнение не возникшего обязательства, на что правомерно указал суд первой инстанции.

Суд правомерно указал, что утверждение муниципальным органом формы договора аренды не препятствует заявлению разногласий по договору, а также не препятствует суду рассматривать такие споры в силу статьи 446 ГК РФ, не руководствуясь актом органа местного самоуправления, если он противоречит нормативном акту, имеющему большую силу (статья 13 АПК РФ).

Таким образом, в этой части (удовлетворения иска об урегулировании разногласий по договору в редакции истца) судебная коллегия не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалованных решения и постановления и удовлетворения кассационной жалобы ответчика.

Истец оспаривает судебные акты в части отказа в иске об урегулировании разногласий, связанных с определением размера арендной платы (приложение к договору "Расчет арендной платы за землю"), в части установления повышающего коэффициента 10 к ставке земельного налога.

В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается не соглашением сторон, а органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В данном случае, поскольку оферта на заключение договора направлена истцу не по результатам торгов, суд правомерно руководствовался нормативным актом субъекта Российской Федерации (постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 с учетом изменений, внесенных постановлением от 06.02.2012 N 86), определяющим порядок исчисления арендной платы за пользование земельными участками в Республике Татарстан, государственная собственность на которые не разграничена. Установленный приложением к договору повышающий коэффициент 10 соответствует виду разрешенного и фактического использования земельного участка и постановлению Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74.

Из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, размещенном на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее регулируемая -арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Соответственно, исходя из вышесказанного, в том числе и учетом пункта 3.6 проекта договора, от оспаривания которого истец отказался, приведенный в приложении к договору повышающий коэффициент не является фиксированным, а только определяет расчет арендной платы на момент заключения договора. Последующее изменение уполномоченным органом порядка определения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, влечет и соответствующее изменение обязательств арендатора без внесения соответствующих изменений в договор аренды.

Довод истца о том, что размер арендной платы, с учетом подпункта "д" пункта 2 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 не может превышать двух процентов от кадастровой стоимости земельного участка, не может быть принят во внимание. В соответствии с правовой позицией, выраженной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2015 (дело N 306-ЭС14-6558) постановление Правительства Российской Федерации N 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные этим постановлением правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.

Соответственно, подпункт "д" пункта 2 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 не может быть применен к спорным правоотношениям. При этом постановлением Правительства Российской Федерации от 30.10.2014 N 1120 в постановление N 582 внесены изменения, изменившие редакцию подпункта "д" пункта 2 постановления.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций правильно применили нормы материального права и при отказе в удовлетворении заявленных истцом требований, и предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалованных судебных актов и в этой части не усматривается.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.11.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2015 по делу N А65-20393/2014 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

А.Л. Петров

Судьи

В.А. Карпова С.Ю. Муравьев