Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23 июня 2015 г. N Ф06-24040/15 по делу N А65-13679/2014

г. Казань

23 июня 2015 г.

Дело N А65-13679/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 июня 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Петрушкина В.А., Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителя:

истца - Губайдуллиной Д.М., доверенность от 03.04.2015 N 18/15,

в отсутствие:

ответчика - извещен надлежащим образом,

третьих лиц - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.11.2014 (судья Андреев К.П.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2015 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)

по делу N А65-13679/2014

по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Управляющая компания "АС Менеджмент" (ОГРН 1057748379292, ИНН 7722557280), г. Казань, к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674), г. Казань, при участии третьих лиц - муниципального бюджетного общеобразовательного учреждения "Межшкольный учебно-производственный комбинат трудового обучения и профессиональной ориентации учащихся" Вахитовского района г. Казани, Исполнительный комитет муниципального образования города Казани, муниципальное казенное бюджетное учреждение "Управление образования Исполнительного комитета г. Казани", об урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка N 17613 и принять пункты договора аренды земельного участка с учетом протокола разногласий, об обязании заключить договор аренды земельного участка N 17613 с учетом протоколом разногласий,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Управляющая компания "АС Менеджмент" (далее - ЗАО "УК "АС Менеджмент") обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО г. Казани"), в котором просит урегулировать разногласия по договору аренды земельного участка N 17613 и принять пункты договора аренды земельного участка с учетом протокола разногласий, обязать заключить договор аренды земельного участка N 17613 с учетом протокола разногласий.

Определениями Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.06.2014 и от 12.08.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены: муниципальное бюджетное общеобразовательное учреждение "Межшкольный учебно-производственный комбинат трудового обучения и профессиональной ориентации учащихся" Вахитовского района города Казани, Исполнительный комитет муниципального образования города Казани, муниципальное казенное бюджетное учреждение "Управление образования Исполнительного комитета города Казани" (далее - МКБУ "Управление образования Исполнительного комитета города Казани").

В судебном заседании истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявил об уточнении исковых требований, просил обязать ответчика заключить с истцом договор аренды земельного участка N 17613 на условиях протокола разногласий и включением в договор условий: о согласии ЗАО "УК"АС Менеджмент" и МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО г. Казани" на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании, и о том, что МБОУ "Межшкольный учебно-производственный комбинат трудового обучения и профессиональной ориентации учащихся" обладает правом безвозмездного ограниченного пользования земельным участком для осуществления прав на занимаемые им помещения и вправе вступить в данный договор.

Судом первой инстанции в порядке статьи 49 АПК РФ уточнение принято.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.11.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2015, суд исковые требования удовлетворил, урегулировав разногласия сторон по договору аренды земельного участка. Суд обязал Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", г. Казань, (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674) заключить с Закрытым акционерным обществом "Управляющая компания "АС Менеджмент", Д.У. Закрытого паевого инвестиционного рентного фонда "Казанский земельный инвестиционный фонд", г. Казань, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:010613:44, общей площадью 1890 кв.м, расположенного по адресу г. Казань, Вахитовский район, ул. Горького, 29/19, на следующих условиях:

1. Изложить преамбулу договора в части наименования арендатора в следующей редакции: "...Закрытое акционерное общество "Управляющая компания "АС Менеджмент", Д.У. Закрытого паевого инвестиционного рентного фонда "Казанский земельный инвестиционный фонд"..."

Изложить п.1.4.3 в следующей редакции:

"прочее: наличие права безвозмездного ограниченного пользования земельным участком Муниципального бюджетного общеобразовательного учреждения "Межшкольный учебно-производственный комбинат трудового обучения и профессиональной ореинтации учащихся" (Межшкольный учебный комбинат Вахитовского района г. Казани) для осуществлении прав на занимаемые им на праве оперативного управления помещения (площадь 2571,9 кв.м) в здании, расположенном на арендуемом земельном участке"

Изложить Абз.2 пункта 2.7 в следующей редакции:

"Если Арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока Договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, Договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договорных отношений, предупредив об этом другую сторону за три месяца путем направления письменного уведомления заказным письмом. Уведомление об отказе от продления Договора не освобождает стороны от выполнения обязательств и устранения нарушений по настоящему Договору"

Изложить Абз.4 пункта 3.1. в следующей редакции:

"В случае прекращения права Арендатора на арендованный земельный участок (расторжение договора аренды) при расчете арендной платы последняя уплачивается исходя из фактического количества дней использования земельного участка до момента его возврата."

Дополнить пункт 3.1 абзацем 9 в следующей редакции:

"Рассчитанная по указанной в настоящем пункте Договора формуле арендная плата подлежит оплате Арендатором исходя из его доли 657/26376, определяемой пропорционально площади помещений здания, принадлежащих Арендатору (что составляет 65,7 кв.м), к общей площади помещений в здании (что составляет 2637,6 кв.м), расположенном на арендуемом земельном участке.

Размер арендной платы по Договору устанавливается исходя из права Муниципального бюджетного общеобразовательного учреждения "Межшкольный учебно-производственный комбинат трудового обучения и профессиональной ореинтации учащихся" (Межшкольный учебный комбинат Вахитовского района г. Казани) безвозмездного ограниченного пользования земельным участком для осуществлении прав на занимаемые им на праве оперативного управления помещения (площадь 2571,9 кв.м) в здании, расположенном на арендуемом земельном участке."

Изложить пункт 3.5. в следующей редакции:

"3.5. В случае несвоевременного внесения Арендатором арендной платы Арендатор обязуется оплатить Арендодателю неустойку (пени) в размере 0.1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Начисление пеней за несвоевременную уплату арендной платы за землю по настоящему договору производится с момента его заключения.

Пени и задолженность по арендной плате по настоящему Договору взыскиваются в установленном законом порядке."

Изложить пункт 5.2.18 в следующей редакции:

"письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца о предстоящем освобождении земельного участка как в связи с окончанием срока действия Договора, так и при досрочном его освобождении и передать земельный участок Арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального состояния и качества, существовавших на момент заключения настоящего Договора."

Изложить пункт 6.1.1 в следующей редакции:

"в одностороннем порядке без согласия Арендатора изменять размер и условия внесения арендной платы в случаях изменений действующего законодательства, принятия нормативно-правовых актов и актов ненормативного характера органами местного самоуправления города Казани"

Изложить пункт 6.1.2 в следующей редакции:

"в судебном порядке требовать обращения взыскания на имущество Арендатора в случае невыполнения им обязательств по настоящему Договору;"

Изложить пункт 6.1.6 в следующей редакции:

"требовать уплаты арендной платы за все время просрочки возврата арендованного земельного участка (в том числе до момента предоставления Арендодателю подписанного акта о возврате земельного участка), а также требовать выплаты неустойки (штрафа) в размере годовой суммы арендной платы за несвоевременный возврат земельного участка (просрочка более 10 дней) либо возврат земельного участка в ненадлежащем состоянии (виде), требующем затрат на приведение его в состояние на момент заключения настоящего Договора. В случае, когда установленная настоящим пунктом неустойка (штраф) не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения в соответствии с действующим законодательством в части, не покрытой неустойкой."

Изложить пункт 7.2 в следующей редакции:

"Арендатор обязуется оплатить Арендодателю неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) им обязательств, предусмотренных условиями настоящего Договора, а именно п.п. 1.5, 5.1.2, 5.2.2, 5.2.11."

Изложить пункт 7.3 в следующей редакции:

"Арендатор обязуется оплатить Арендодателю неустойку, штраф в размере ежемесячной арендной платы в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) им обязательств, предусмотренных условиями настоящего Договора, а именно пунктами 2.2, 5.2.3, 5.2.4, 5.2.7 - 5.2.10., 5.2.12 -5.2.18, 8.1."

Изложить абз.6 пункта 8.5 в следующей редакции:

"Арендодатель вправе по своему выбору в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего Договора в порядке и с последствиями, предусмотренными п. 3 ст. 450 ГК РФ, при этом настоящий Договор будет считаться расторгнутым по истечении 15 дней с момента направления Арендодателем соответствующего уведомления Арендатору или требовать расторжения настоящего Договора в судебном порядке."

Изложить раздел 10 договора "Юридические адреса и реквизиты сторон" в части наименования арендатора в следующей редакции:

"...Закрытое акционерное общество "Управляющая компания "АС Менеджмент", Д.У. Закрытого паевого инвестиционного рентного фонда "Казанский земельный инвестиционный фонд"..."

2. Приложение к Договору аренды земельного участка N 17613 г. "Расчет арендной платы за землю" изложить в следующей редакции:

"РАСЧЕТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЛЮ Общая площадь земельного участка, кв.м						1890,0
Местоположение участка: гор. Казань, Вахитовский район, ул. Горького, 29/19
Кадастровый номер (квартал) участка:						16:50:010613:14
Арендная плата подлежащая уплате пропорциональна доле принадлежащих помещений, к общей площади всех помещений в здании, расположенном на арендуемом земельном участке						657/26376
Удельный показатель кадастровой стоимости земли, руб./кв.м						12 294,67
Кадастровая стоимость участка, руб.						23 236 926,30
Ставка земельного налога в процентах от кадастровой стоимости, %						1,3
Размер доли Арендатора в арендной плате						657/26376
Период действия ставки арендной платы за землю		Ставка земельного налога, руб./кв.м			Повышающий коэффициент к ставке земельного налога			Ставка арендной платы за землю, руб/ кв.м			Льгота, %
начало	окончание			3			4		5			6
1							2
01.03.2014	31.12.2014			159,831			2		319,662			0
Годы			Сумма арендной платы в год, руб.*				Сумма арендной платы в месяц, руб.*			Всего к оплате в год, руб.*
2014			15 049,03				1254,08			12 540,8

* с учетом доли Арендатора в арендной плате

Расчет размера годовой арендной платы за землю: 15 049,03 = 12 294,67* 1,3%*2* 1890*657/26376".

Также суд взыскал с Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г.Казани" в пользу Закрытого акционерного общества "Управляющая компания "АС Менеджмент" 4000 руб. государственной пошлины.

Суд взыскал с Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани" в пользу в пользу Закрытого акционерного общества "Управляющая компания "АС Менеджмент" проценты, начисленные на денежную сумму в размере 4000 руб., исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ 8,25% годовых, за период с момента вступления настоящего решения в законную силу и по день фактической уплаты указанной денежной суммы (ее части) ответчиком истцу.

Присудил Закрытому акционерному обществу "Управляющая компания "АС Менеджмент" денежные средства в размере 50000 руб. за неисполнение решения суда Муниципальным казенным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани" в части неимущественных требований в месячный срок с момента вступления настоящего решения в законную силу.

Выдал Закрытому акционерному общества "Управляющая компания "АС Менеджмент" справку на возврат из федерального бюджета 8000 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с принятыми судебными актами, МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО г. Казани" обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель истца, считая доводы жалобы несостоятельными, просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании постановления Исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 20.02.2014 N 1029 истцу был предоставлен в аренду сроком на 5 лет из земель населенных пунктов земельный участок площадью 1890 кв.м с кадастровым номером 16:50:010613:14 по ул. Горького, 29/19, г. Казань, занимаемый зданиями межшкольного учебного комбината.

Пунктом 1.1 указанного постановления было прекращено право МКБУ "Управление образования Исполнительного комитета гор. Казани" постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленным постановлением главы администрации города Казани от 28.11.2002 N 1887.

Пунктом 1.4 указанного постановления установлено, что МБОУ "Межшкольный учебно-производственный комбинат трудового обучения и профессиональной ориентации учащихся" Вахитовского района г. Казани в соответствии с абзацем 3 пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации обладает правом ограниченного пользования земельным участком площадью 1 890 кв.м с кадастровым номером 16:50:010613:14, находящимся по ул. Горького, 29/19, для осуществления своих прав на принадлежащие ему помещения.

Ответчиком был подготовлен и направлен истцу проект договора аренды земельного участка N 17613.

Истец, ознакомившись с проектом договора аренды, не согласился с редакцией преамбулы проекта договора, пунктов 2.7, 3.1, 3.5, 5.2.18, 6.1.1, 6.1.2, 6.1.6, 7.2, 7.3, 8.5 и с расчетом арендной платы, направив в адрес ответчика письмом от 18.04.2014 N 8/423 протокол разногласий к проекту договора.

Ответчик письмом от 16.05.2014 отклонил направленный истцом протокол разногласий к проекту договора.

Поскольку стороны не пришли к согласию по условиям договора истец обратился в суд с целью урегулирования спора между сторонами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Учитывая специфику отношений, связанных с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель урегулировал их Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ), правила которого являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства, регулирующим вопросы об аренде имущества.

Анализ механизма предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, позволяет сделать вывод о применении норм как публичного права, так и гражданского законодательства, что, в свою очередь, может свидетельствовать об отнесении ряда вопросов в сфере земельных правоотношений к комплексным законодательным актам.

Применительно к спорному случаю в рамках административной процедуры предоставления участка уполномоченный орган местного самоуправления принял постановление от 12.09.2013 N 8009 о предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду.

Таким образом, вопросы об условиях аренды и разногласий по ним регулируются нормами гражданского законодательства, которое основано на свободе в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с требованиями пунктов 5, 6 статьи 34 ЗК РФ после принятия решения о предоставлении земельного участка в недельный срок заключается договор купли-продажи или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В данном конкретном случае договор аренды был подготовлен публичным собственником по форме, утвержденной постановлением руководителя Исполнительного комитета города Казани от 10.03.2006 N 391 "Об утверждении типовых форм договоров аренды, субаренды, купли-продажи земельных участков, безвозмездного срочного пользования землей на территории г. Казани".

Однако названное постановление, утвердившее проекты типовых договоров, носит рекомендательный характер и не может исключать права другого участника заявлять возражения относительного такого проекта.

При рассмотрении настоящего дела суды, проверяя спорные условия договора, руководствовались нормами гражданского и земельного законодательства, регулирующими возникшие между сторонами спорные правоотношения, определили условия договора согласно статье 446 ГК РФ в соответствии с действующим законодательством.

Доводы Комитета о невозможности изменения условий типового договора правомерно отклонены судом, поскольку данный договор не является договором присоединения в силу статьи 428 ГК РФ и его условия могут быть изменены исходя из положений статьи 1 и статьи 421 ГК РФ.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ суду не представлено доказательств того, что именно такое изложение спорных условий, как изложено в проекте договора, предписано законом или иными правовыми актами. Постановление от 10.03.2006 N 391 таким документом являться не может, поскольку утверждая типовую форму договора, не указывает на невозможность изменения условий, содержащихся в договоре.

При этом, как установлено судами и следует из материалов дела, третьему лицу (МБОУ "Межшкольный учебно-производственный комбинат трудового обучения и профессиональной ориентации учащихся" (Межшкольный учебный комбинат Вахитовского района г. Казани) на праве оперативного управления в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 16:50:010613:14 по ул. Горького, 29/19, принадлежат помещения N 1003 и N 1002 общей площадью 2571,9 кв.м (свидетельства о регистрации права от 21.03.2013 серии 16-АН N 080016 и N 080015), а также межшкольный учебный комбинат, общей площадью 86,5 кв.м.

Между истцом и третьим лицом (МБОУ "Межшкольный учебно-производственный комбинат трудового обучения и профессиональной ореинтации учащихся" (Межшкольный учебный комбинат Вахитовского района г. Казани) 28.11.2013 заключено соглашение о распределении долей в праве на земельный участок, согласно которому размер доли истца в праве на земельный участок составляет 657/26376 при общей площади принадлежащих истцу помещений 65,7 кв.м (пункт 2.1 соглашения). Размер доли третьего лица в праве на земельный участок составляет 25719/26376 при общей площади принадлежащих третьему лицу помещений в здании 2571,9 кв.м (пункт 2.2 соглашения). Указанные размеры долей каждой из сторон соглашения в праве на земельный участок определяется пропорционально площади помещений здания, принадлежащих стороне, к общей площади помещений здания в размере 2637,6 кв.м.

Указанное соглашение было заключено истцом и третьим лицом в целях оформления прав на земельный участок с кадастровым номером 16:50:010613:14 (пункт 1 соглашения).

Таким образом, суды, с учетом требований статьи 36 ЗК РФ и разъяснений, изложенных в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11, установив, что арендуемый истцом земельный участок является не делимым, предметом договора аренды является весь земельный участок, а третье лицо - МБОУ "Межшкольный учебно-производственный комбинат трудового обучения и профессиональной ориентации учащихся" (Межшкольный учебный комбинат Вахитовского района г. Казани) не является плательщиками земельного налога, пришли к обоснованному выводу о том, что определении размера обязательства каждого пользователя земельным участком, следует исходить из размера площади здания, принадлежащего каждому пользователю.

Учитывая, что размер арендной платы по договору аренды должен устанавливается исходя из доли арендатора, которая подлежит определению пропорционально площади помещений здания, принадлежащих истцу, к общей площади помещений в здании, расположенном на арендуемом земельном участке (657/26376), судом первой инстанции обоснованно принят в редакции расчета арендной платы (приложение к договору аренды), изложенной истцом, с применением ставок и коэффициентов, указанных в представленном ответчиком расчете.

Приведенные в кассационной жалобе доводы об обратном, аналогичны доводам апелляционной жалобы, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку,

Иных доводов, имеющих существенное значение для рассмотрения настоящего спора и свидетельствующих о неправильном применении арбитражными судами норм материального права, в кассационной жалобе не приводится.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, окружным судом не установлено.

Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.11.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2015 по делу N А65-13679/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и срок, предусмотренном статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.Ф. Фатхутдинова

Судьи

В.А. Петрушкин Ф.В. Хайруллина