Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 30 июня 2015 г. N Ф06-24868/15 по делу N А57-3224/2014

г. Казань

30 июня 2015 г.

Дело N А57-3224/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 июня 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Ананьева Р.В., Муравьева С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы видеоконференц-связи помощником судьи Сафроновой Т.В.,

при участии в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Саратовской области представителей:

заявителя - Толочковой А.Н. (доверенность от 18.11.2013),

заинтересованного лица - администрации муниципального образования "Город Саратов" - Занозиной Л.Н. (доверенность от 20.01.2015),

в отсутствие:

заинтересованных лиц - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Город Саратов"

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 09.12.2014 (судья Лескина Т.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2015 (председательствующий судья Цуцкова М.Г., судьи Кузьмичев С.А., Луговской Н.В.)

по делу N А57-3224/2014

по заявлению индивидуального предпринимателя Ахлестиной Натальи Владимировны, г. Саратов, заинтересованные лица: администрация муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов (ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003), Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов (ОГРН 1126450007155, ИНН 6450056004), Комитет по управлению имуществом города Саратова, г. Саратов (ОГРН 1026402195511, ИНН 6450003860) о признании недействительным постановления от 22.11.2013 N 3078,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Ахлестина Наталья Владимировна (далее - заявитель, ИП Ахлестина Н.В., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением к администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация МО "Город Саратов", администрация), Комитету по управлению имуществом города Саратова о признании недействительным постановления администрации от 22.11.2013 N 3078 "Об отказе в предоставлении в аренду земельного участка в Заводском районе, занимаемого нежилым зданием"; обязании администрации муниципального образования "Город Саратов" в десятидневный срок предоставить в аренду сроком на сорок девять лет земельный участок площадью 5700 кв.м с кадастровым номером 64:48:020501:22, расположенным по адресу: г. Саратов, пр. Энтузиастов, 112.

Определением от 21.03.2014 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации МО "Город Саратов".

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 09.12.2014, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2015, признано недействительным постановление администрации муниципального образования "Город Саратов" от 22.11.2013 N 3078 "Об отказе Ахлестиной Н.В. в предоставлении в аренду земельного участка в Заводском районе, занимаемого нежилым зданием".

На администрацию муниципального образования "Город Саратов" возложена обязанность в двухнедельный срок с момента вступления решения в законную силу предоставить Ахлестиной Наталье Владимировне в аренду земельный участок площадью 5700 кв.м с кадастровым номером 64:48:020501:22, расположенным по адресу: г. Саратов, пр. Энтузиастов, 112.

В кассационной жалобе администрация МО "Город Саратов" просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований отказать в полном объеме, по основаниям, изложенным в жалобе.

Предприниматель, не согласившись с доводами, изложенными в кассационной жалобе, представил отзыв с обоснованием своей позиции, просил судебные акты оставить без изменения.

Законность вышеуказанных судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, индивидуальному предпринимателю Ахлестиной Наталье Владимировне на праве собственности принадлежит административное здание с гаражом, назначение: нежилое, двухэтажное, общая площадь 1374,8 кв.м, инвентарный номер N 63:401:001:003236210, литера АА1, площадью 1124,6 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Саратовская область, город Саратов, проспект Энтузиастов, д.112, кадастровый номер: 64-64-19\039\2013-294, и двухэтажное административное здание, назначение: нежилое, общая площадь 108,4 кв.м, инвентарный номер 636401:001:003236210/00Б, литре Б, адрес (местонахождение) объекта: Саратовская область, город Саратов, проспект Энтузиастов, 112, кадастровый номер: 64:48:000000:24572. Право собственности на указанные объекты недвижимого имущества зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом и сделок с ним 10.09.2013 (свидетельство о государственной регистрации права от 10.09.2013 серии 64 АГ N 912625, свидетельство о государственной регистрации права от 10.09.2013 серия 64-АГ N 912626).

Объекты недвижимости расположены на земельном участке общей площадью 5700 кв.м с кадастровым номером 64:48:020501:22, по адресу: г.Саратов, проспект Энтузиастов, 112.

Земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет 30.12.1994, что подтверждается кадастровым паспортом N 64\201\2012-117525 от 27.08.2012. Согласно кадастровому паспорту разрешенное использование земельного участка - для строительства производственной базы.

Постановлением администрации г. Саратова ранее земельный участок был предоставлен ООО "КАМА ЛТД" на праве бессрочного (постоянного) пользования.

15 октября 2013 года индивидуальный предприниматель Ахлестина Н.В. обратилась в администрацию муниципального образования "Город Саратов" с заявлением о предоставлении в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельного участка площадью 5700 кв.м, с кадастровым номером 64:48:020501:22, расположенного по адресу: г. Саратов, пр. Энтузиастов, 112, в аренду сроком на 49 лет.

Постановлением от 22.11.2013 N 3078 администрация муниципального образования "Город Саратов" отказала Ахлестиной Н.В. в предоставлении в аренду земельного участка, занимаемого нежилыми зданиями. Основанием для отказа явилось непредставление документов, удостоверяющих (устанавливающих) право собственности на один из трех находящихся на испрашиваемом земельном участке объектов недвижимости; значительное превышение площади спорного земельного участка площади расположенных на нем объектов недвижимости, а также обременение спорного земельного участка правом постоянного (бессрочного) пользования в пользу третьего лица.

ИП Ахлестина Н.В. не согласившись с отказом администрации МО "Город Саратов", изложенном в постановлении от 22.11.2013 N 3078, обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения решение и постановление, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

В силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.

Из пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение их в аренду.

Согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Кодекса.

Пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для целей, не указанных в пункте 1 названной статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Согласно пункту 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", исходя из положений пункта 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что площадь испрашиваемого земельного участка (5700 кв.м) не превышает площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих заявителю объектов недвижимости с учетом их функционального назначения, а на испрашиваемо земельном участке находятся два объекта недвижимости, на которые и представлены правоустанавливающие документы при обращении с соответствующим заявлением в администрацию МО "Город Саратов", удовлетворили заявленные требования.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что площадь спорного земельного участка, расположенного по адресу: г. Саратов, пр. Энтузиастов, 112, необоснованно завышена, не соответствует фактическому землепользованию и значительно превышает площадь, занимаемую объектами недвижимости, является необоснованным и не подтвержден со стороны администрации МО "Город Саратов" доказательствами.

Суд первой инстанции правомерно исходил из того, что Ахлестина Н.В. обосновала фактическое использование земельного участка именно в заявленном размере с учетом совокупности имеющихся в материалах дела доказательств, в том числе, экспертного заключения от 03.09.2014 N 14\07-327.

В ходе судебного разбирательства предпринимателем было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы для разрешения вопроса о соответствии площади земельного участка площади находящихся на нем объектов недвижимости. Суд удовлетворил данное ходатайство и поставил на разрешение экспертам (ООО "Лаборатория Независимой Судебной Экспертизы") два вопроса, один из которых заключался в следующем: определить размер земельного участка, необходимого для эксплуатации зданий, строений, сооружений, принадлежащих ИП Ахлестиной Н.В. на праве собственности, расположенных по адресу: г. Саратов, пр. Энтузиастов, 112 в пределах границ, определенных кадастровым паспортом земельного участка, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности и правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. В экспертном заключении от 03.09.2014 N 14/07-327 эксперты сделали вывод о том, что размер земельного участка, необходимый для эксплуатации зданий, строений, сооружений, принадлежащих Ахлестиной Н.В. на праве собственности, должен быть 6353 кв.м. Суд первой инстанции указал, в свою очередь, что площадь испрашиваемого земельного участка (5700 кв.м) не превышает площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащий заявителю объектов недвижимости.

По ходатайству администрации МО "Город Саратов" в судебное заседание для дачи разъяснений по экспертному заключению был вызван эксперт. Эксперт разъяснила, каким образом произведен расчет площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости исходя из их функционального назначения.

Суд, оценив экспертное заключение, с учетом пояснений эксперта, пришел к выводу о том, что экспертное заключение от 03.09.2014 N 14/07-327 является относимым и допустимым доказательством по делу, не вызывает сомнений в объективности и обоснованности.

Суд первой инстанции дал надлежащую оценку экспертному заключению от 03.09.2014, составленному квалифицированными экспертами, обладающими специальными познаниями. В заключении указана методика, использованная методическая литература. Порядок проведения экспертизы изложен в исследовательской части экспертизы, указан примененный метод исследования, выводы экспертов в достаточной степени обоснованы и мотивированы. Более того, эксперту для производства экспертизы были представлены все материалы дела, экспертом дополнительно были запрошены документы, необходимые для дачи заключения.

Согласно пункту 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Поскольку в пункте 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации презюмируется, что никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы, то заключение эксперта оценивается судом наравне с другими доказательствами. Таким образом, сторона, которая не согласна с выводами эксперта, должна представить доказательства, в подтверждение наличия оснований для критической оценки судом заключения эксперта. В рассматриваемом случае администрацией МО "Город Саратов" не представлено допустимых и относимых к делу доказательств, свидетельствующих о неясных и противоречивых выводах экспертов в экспертном заключении от 03.09.2014. Ходатайство о назначении дополнительной или повторной судебной экспертизы заинтересованными лицами не заявлялось.

Следует отметить, что несогласие администрации с использованным экспертами методом и неприменение другого метода не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Довод администрации МО "Город Саратов" о том, что Ахлестиной Н.В. не представлено сообщения, содержащего перечень всех зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, а также о том, что якобы на третьи объект недвижимости не представлено каких-либо правоустанавливающих документов был предметом экспертного исследования, в связи с чем, ему дана надлежащая правовая оценка судами первой и апелляционной инстанций.

Как было указано выше, согласно экспертному заключению от 03.09.2014 N 14\07-327, на земельном участке по адресу: г. Саратов, пр. Энтузиастов, 112, кадастровый номер 64:48:020501:22 расположены: административное здание, назначение: нежилое, 2-этажное, общая площадь 108,4 кв.м., инв. N 63:401:001:003236210/000Б, Лит. Б и административное здание с гаражом, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 1 374,8 кв.м., инв. N 63:401:001:00336210, лит А,А1, которые являются объектами капитального характера.

Администрацией не представлены доказательства того, что третий объект является объектом капительного строительства, принадлежит на праве собственности иному лицу и у заявителя отсутствует исключительное право на предоставление ему в собственность испрашиваемого земельного участка.

В кассационной жалобе администрация МО "Город Саратов" указала, что спорный земельный участок обременен правом постоянного (бессрочного) пользования третьего лица - ООО "КАМА ЛТД", что является препятствием для предоставления его в аренду Ахлестиной Н.В.

Однако данный вывод также несостоятелен в силу следующего.

Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание (пункт 3 статьи 36 настоящего Кодекса).

Однако администрацией таких доказательств не представлено.

В абзаце 2 пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в силу указанных норм права покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Суд первой инстанции правомерно указал, что при наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду, прекращение права постоянного (бессрочного) пользования не требуется.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 1489/11, N3771/11 и N 4275/11.

Учитывая, что ИП Ахлестиной Н.В. как собственнику зданий, расположенных на спорном земельном участке, постановлением администрации было отказано в реализации права на оформление земельного участка под этими зданиями на том основании, что земля под ними уже предоставлена другому лицу, такой отказ противоречил положениям статей 35 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку нарушал исключительное право истца на приобретение права аренды земельного участка, занятого административными зданиями и необходимого для их использования, суд первой инстанции правомерно признал постановлении администрации недействительным.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены либо изменения судебных актов, из кассационной жалобы не усматривается.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что дело рассмотрено судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права применены правильно, поэтому оснований для отмены решения и постановления не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 09.12.2014 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2015 по делу N А57-3224/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

В.А. Карпова

Судьи

Р.В. Ананьев С.Ю. Муравьев