Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 5 августа 2015 г. N Ф06-25578/15 по делу N А55-15517/2014

г. Казань

05 августа 2015 г.

Дело N А55-15517/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 августа 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Петрушкина В.А., Коноплёвой М.В.,

при участии представителей:

заявителя - Семагиной А.А. (доверенность от 16.02.2015 N 03-20)

заинтересованного лица - Ряховой Л.В. (доверенность от 29.12.2014 N 12-9293),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 08.12.2014 (судья Черномырдина Е.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2015 (председательствующий судья Юдкин А.А., судьи Попова Е.Г., Семушкин В.С.)

по делу N А55-15517/2014

по заявлению открытого акционерного общества "Самарская региональная энергетическая корпорация" (после смены организационно-правовой формы акционерное общество "Самарская региональная энергетическая корпорация") (ОГРН 1066315051571; ИНН 6315395522) г.Самара, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г.Самара, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: администрации Большечерниговского района Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области, о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества и понуждении устранить допущенные нарушения,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Самарская региональная энергетическая корпорация", которое было переименовано в акционерное общество "Самарская региональная энергетическая компания", (далее - АО "СамРЭК", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области) от 26.05.2014 N 14/601/2014-54 в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества: "котельная в п. Глушицкий муниципального района Большечерниговский с тепловыми сетями", расположенный по адресу: Самарская область, Большечерниговкий район, пос. Глушицкий, ул. Шоссейная, 11; понуждении Управления Росреестра по Самарской области провести государственную регистрацию права собственности на указанный объект недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 08.12.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2015, заявленные требования удовлетворены.

Управление Росреестра по Самарской области, не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области, явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Представитель АО "СамРЭК", явившийся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласился, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления администрации Большечерниговского района Самарской области от 10.05.2011 N 386, между администрацией Большечерниговского района Самарской области (арендодатель) и АО "СамРЭК" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 12.05.2011 N 02-106х/11, по условиям которого обществу в аренду сроком на 11 месяцев предоставлен земельный участок площадью 100 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, Большечерниговкий район, пос. Глушицкий, ул. Шоссейная, 11, категории земель населенных пунктов, для строительства автономной газовой котельной.

Данный земельный участок передан АО "СамРЭК" по акту приема-передачи от 12.05.2011.

На основании разрешения на строительство от 07.12.2011 N RU 63005304-53 АО "СамРЭК" построен объект капитального строительства: "котельная в п. Глушицкий муниципального района Большечерниговский с тепловыми сетями", который был введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 08.04.2013 N RU 63005304-4.

Общество 16.04.2014 обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества: котельную, расположенную по адресу: Самарская область, Большечерниговский район, сельское поселение Глушицкий, пос. Глушицкий, ул. Шоссейная, д. 11.

Управление Росреестра по Самарской области уведомлением от 26.05.2014 N 14/601/2014-54 отказало в государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку заявителем не представлены документ, подтверждающий наличие разрешения на строительство после 31.03.2013, в кадастровом паспорте спорного объекта от 18.12.2013 N63-00-102/13-693244 отсутствуют сведения о кадастровом номере земельного участка, в пределах которого расположено сооружение с кадастровым номером 63:15:0303008:257, в связи с чем возникают сомнения в том, что котельная, на которую выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 08.04.2013, не является самовольной постройкой, а также в связи с отсутствием у заявителя прав на земельный участок, на котором осуществлялось строительство, поскольку срок действия договора аренды указанного земельного участка от 12.05.2011 N02-106х/11 составляет 11 месяцев.

АО "СамРЭК", полагая, что данный отказ противоречит действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что заявитель на государственную регистрацию представил все документы, предусмотренные статьей 17, 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которые соответствуют требованиям, указанным в статье 18 данного Закона, пришли к выводу о том, что у Управления Росреестра по Самарской области отсутствовали основания, предусмотренные статьей 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", для отказа обществу в государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимого имущества.

При этом суды отклонили довод Управления Росреестра по Самарской области о том, что договор аренды земельного участка от 12.05.2011 N 02-106х/11 является незаключенным, поскольку земельный участок не поставлен на государственный кадастровый учет, со ссылкой на пункт 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Между тем судами первой и апелляционной инстанций, не принято во внимание следующее.

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, был установлен статьями 30-32 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения вышеуказанного договора аренды, которым предусматривалось, что решение о предоставлении земельного участка в аренду принимается только после формирования земельного участка и постановки его на государственный кадастровый учет.

В нарушение предусмотренного порядка решение о предоставлении участка для строительства было принято без кадастрового учета земельного участка.

Правила статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предусматривают, что государственный кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости.

Согласно пункту 2 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации для принятия решения об образовании земельных участков необходим кадастровый паспорт.

В силу пункта 1 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.

При таких обстоятельствах постановка земельного участка на кадастровый учет свидетельствует о его индивидуализации.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 2 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", которая применима к землям, находящимся в государственной или муниципальной собственности, необходимо учитывать, что глава V Земельного кодекса Российской Федерации содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

Поскольку земельный участок площадью 100 кв.м, который был предоставлен в аренду обществу, не был поставлен на государственный кадастровый учет в установленном законом порядке, то, следовательно, данный земельный участок не мог являться объектом гражданско-правовых отношений и не мог быть предметом сделок, в связи с чем договор аренды земельного участка от12.05.2011 N 02-106х/11 в силу статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным, поскольку в нем не согласован предмет договора.

Аналогичная позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 16.07.2015 по делу N А55-28373/2014, от 03.04.2015 по делу N А55-13729/2014.

Ссылка судов на пункт 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому даже при отсутствии индивидуализации вещи в договоре аренды, если его условия сторонами исполнялись, стороны не вправе оспаривать договор ссылаясь на его незаключенность или недействительность, несостоятельна.

Применительно к спорному случаю отношения между обществом и Управлением Росреестра по Самарской области носят публичный характер, Управление Росреестра по Самарской области не является стороной договора, в связи с чем правовая оценка, представленных на государственную регистрацию документов, осуществляется государственным органом в пределах компетенции установленной законом и не связана с гражданско-правовыми обязательствами общества вносить плату за фактическое пользование.

При таких обстоятельствах обязанность АО "СамРЭК" вносить плату за фактическое пользование имуществом не может рассматриваться как безусловное соблюдение норм земельного и кадастрового законодательства при заключении договора аренды, которому давалась правовая оценка Управлением Росреестра по Самарской области.

На основании абзаца 3 пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество органом, осуществляющим государственную регистрацию производится правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки, повлекшей возникновение, изменение или прекращение права собственности.

В пункте 1 статьи 18 указанного Закона определено, что правоустанавливающие документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

Несоответствие сделки действующему законодательству свидетельствует об отсутствии юридической силы представленных на регистрацию правоустанавливающих документов, что может быть расценено как представление документов, не соответствующих по форме или содержанию требованиям действующего законодательства.

В пункте 40 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 N 184, при проведении правовой экспертизы рекомендуется проверять соблюдение публично-правовых интересов.

Таким образом, регистрирующий орган при проведении правовой экспертизы документов действовал в пределах полномочий, предоставленных ему Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В рамках юрисдикционной формы защиты прав арбитражный суд, оценивая правомерность действий регистрационных органов относительно отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, вправе оценивать сделку на соответствие императивным требованиям закона вне зависимости от основания отказа отраженных в решении регистрирующего органа.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 09.12.2013 по делу N А55-7750/2013, от 10.12.2013 по делу N А55-7748/2013.

Таким образом, у судов отсутствовали правовые основания для признания незаконным отказа Управления Росреестра по Самарской области в государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимости, изложенный в уведомлении от 26.05.2014 N 14/601/2014-54, поскольку АО "СамРЭК" на государственную регистрацию не были приложены документы, предусмотренные статьями 17, 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", так как земельный участок был предоставлен обществу с нарушением требований действующего законодательства и у заявителя отсутствовали права на земельный участок, на котором осуществлялось строительство, в связи с чем Управление Росреестра по Самарской области правильно отказало АО "СамРЭК" в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества на основании статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Самарской области от 08.12.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2015 отменить.

Поскольку судами фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 08.12.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2015 по делу N А55-15517/2014 отменить.

Акционерному обществу "Самарская региональная энергетическая компания" в удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья

Р.В. Ананьев

Судьи

В.А. Петрушкин М.В. Коноплёва