Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 14 августа 2015 г. N Ф06-26448/15 по делу N А55-20101/2014

г. Казань

14 августа 2015 г.

Дело N А55-20101/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 августа 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Коноплёвой М.В.,

судей Ананьева Р.В., Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителей:

заявителя - Даценко Н.Н. по доверенности от 22.06.2015 N 160,

заинтересованного лица - Попковой Н.А. по доверенности от 31.12.2014 N 11630/1,

третьего лица - Богатовой О.Н. по доверенности от 01.12.2014 N 91-ю,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Полевой"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 19.02.2015 (судья Черномырдина Е.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2015 (председательствующий судья Драгоценнова И.С., судьи Семушкин В.С., Филиппова Е.Г.)

по делу N А55-20101/2014

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Полевой", Самарская область, г. Тольятти, к мэрии городского округа Тольятти, Самарская область, г. Тольятти, о признании недействительным постановления и обязании совершить определенные действия,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне заинтересованного лица: открытого акционерного общества "Тольяттихлеб", Самарская область, г. Тольятти, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Самарской области, г. Самара, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Полевой" (далее - общество "Полевой") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, с уточнением требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании недействительным постановления Мэрии городского округа Тольятти (далее - Мэрия) от 23.05.2014 N 1680-п/1 "Об изменении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102160:619 с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, севернее здания по улице Коммунальной, 46", и об обязании Мэрии устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества "Полевой" путем расторжения договора аренды от 08.06.2009 N 21, заключенного с открытым акционерным обществом "Тольяттихлеб" (далее - общество "Тольяттихлеб"), и погашения сведений об ограничениях на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102160:619 в Едином государственном реестре прав, об обязании Мэрии устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества "Полевой" путем преобразования земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102160:619 в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории, утвержденной постановлением Мэрии от 07.09.2011 N 2717-п/1.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне заинтересованного лица привлечены общество "Тольяттихлеб", Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Самарской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 19.02.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2015, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе общество "Полевой" просит принятые по делу судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить, мотивируя неправильным применением судами норм материального права, несоответствием выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. Заявитель жалобы указывает, что продление договора аренды с обществом "Тольяттихлеб" на новый срок является заключением нового договора аренды, при котором должны были быть соблюдены положения статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Кроме того, оспариваемое постановление вынесено в нарушение статей 30, 31 ЗК РФ, поскольку на момент его принятия у Мэрии существовала обязанность в силу закона предоставить этот участок обществу "Полевой".

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 04.08.2015 был объявлен перерыв до 11 часов 40 минут 11.08.2015. Информация о перерыве размещена на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" Арбитражного суда Поволжского округа. После перерыва судебное заседание продолжено в том же судебном составе.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления Мэрии от 29.05.2009 N 1235-п/1 обществу "Тольяттихлеб" по договору аренды от 08.06.2009 N 21 был предоставлен земельный участок площадью 7350 кв.м, кадастровый номер 63:09:0102160:619, расположенный по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, севернее здания по ул. Коммунальной, д. 46, сроком на пять лет, с 29.05.2009 по 28.05.2014, для размещения открытой площадки по отстою служебного автотранспорта.

Общество "Полевой" в 2011 году обратилось в Мэрию с заявлением о выборе земельного участка ориентировочной площадью 10 508 кв.м и предварительном согласовании места размещения объекта промышленно-складского предприятия с административно-бытовым корпусом по адресу: г. Тольятти, Автозаводской район, ул. Коммунальная, д. 46.

Постановлением Мэрии от 30.11.2011 N 3756-п/1 обществу "Полевой" было отказано в размещении промышленно-складского предприятия на испрашиваемом земельном участке.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2012 по делу N А55-5999/2012 постановление Мэрии от 30.11.2011 N 3756-п/1 признано недействительным. Суд также обязал Мэрию устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества "Полевой" путем издания в месячный срок постановления об утверждении акта выбора земельного участка площадью 10 508 кв.м, расположенного по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, северо-западнее здания, имеющего адрес: ул. Коммунальная, д. 46 и предварительном согласовании места размещения промышленно-складского предприятия с АБК.

Во исполнение постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2012 по делу N А55-5999/2012 Мэрией издано постановление от 21.03.2013 N 863-П/1 о предварительном согласовании места размещения промышленно-складского предприятия с АБК на земельном участке, расположенном по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, северо-западнее здания, ул. Коммунальная, д. 46, площадью 1,0508 га.

Между обществом "Тольяттихлеб" и ООО "ГеоНика" заключен договор от 21.05.2014 на изготовление схемы расположения арендуемого земельного участка на кадастровом плане территории с целью уточнения сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости.

Согласно схеме расположения земельного участка, полученной обществом "Тольяттихлеб" по акту приема-передачи от 27.05.2014, на арендуемый обществом "Тольяттихлеб" земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102160:619 налагается земельный участок, схема которого была утверждена для строительства промышленно-складского предприятия с АБК обществу "Полевой".

В то же время, по заявлению общества "Тольяттихлеб" о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 08.06.2009 N 21, Мэрией принято постановление от 23.05.2014 N 1680-п/1 об изменении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102160:619, которым срок аренды установлен до 28.05.2019.

Письмами от 20.03.2014 N 197 и от 02.06.2014 N 234 общество "Полевой" обратилось в Мэрию с просьбой для возможности дальнейшего оформления прав на земельный участок площадью 10 508 кв.м., по окончании срока действия договора аренды от 08.06.2009 N 21, заключенного с обществом "Тольяттихлеб", расторгнуть указанный договор в связи с окончанием срока его действия и снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102160:619.

Письмом от 10.07.2014 N 5953/5 Мэрия сообщила, что земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102160:619 находится в аренде у общества "Тольяттихлеб" до 28.05.2019 на основании постановления Мэрии от 23.05.2014 N 1680-п/1, в связи с чем он не может быть снят с кадастрового учета.

Ссылаясь на то, что на момент продления срока аренды обществу "Тольяттихлеб" 23.05.2014 спорный земельный участок уже был предварительно согласован обществу "Полевой" для размещения объекта (21.03.2013), что в соответствии с пунктом 8 статьи 31 ЗК РФ является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства, общество "Полевой" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции исходили из того, что гражданское законодательство не устанавливает императивных предписаний о невозможности внесения по соглашению сторон изменений и дополнений в договор, по которому исполнены обязательства, равно как не запрещает изменять его условия по соглашению сторон. Приняв во внимание, что на момент принятия Мэрией постановления от 23.05.2014 N 1680-п/1 земельный участок площадью 10 508 кв.м., предварительно согласованный обществу "Полевой" для размещения объекта, не был сформирован и не состоял на кадастровом учете, суды пришли к выводу о том, что оспариваемое постановление соответствует требованиям статьи 34 ЗК РФ, статей 209, 264, 421, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и не нарушает права общества "Полевой" в сфере предпринимательской деятельности.

Между тем, судами не было учтено, что в силу положений статей 209, 264, 421 и 621 ГК РФ, статьи 22 ЗК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 изложил правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11 по делу N А51-2845/2011.

Однако такие обстоятельства судами по настоящему делу не устанавливались.

Кроме того, в пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

По истечении срока договора аренды земельного участка арендодатель - уполномоченный на распоряжение земельным участком орган, на основании заявления арендатора о продлении срока договора аренды при отсутствии собственных возражений, заключает новый договор аренды земельного участка.

Однако при заключении нового договора аренды уполномоченный на распоряжение земельным участком орган в силу пункта 1 статьи 34 ЗК РФ должен был обеспечить подготовку информации о предстоящем представлении в аренду земельного участка, и заблаговременную публикацию такой информации.

На основании такой информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка в аренду, и при наличии таких заявлений право аренды приобретается на торгах. При этом добросовестный арендатор сохраняет преимущественное право на заключение нового договора аренды, в связи с чем может потребовать перевода на него прав нового арендатора, выигравшего торги. Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 ГК РФ.

Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

Вместе с тем, судами не дана оценка оспариваемому постановлению на соответствие его порядку, предусмотренному статьей 34 ЗК РФ и установленному Положению "О процедуре и критериях предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством", утвержденного постановлением мэра городского округа Тольятти от 21.09.2007 N 2835-1/п.

Также судами не принято во внимание, что на дату приятия постановления Мэрии от 23.05.2014 об изменении срока аренды земельного участка по договору аренды от 08.06.209 N 21, обществу "Полевой" постановлением Мэрии от 21.03.2013 3 863-П/1 на основании постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2012 по делу N А55-5999/2012 было предварительно согласовано место размещения объекта на земельном участке площадью 1,0508 га, расположенном по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, северо-западнее здания, ул. Коммунальная, д. 46.

В соответствии с частью 1 статьи 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Пунктом 5 статьи 30 ЗК РФ определен порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, который предусматривает выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 ЗК РФ.

Согласно пункту 6 статьи 31 ЗК РФ первый этап предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта завершается принятием исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решения о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающего акт о выборе земельного участка, или об отказе в размещении объекта.

В соответствии с пунктом 8 статьи 31 ЗК РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

В силу пункта 1 статьи 32 ЗК РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами.

При этом пунктом 2 названной статьи установлено, что исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства.

По смыслу вышеприведенных норм при наличии решения о предварительном согласовании места размещения объекта, орган местного самоуправления не вправе отказать заявителю в предоставлении испрашиваемого им земельного участка.

Таким образом, Мэрия, начав и не закончив процедуру предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта для строительства объекта обществу "Полевой", предоставила спорный земельный участок на новый срок обществу "Тольяттихлеб" для целей, не связанных со строительством, что не предусмотрено действующим законодательством.

При таких обстоятельствах судебная коллегия находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене как принятые по неполно исследованным обстоятельствам, имеющим значение для дела.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку требования об обязании Мэрии устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества "Полевой" судами по существу не рассмотрены, а для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым судебные акты отменить, направив дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, и с учетом установленного принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 19.02.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2015 по делу N А55-20101/2014 отменить, данное дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

М.В. Коноплёва

Судьи

Р.В. Ананьев Ф.В. Хайруллина