Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26 августа 2015 г. N Ф06-27099/15 по делу N А65-24953/2014

г. Казань

26 августа 2015 г.

Дело N А65-24953/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 августа 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрова А.Л.,

судей Муравьева С.Ю., Коноплевой М.В.,

при участии представителей:

истца - Ахмадеевой Н.Н., доверенность от 16.09.2014,

ответчика - Афанасьевой Ю.А., доверенность от 04.09.2014,

в отсутствие:

третьего лица - извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани"

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2015 (председательствующий судья Карпов В.В., судьи Радушева О.Н., Селиверстова Н.А.)

по делу N А65-24953/2014

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674) к обществу с ограниченной ответственностью "Электротехническая компания" (ОГРН 1021603141427, ИНН 1657032040) о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на здание арочного склада (ангар), третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (ОГРН 1091690058107, ИНН 1659097613),

УСТАНОВИЛ:

Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Электротехническая компания" (далее - ООО "Электротехническая компания", ответчик) о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ответчика на объект недвижимости - здание арочного склада (ангар) общей площадью застройки 532 кв. м, инв. номер 7661, расположенного по адресу: г. Казани, ул. Односторонняя Грика, д. 4.

К участию в деле суд первой инстанции привлек в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.01.2015 по делу N А65-24953/2014 иск удовлетворен. Суд признал отсутствующим право собственности ООО "Электротехническая компания" на одноэтажное здание арочного склада (ангар) с антресолями, общей площадью 532 кв. м, инв. номер 7661, литер Г, расположенное по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Односторонняя Гривка, д. 4.

Постановлением от 12.05.2015 Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд по апелляционной жалобе ответчика отменил решение суда первой инстанции с принятием нового решения об отказе в иске.

В кассационной жалобе истец просит отменить постановление суда апелляционной инстанции с принятием нового решения об удовлетворении иска. Считает, что вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения иска не основан на установленных судом фактических обстоятельствах дела и представленных доказательствах, подтверждающих факт отсутствия на земельном участке здания арочного склада при наличии только частично разрушенного фундамента, и сохранение в реестре недостоверной записи о наличии прав на объект недвижимости в виде здания склада недопустимо, о чем указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 N 4372/10.

В судебном заседании представитель истца поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам. Пояснил, что сохранение в реестре записи о правах ответчика на здание склада при фактическом отсутствии объекта влечет неопределенность при разрешении вопроса о заключении договора аренды земельного участка, входящего в компетенцию муниципального органа, уполномоченного на распоряжение земельным участком. Представитель ответчика просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы, считая, что сохранение в реестре записи о правах ответчика на здание склада не нарушает законных прав и интересов истца. При этом подтвердил факт наличия на земельном участке только фундамента, пояснив, что в таком виде он приобрел объект недвижимости от предыдущего собственника, не внося в реестр сведений о фактических изменениях характеристик объекта в целях ускорения процесса регистрации перехода права. Заявил о намерении восстановить демонтированный объект.

Третье лицо, извещенное о времени и месте судебного разбирательства в соответствии со статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), участия в судебном заседании не приняло.

Проверив законность обжалованного постановления, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, обсудив доводы кассационной жалобы, пояснения представителей сторон, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Суд первой инстанции установил, что ответчик по договору купли-продажи от 25.06.2013 N 7661 приобрел у общества с ограниченной ответственностью "Партнер" (далее - ООО "Партнер") в собственность одноэтажное здание арочного склада (ангар) с антресолями, общей площадью 532 кв. м, инв. номер 7661, литер Г, расположенное по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Односторонняя Гривка, д. 4. Право собственности ответчика на данный объект недвижимости с кадастровым номером 16:50:090707:52 зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.11.2013 именно как здание склада с указанными характеристиками.

Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 16:50:090706:6, государственная собственность на который не разграничена, земельный участок передан ООО "Партнер" в аренду по договору от 22.04.2008 N 12713 для размещения арочного склада.

Между тем, как установлено судом, на данном земельном участке отсутствует объект недвижимости с указанными в государственном реестре характеристиками, в наличии имеется только фундамент.

Установив данное обстоятельство, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска, указав, что в соответствии с пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гибель или уничтожение имущества является основанием для прекращения права собственности на него, существующий на земельном участке объект не соответствует характеристикам объекта, на которое зарегистрировано право собственности ответчика, что противоречит статье 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) и влечет недостоверность внесенных в реестр записей о правах на объект, не существующий в том виде, как он идентифицирован в реестре, на недопустимость сохранения в реестре таких сведений указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 20.12.2010 N 4372/10.

Кроме этого суд, со ссылкой на судебные акты суда кассационной инстанций, пришел к выводу, что существовавший арочный склад как сооружение со стенами из металлического профиля с асфальтированной площадкой для складирования, но не имеющий стационарных коммуникаций, не является объектом недвижимости в смысле пункта 1 статьи 130 ГК РФ, вследствие чего регистрация прав на ранее существовавший объект арочного склада вследствие несоблюдения регистрирующим органом требований статьи 17 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним влечет и недействительность совершенной государственной регистрации прав на данный объект.

Суд также указал, что сохранение в реестре сведений об объекте недвижимости как существующем арочном складе, предполагающее наличие права на приватизацию земельного участка в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), нарушает права истца как органа, уполномоченного на распоряжение земельным участком.

Суд апелляционной инстанции, дав оценку взаимоотношениям сторон по пользованию земельным участком, пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик в силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ приобрел права арендатора по договору аренды земельного участка 16:50:090706:6 от 20.12.2001 N 5668, занятого ранее существовавшим ангаром, заключенным предыдущим собственником ангара - обществом с ограниченной ответственностью "Авер" - с уполномоченным на распоряжение земельным участком органом, указав в том числе на отсутствие оснований для прекращения данного договора вследствие соглашения о его расторжении от 18.04.2008, поскольку общество с ограниченной ответственностью "Авер" на момент подписания соглашения о расторжении договора его стороной не являлось вследствие отчуждения ангара ООО "Партнер". Срок договора аренды истек 05.11.2011, в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор перешел в режим заключенного на неопределенный срок.

Суд апелляционной инстанции, дав оценку сведениям технического паспорта объекта арочного склада, составленного по состоянию на 18.04.2006, пришел к выводу, что здание арочного склада имело признаки недвижимой вещи и вывод суда первой инстанции об обратном признал необоснованным. Однако суд также пришел к выводу, что представленным суду актом обследования земельного участка от 23.12.2014, согласно которому на земельном участке расположен только частично разрушенный фундамент, не подтверждается факт прекращения существования здания арочного склада, поскольку здание разрушено только частично с сохранением фундамента. Суд также указал на отсутствие доказательств того, что ответчик в течение трех лет с момента сноса стен здания не приступил к его восстановлению, и на отсутствие оснований для признания договора аренды земельного участка прекратившим свое действие в связи с разрушением здания.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что ранее расположенное на земельном участке 16:50:090706:6 здание ангара имело признаки объекта недвижимости, не противоречит имеющимся в деле доказательствам (описанию здания в техническом паспорте по состоянию на 18.04.2006), суд правомерно признал необоснованным вывод суда первой инстанции об обратном. Однако вывод суда о том, что объект недвижимости, права на который зарегистрированы в едином государственном реестре, не прекратил свое существование в связи тем, что в наличии остался фундамент здания, не соответствует описанию характеристик объекта недвижимости в сведениях реестра (одноэтажное здание с антресолью общей площадью 532 кв. м). При этом факт демонтажа ранее существовавшего здания арочного склада его предыдущим собственником с сохранением фундамента не оспаривается и ответчиком.

Демонтаж собственником объекта недвижимости не влечет сохранения права аренды земельного участка, предоставленного для эксплуатации объекта недвижимости, по основаниям действовавшей до 01.03.2015 статьи 39 ЗК РФ, поскольку это не предусмотрено договором аренды земельного участка. Вместе с тем в силу пункта 3 статьи 271 ГК РФ собственник объекта недвижимости, находящегося на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Использование данного права предыдущим собственником путем сноса стен существовавшего здания с сохранением фундамента привело к прекращению права собственности на ранее существовавший объект недвижимости в том виде, в котором сведения о нем внесены в государственный кадастр недвижимости и в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ввиду утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, и право собственности на данный объект прекратилось в силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ (гибель вещи), вследствие чего суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные истцом требования о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ответчика на несуществующее здание ангара. Сохранение в реестре недостоверной записи о праве на несуществующий объект недвижимости нарушает права истца на распоряжение земельным участком, государственная собственность на который не разграничена.

Вместе с тем произведенный в рамках полномочий собственника недвижимости частичный демонтаж объекта не влечет утраты арендных прав на земельный участок, и не препятствует производству ответчиком, как собственнику оставшегося фундамента, реконструкционных работ по восстановлению и модернизации объекта капитального строительства, если это не противоречит закону и договору аренды земельного участка (учитывая, что существующий вид разрешенного использования земельного участка - "под арочный склад для хранения облицовочных материалов из гранитной и мраморной плитки" не препятствует проведению таких работ). Однако такие работы по реконструкции объекта капитального строительства в пределах существующего фундамента могут производиться исключительно с соблюдением порядка реконструкции, установленного Градостроительным кодексом Российской Федерации. Ввод в эксплуатацию законченного реконструкцией здания ангара будет являться основанием для новой регистрации права собственности на реконструированный объект недвижимости. Непринятие мер по восстановлению демонтированного объекта недвижимости в течение трех лет, применительно к пункту 1 статьи 39 ЗК РФ, нарушает права уполномоченного органа по распоряжению земельным участком и может явиться основанием для прекращения прав на арендуемый земельный участок (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 N 4372/10), однако вопрос о прекращении прав на земельный участок не является предметом настоящего спора.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному решению о наличии оснований для удовлетворения заявленного иска, его выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 N 4372/10, и у суда апелляционной инстанции не имелось предусмотренных статьей 270 АПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции, несмотря на ошибочность выводов суда первой инстанции об отсутствии у ранее существовавшего объекта капитального строительства признаков объекта недвижимости и недействительности государственной регистрации прав собственности на ранее существовавший объект.

Постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене в силу статьи 288 АПК РФ, поскольку выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения иска не соответствуют фактически установленным судом обстоятельствам дела и противоречат нормам материального права. Решение суда первой инстанции об удовлетворении иска подлежит оставлению в силе.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2015 по делу N А65-24953/2014 отменить, решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.01.2015 оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

А.Л. Петров

Судьи

С.Ю. Муравьев М.В. Коноплева