Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 31 августа 2015 г. N Ф06-27132/15 по делу N А55-16252/2014

г. Казань

31 августа 2015 г.

Дело N А55-16252/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 августа 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Галиуллина Э.Р.,

судей Королевой Н.Н., Нагимуллина И.Р.,

при участии представителя:

ответчика - Инжеваткиной Е.М., доверенность от 17.05.2015,

в отсутствие истца, извещенного надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу Волжского районного союза потребительских обществ

на решение Арбитражного суда Самарской области от 15.01.2015 (судья Шабанов А.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2015 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи Пышкина Н.Ю., Романенко С.Ш.)

по делу N А55-16252/2014

по исковому заявлению Министерства имущественных отношений Самарской области к Волжскому районному союзу потребительских обществ о взыскании 5 452 929 руб. 64 коп.

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Самарской области (далее - истец, Министерство) обратилось с иском в Арбитражный суд Самарской области к Волжскому районному союзу потребительских обществ (далее - ответчик) о взыскании 5 452 929 руб. 64 коп., в том числе задолженность по арендной плате за период с 01.08.2011 по 29.05.2014 в сумме 2 640 231 руб. 65 коп., пени за период с 11.07.2012 по 29.05.2014 в сумме 2 812 697 руб. 99 коп.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 15.01.2015, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2015 исковые требования удовлетворены частично. С Волжского районного союза потребительских обществ в пользу Министерства имущественных отношений Самарской области взыскано 3 366 119 руб. 39 коп., в том числе задолженность в сумме 1 326 404 руб. 80 коп. и неустойка в сумме 2 039 714 руб. 59 коп., также с ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 31 025 руб. 12 коп.

При неисполнении решения суда с Волжского районного союза потребительских обществ в пользу Министерства имущественных отношений Самарской области взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на всю взыскиваемую по настоящему судебному акту денежную сумму, исходя из ставки рефинансирования Банка России в размере 8,25% годовых с момента вступления решения суда в законную силу до его фактического исполнения.

В остальной части иска было отказано.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый судебный акт, отказав в полном объеме в удовлетворении исковых требований.

Заявитель считает указанные судебные акты незаконными и необоснованными, поскольку при их вынесении неправильно применены нормы материального права, а также имеет место несоответствие выводов судов, содержащихся в решении и постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судом первой и апелляционной инстанций и имеющимся в деле доказательствам. Кроме того, не дана правовая оценка представленным ответчиком кадастровому и техническому паспорту объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке.

В судебном заседании 18.08.2015 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 14 часов 20 минут 24.08.2015, после окончания которого судебное заседание продолжено в том же составе суда. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда кассационной инстанции в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, считает судебные акты подлежащими отмене с направлением дела в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

Судами установлено и следует из материалов дела, между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Самары (арендодатель) и Волжским районным союзом потребительских обществ (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 50 от 22.03.1993, по условиям которого арендодатель предлагает арендатору земельный участок в аренду на срок с 16.02.1993 по 16.02.1998, площадью 370,00 кв.м, расположенный по адресу: гор. Самара, Ленинский район, ул. Галактионовская, 92, для использования под здание райпотребсоюза.

В соответствии с пунктом 2 статьи 33 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется субъектами Российской Федерации поэтапно с учетом их условий и завершается к 01.01.2000.

Поскольку официальной датой создания учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Самарской области является 05.08.1998, договор аренды земельного участка N 50 от 22.03.1993 не подлежал государственной регистрации.

По истечении срока действия договора ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды N 50 от 22.03.1993 считался возобновленным на неопределенный срок на прежних условиях.

Между Комитетом по управлению имуществом города Самары и Волжским районным союзом потребительских обществ на основании соглашения об уступке права требования с Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству гор. Самары было подписано дополнительное соглашение от 25.07.2005 о внесении изменений в спорный договор в части срока аренды по 30.11.2005, арендных платежей и их оплаты не позднее десятого числа текущего месяца, штрафных санкций, и его регистрации в Комитете за номером 021936з.

На спорном земельном участке расположен объект недвижимости. Согласно свидетельства о государственной регистрации права от 08.02.2013 серии 63-АК N 101785 владельцем объекта, зарегистрированного как жилой дом, является ответчик (л. д. 67).

Обосновывая решение и постановление, суды первой и апелляционной инстанций исходил из того, что материалами дела подтверждается тот факт, что за ответчиком числится задолженность по уплате арендных платежей, которая добровольно ответчиком не погашена. При этом допущенная арендатором просрочка в оплате носит длительный характер.

При этом суды исходили из следующего.

Согласно абзацу 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

В соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" полномочия по распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, с 01.07.2006 возложены на Министерство имущественных отношений Самарской области.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, в т.ч. и виде арендной платы.

Согласно данным нормам права обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с положениями закона и договора, в частности, на арендаторе лежит обязанность уплачивать арендную плату в размере, порядке и сроки, определенные договором аренды.

Земельный участок площадью 370,00 кв.м. расположенный по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Галактионовская, 92, был согласован и принят ответчиком, о чем свидетельствует Акт N 5461 об отводе границ участка от 16.02.1993, дополнительные соглашения.

Согласно расчету истца сумма долга ответчика по арендной плате за период с 01.08.2011 по 29.05.2014 составила 2 639 709 руб. 88 коп.

Спорный земельный участок относится к числу земель, права на которые не разграничены, а поэтому в силу статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ истец является уполномоченным органом, обладающим правами на предоставление земельного участка в аренду и взимание арендной платы за пользование указанным земельным участком.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Из пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, размещенном на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

В связи с этим размер арендной платы за использование спорного земельного участка на праве аренды подлежит установлению в спорном периоде в соответствии нормативными актами органов государственной власти и местного самоуправления, устанавливающих размер арендной платы и методику ее расчета в указанном периоде.

Как усматривается из материалов дела, изменение размера арендной платы обусловлено принятием Правительством Самарской области постановления от 25.04.2007 N 59 "О внесении изменений в постановление правительства Самарской области от 21 июня 2006 года N 74 "О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", а также постановлением от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области".

Названными постановлениями утверждена новая методика расчета размера арендной платы, согласно которой размер арендной платы в год за пользование земельными участками для целей не связанных со строительством, рассчитывается по формуле: Ап = S х Скад x Ка x Кпр х Кв x Ки, где: Ап - размер арендной платы; S - площадь земельного участка; Скад - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка; Ка - коэффициент категории арендатора; Кпр - коэффициент престижности земельного участка к культурно- административному центру муниципального образования; Кв - коэффициент вида использования земельного участка; Ки - коэффициент инфляции.

При этом при расчете арендных платежей, как указали суды обеих инстанций, истцом неверно определен удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка. Так согласно свидетельству о государственной регистрации права от 08.02.2013 серии 63-АК N 101785 ответчик является владельцем объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, зарегистрированного как жилой дом, а не административное и офисное здание. С учетом данных обстоятельств в спорный период с 08.02.2013 года (дата государственной регистрации права) необходимо применять Скад равный соответственно 1 395 руб. 49 коп. и 4 021 руб. 02 коп. и за период с 01 августа 2011 года по 29 мая 2014 года ответчик должен был оплатить арендные платежи в сумме 1 326 404 руб. 80 коп., с учетом оплаты на сумму 229 630 руб. 23 коп.

Также судами были удовлетворены требования истца о взыскании неустойки за период с 11.07.2012 по 29.05.2014 (исходя из установленной судом суммы основного долга) в сумме 2 039 714 руб. 59 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований судами первой и апелляционной инстанции было отказано.

При этом суды обеих инстанций отклонили довод ответчика о том, что до 08.02.2013 объект недвижимости, расположенный на спорном участке, являлся жилым домом, поскольку доказательств, подтверждающих данный довод ответчик в материалы дела не представил.

Между тем в материалах дела имеется кадастровый паспорт здания от 19.11.2012, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Галактионовская, 92 (листы дела 68-69), согласно п.1.4. назначение объекта - жилой дом. Кроме того, в материалах дела имеется технический паспорт на объект недвижимости жилого фонда (листы дела 91-94).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 21.06.2012 по делу N А55-9029/2012 за ответчиком признано право собственности на дом - здание N 92 по ул.Галактионовской в г.Самаре, 1880 года постройки, обшей площадью 209,1 кв.м, в том числе жилые помещения, общей площадью 29,1 кв.м и нежилые помещения общей площадью 195,4 кв.м.

Указанным противоречиям судами обеих инстанций оценка не дана, фактический размер арендных платежей, подлежащих уплате исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка при правовой оценке вышеперечисленных документов, содержащихся в материалах дела, а также обстоятельств, изложенных в решении Арбитражного суда Самарской области от 21.06.2012 по делу N А55-9029/2012, не определен.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку для принятия решения по существу спора необходима оценка доказательств и установление обстоятельств, указанных в настоящем постановлении.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 15.01.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2015 по делу N А55-16252/2014 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Э.Р. Галиуллин

Судьи

Н.Н. Королева И.Р. Нагимуллин