Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 1 октября 2015 г. N Ф06-319/15 по делу N А57-445/2015

г. Казань

01 октября 2015 г.

Дело N А57-445/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 октября 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Александрова В.В.,

судей Гарифуллиной К.Р., Смоленского И.Н.,

при участии представителя:

ответчика - Кононистовой А.Ю. (доверенность от 31.10.2012),

в отсутствие:

истца - извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "город Саратов"

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 26.03.2015 (судья Николаева Л.М.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2015 (председательствующий судья Борисова Т.С., судьи Дубровина О.А., Шалкин В.Б.)

по делу N А57-445/2015

по исковому заявлению администрации муниципального образования "город Саратов" к жилищно-строительному кооперативу "Феникс" о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к жилищно-строительному кооперативу "Феникс" (далее - ЖСК "Феникс", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 274 от 15.04.2008 за период с 28.02.2012 по 30.09.2014 в размере 1 004 396,83 руб., неустойки за период с 10.04.2012 по 24.12.2014 в размере 495 608,49 руб.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 26.03.2015, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2015, в удовлетворении иска отказано.

Обжалуя принятые по делу судебные акты в кассационном порядке, Администрация просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

Кассационная жалоба мотивирована неправильным применением норм материального и процессуального права, несоответствием выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании 22.09.2015 в соответствие со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 14 час. 30 мин. 28.09.2015. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе судей.

Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции считает их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Как следует из материалов дела, распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 07.04.2008 N Т-2124-р Белай Д.С. предоставлен в аренду сроком на 25 лет земельный участок площадью 6 875 кв. м с кадастровым номером 64:48:020331:35, для строительства торгово-административного комплекса по адресу: г. Саратов, ул. Расковой, б/н.

Во исполнение данного постановления 15.04.2008 между комитетом по управлению имуществом Саратовской области (арендодатель) с одной стороны и Белай Д.С. (арендатор) с другой стороны, заключен договор аренды земельного участка N 274.

В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 19.05.2008 Белай Д.С. передал все права по договору аренды земельного участка Трифонову Р.А.

Соглашением от 25.10.2011 изменен вид разрешенного использования земельного участка по договору аренды земельного участка с "для строительства торгово-административного комплекса" на "для размещения домов многоэтажной жилой застройки".

По договору замены стороны в обязательстве от 14.02.2012 Трифонов Р.А. передал права и обязанности по договору ЖСК "Феникс".

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается выпиской из ЕГРП N 902146444 от 29.07.2014.

Пунктом 3.2 договора определено, что арендная плата вносится арендатором с уплатой равными долями до 10 числа месяца следующего за оплачиваемым кварталом.

Согласно пункту 6.2 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендаторы уплачивают арендодателю пени в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Полагая, что в результате ненадлежащего исполнения ЖСК "Феникс" обязанности по уплате арендной платы у ответчика образовалась задолженность по арендной плате, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции исходили из следующего.

Предметом договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 25.10.2011 является земельный участок с видом разрешенного использования "для размещения домов многоэтажной жилой застройки".

В кадастровой выписке о земельном участке от 26.01.2015 разрешенное использование земельного участка значится как "для размещения домов многоэтажной жилой застройки".

Постановлением Правительства Саратовской области N 166 от 22.04.2008 "О внесении изменения в Постановление Правительства Саратовской области от 07.11.2007 N 412-П", пункт 1 дополнен абзацем шестым, согласно которому размер арендной платы на год за земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов, составляет 0,2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Поскольку размер арендной платы зависит от вида разрешенного использования земельного участка, который является существенным условием договора и, принимая во внимание буквальное толкование вида разрешённого использования земельного участка, определенного сторонами в договоре, судебные инстанции пришли к выводу, что ЖСК "Феникс" в спорный период правомерно производило уплату арендных платежей, исходя из указанного в договоре вида разрешенного использования земельного участка и размера арендной платы на год, равного 0,2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Вместе с тем, судебными инстанциями, без какой-либо правовой оценки оставлены доводы истца о том, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:020331:35 - для строительства торгово-административного комплекса по адресу: г. Саратов, ул. Расковой, был установлен распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 07.04.2008 N Т-2124-р и соответствующим распоряжением не изменялся.

При этом, делая вывод о правомерности изменения вида разрешенного использования земельного участка соглашением сторон, судебные инстанции ссылаются на то, что такое изменение возможно только в порядке, установленном законом.

Определяя вид разрешённого использования для "иных целей", по мнению судебных инстанций, истец фактически пытается преодолеть вид разрешенного использования земельного участка, определённый условиями договора, что по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным и градостроительным законодательством.

Вместе с тем, согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии с пунктом 1 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования согласно статье 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Таким образом, оценка правомерности изменения соглашением сторон договора от 25.10.2011 вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды земельного участка с "для строительства торгово-административного комплекса" на "для размещения домов многоэтажной жилой застройки" имела существенное значение для правильного разрешения спора.

Кроме того, судом апелляционной инстанции без какой-либо правовой оценки оставлены доводы истца о том, что поскольку земельный участок предоставлялся в аренду без проведения торгов и фактически использовался для жилищного строительства с 25.10.2011, то при отсутствии доказательств ввода в эксплуатацию жилых домов по истечению 2 лет, арендная плата подлежала оплате в размере не менее 2,5 процентов, согласно статье 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, из разъяснений, данных в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2015), утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 следует, что Законом о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации установлен определенный уровень размера арендной платы за пользование, в том числе земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности и предоставленными для жилищного строительства в соответствии с пунктом 15 статьи 3.

Указанные ставки являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников.

Таким образом, обжалуемые судебные акты приняты при неполном исследовании обстоятельств дела и подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо дать надлежащую правовую оценку доводам истца о неправомерном изменения вида разрешенного использования земельного участка, установленного распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 07.04.2008 N Т-2124-р соглашением сторон договора аренды от 25.10.2011, а также необходимости применения к спорным правоотношениям ставок арендной платы установленных в пункте 15 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 26.03.2015 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2015 по делу N А57-445/2015 отменить.

Дело N А57-445/2015 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.В. Александров

Судьи

К.Р. Гарифуллина И.Н. Смоленский