Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 7 октября 2015 г. N Ф06-893/15 по делу N А55-1661/2015

г. Казань

07 октября 2015 г.

Дело N А55-1661/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 октября 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Карповой В.А., Муравьева С.Ю.,

при участии представителей:

заинтересованного лица - Аладдина В.Ю. (доверенность от 28.08.2015 N 12-6116),

третьего лица - Хайруллина Э.А. (доверенность от 12.01.2015 N 14)

в отсутствие заявителя - извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 02.04.2015 (судья Медведев А.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2015 (председательствующий судья Семушкин В.С., судьи Юдкин А.А., Попова Е.Г.)

по делу N А55-1661/2015

по заявлению закрытого акционерного общества "Полиор" (ИНН 6321042290, ОГРН 1036301029467), г. Тольятти, Самарская область, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, г. Самара, о признании незаконными отказов в государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Полиор" (далее - ЗАО "Полиор", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области) в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 05.11.2014 N 130-2014 (2012-2061), заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее - ТУ Росимущества в Самарской области) и ЗАО "Полиор", изложенного в сообщении от 13.01.2015 N 09/656/2014-10; признании незаконным отказа Управления Росреестра по Самарской области в государственной регистрации договора аренды от 05.11.2014 N 131-2014 (2012-2061), заключенного между ТУ Росимущества в Самарской области и ЗАО "Полиор", изложенного в сообщении от 13.01.2015 N 09/656/2014-11; понуждении Управления Росреестра по Самарской области по вступлении судебного решения по данному делу в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем государственной регистрации указанных договоров аренды.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 02.04.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2015, заявленные требования удовлетворены.

Управление Росреестра по Самарской области, не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области, явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Представитель ТУ Росимущества по Самарской области, явившийся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласился, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.

ЗАО "Полиор", о времени и месте судебного разбирательства уведомлено, явку представителей в судебное заседание не обеспечило.

До начала рассмотрения кассационной жалобы по существу от ЗАО "Полиор" поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с болезнью представителя.

Судебная коллегия, рассмотрев заявленное ходатайство в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает необходимым отказать в его удовлетворении, ввиду необоснованности, поскольку обстоятельства, указанные в данном ходатайстве не препятствуют рассмотрению кассационной жалобы. ЗАО "Полиор" извещено о времени и месте судебного заседания надлежащим образом и имело возможность направить в суд кассационной инстанции другого представителя.

В силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 02.06.2000 между администрацией Центрального района г.Тольятти, правопреемником которой является мэрия городского округа Тольятти, (арендодатель) и ЗАО "Полиор" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 90, по условиям которого обществу в аренду сроком на один год с 26.04.2000 по 25.04.2001 предоставлен земельный участок площадью 101 кв.м, расположенный по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Центральный район, квартал N 123, на пересечении ул.Кирова и Автозаводского шоссе, под павильон.

Земельный участок площадью 151 кв.м, расположенный по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Центральный район, квартал N 123 по Автозаводскому шоссе был предоставлен Муртазину Рауфу Рашитовичу в аренду сроком на один год с 23.09.2000 по 22.09.2001 под павильон по договору аренды земельного участка от 26.09.2000 N 167.

Вышеуказанные договоры зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации.

По договору перенайма от 20.10.2003 N 407 Муртазин Р.Р. передал права и обязанности по договору аренды земельного участка от 26.09.2000 N 167 Катюриной Н.Г., которая в свою очередь передала права и обязанности по указанному договору аренды земельного участка ЗАО "Полиор" по договору перенайма от 13.09.2006, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны соответствующие записи регистрации.

Земельные участки площадью 101 кв.м с кадастровым номером 63:09:0000000:1215 и площадью 151 кв.м с кадастровым номером 63:09:0301171:1147 на праве собственности принадлежат Российской Федерации.

Между ТУ Росимуществом в Самарской области (арендодатель) и ЗАО "Полиор" (арендатор) на основании распоряжения ТУ Росимущества в Самарской области от 28.10.2014 N 590-р заключен договор аренды земельного участка от 05.11.2014 N 130-2014 (2012-2061), по условиям которого обществу в аренду сроком с 01.01.2012 по 30.09.2061 предоставлен земельный участок площадью 101 кв.м с кадастровым номером 63:09:0000000:1215, расположенный по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Центральный район, квартал N 123, на пересечении ул.Кирова и Автозаводского шоссе, с реестровым номером федерального имущества П11630005093, для эксплуатации павильона "Автозапчасти".

В пункте 9.7 договора аренды земельного участка от 05.11.2014 N 130-2014 (2012-2061) указано, что договор аренды земельного участка от 02.06.2000 N 90 считается расторгнутым с 01.01.2012; с учетом положений статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации указанный земельный участок фактически передан ЗАО "Полиор" (арендатору) по договору аренды земельного участка от 02.06.2000 N 90.

На основании распоряжения ТУ Росимущества в Самарской области от 28.10.2014 N 591-р между ТУ Росимцуществом в Самарской области (арендодатель) и ЗАО "Полиор" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 05.11.2014 N 131-2014 (2012-2061), по условиям которого обществу в аренду сроком с 01.01.2012 по 30.09.2061 предоставлен земельный участок площадью 151 кв.м с кадастровым номером 63:09:0301171:1147, расположенный по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Центральный район, квартал N 123, по Автозаводскому шоссе, с реестровым номером федерального имущества П11630005093, для реконструкции и дальнейшей эксплуатации павильона "Шиномонтаж".

В соответствии с пунктом 9.7 договора аренды земельного участка от 05.11.2014 N 131-2014 (2012-2061) договор аренды земельного участка от 26.09.2000 N 167 считается расторгнутым с 01.01.2012; с учетом положений статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации указанный земельный участок фактически передан ЗАО "Полиор" (арендатору) по договору аренды земельного участка от 26.09.2000 N 167.

Общество 26.11.2014 обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации договоров аренды земельного участка от 05.11.2014 N 130-2014 (2012-2061) и от 05.11.2014 N 131-2014 (2012-2061).

Сообщениями от 13.01.2015 N 09/656/2014-10 и от 13.01.2015 N 09/656/2014-11 Управление Росреестра по Самарской области отказало заявителю в государственной регистрации указанных договоров аренды на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку на государственную регистрацию не были представлены документы, подтверждающие соблюдение порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности, для целей, не связанных со строительством, предусмотренного статьями 34, 38 Земельного кодекса Российской Федерации.

ЗАО "Полиор", полагая, что данные отказы противоречат действующему законодательству и нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, пришли к выводу, что заявителем на государственную регистрацию в Управление Росреестра по самарской области были представлены все документы, предусмотренные статьями 17, 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которые соответствуют требованиям, указанным в статье 18 данного Закона, в связи с чем удовлетворили заявленные требования.

При этом суды, отклоняя довод Управления Росреестра по Самарской области о том, что обществом на государственную регистрацию спорных договора аренды земельных участков не были представлены документы, подтверждающие соблюдение порядка, предусмотренного статьями 34, 38 Земельного кодекса Российской Федерации, исходили из того, что в силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации ЗАО "Полиор" по истечении срока действия договоров аренды земельных участков от 02.06.2000 N 90 и от 26.09.2000 N 167 имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение новых договоров аренды на спорные земельные участки.

Между тем, судами не принято во внимание следующее.

В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 по делу N А73-1964/2004-51 изложил правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11 по делу N А51-2845/2011.

Однако таких обстоятельств судами по настоящему делу установлено не было.

В пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.

По истечении срока договора аренды земельного участка арендодатель - уполномоченный на распоряжение земельным участком орган, на основании заявления арендатора о продлении срока договора аренды при отсутствии собственных возражений, заключает новый договор аренды земельного участка.

Однако при заключении новых договоров аренды уполномоченный на распоряжение земельным участком орган в силу пункта 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации должен был обеспечить подготовку информации о предстоящем представлении в аренду земельного участка, и заблаговременную публикацию такой информации.

На основании такой информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка в аренду, и при наличии нескольких заявлений право аренды приобретается на торгах.

При этом добросовестный арендатор сохраняет преимущественное право на заключение нового договора аренды, в связи с чем может потребовать перевода на него прав нового арендатора, выигравшего торги.

Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 сформулирован правовой подход, заключающийся в том, что публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии заинтересованными лицами может быть подано заявление о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов.

Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что ТУ Росимущество в Самарской области при предоставлении спорных земельных участков ЗАО "Полиор" заблаговременно опубликовало информацию о предстоящем представлении в аренду данных земельных участков.

Таким образом, договоры аренды земельного участка от 05.11.2014 N 130-2014 (2012-2061) и от 05.11.2014 N 131-2014 (2012-2061) заключены с нарушением порядка, установленного статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем у судов отсутствовали основания для признания незаконными отказов Управления Росреестра по Самарской области в регистрации указанных договоров аренды, изложенных в сообщениях от 13.01.2015 N 09/656/2014-10 и от 13.01.2015 N 09/656/2014-11.

Аналогичные выводы изложены в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 13.08.2015 по делу N А55-891/2015.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Самарской области от 02.04.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2015 отменить.

Поскольку судами фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 02.04.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2015 по делу N А55-1661/2015 отменить.

Закрытому акционерному обществу "Полиор" в удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья

Р.В. Ананьев

Судьи

В.А. Карпова С.Ю. Муравьев