Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2015 г. N 11АП-6578/15

г. Самара

09 июня 2015 г.

Дело N А55-1661/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2015 года.

В полном объеме постановление изготовлено 09 июня 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семушкина В.С., судей Юдкина А.А., Поповой Е.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Новожиловой С.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 08.06.2015 в помещении суда апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 02.04.2015 по делу N А55-1661/2015 (судья Медведев А.А.), принятое по заявлению закрытого акционерного общества "Полиор", г.Тольятти, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г.Самара, с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, г.Самара, о признании незаконными отказов в государственной регистрации,

в судебном заседании приняли участие:

от ЗАО "Полиор" - Пинегин А.А. (доверенность от 12.01.2015),

от Управления Росреестра по Самарской области - Блюзина Л.В. (доверенность от 12.01.2015 N 12-48),

представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области не явился, извещено надлежащим образом),

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Полиор" (далее - ЗАО "Полиор", общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным содержащегося в сообщении от 13.01.2015 N 09/656/2014-10 отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области) в государственной регистрации договора аренды от 05.11.2014 N 130-2014(2012-2061) земельного участка с кадастровым номером 63:09:0000000:1215 площадью 101 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Центральный район, квартал N 123, на пересечении ул.Кирова и Автозаводского шоссе, с реестровым номером федерального имущества П11630005093, с разрешенным использованием - для эксплуатации павильона "Автозапчасти", заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее - ТУ Росимущества в Самарской области) и ЗАО "Полиор"; о признании незаконным содержащегося в сообщении от 13.01.2015 N 09/656/2014-11 отказа Управления Росреестра по Самарской области в государственной регистрации договора аренды от 05.11.2014 N 131-2014(2012-2061) земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301171:1147 площадью 151 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Центральный район, квартал N 123 по Автозаводскому шоссе, с реестровым номером федерального имущества П11630005093, с разрешенным использованием - для реконструкции и дальнейшей эксплуатации павильона "Шиномонтаж", заключенного между ТУ Росимущества в Самарской области и ЗАО "Полиор"; об обязании Управления Росреестра по Самарской области по вступлении судебного решения по данному делу в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем государственной регистрации указанных договоров аренды.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено ТУ Росимущества в Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 02.04.2015 по делу N А55-1661/2015 заявленные требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Самарской области просило отменить указанное судебное решение и принять новый судебный акт об отказе обществу в удовлетворении заявленных требований. По мнению общества, обжалованное судебное решение является незаконным и необоснованным.

ЗАО "Полиор" в отзыве апелляционную жалобу отклонило.

ТУ Росимущества в Самарской области в отзыве просило оставить апелляционную жалобу без удовлетворения.

На основании статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу без участия представителей ТУ Росимущества в Самарской области, которое было надлежащим образом извещено о времени и месте проведения судебного заседания.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Самарской области поддержала апелляционную жалобу по указанным в ней основаниям.

Представитель общества апелляционную жалобу отклонил по основаниям, приведенным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела в порядке апелляционного производства, проверив доводы, приведенные в апелляционной жалобе, отзыве, выступлении представителей Управления Росреестра по Самарской области и общества в судебном заседании, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как видно из материалов дела, между ЗАО "Полиор" и Администрацией Центрального района г.Тольятти (правопреемником которой является Мэрия городского округа Тольятти) был заключен договор от 02.06.2000 N 90 об аренде земельного участка земельного участка площадью 101 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Центральный район, квартал N 123, на пересечении ул.Кирова и Автозаводского шоссе.

Между Администрацией Центрального района г.Тольятти (правопреемником которой является Мэрия городского округа Тольятти) и индивидуальным предпринимателем Муртазиным P.P. был заключен договор от 26.09.2000 N 167 об аренде земельного участка площадью 151 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Центральный район, квартал N 123 по Автозаводскому шоссе.

Впоследствии на основании договора перенайма от 20.10.2003 N 407 арендатором данного участка стала индивидуальный предприниматель Катюрина Н.Г., а в соответствии с договором перенайма от 13.09.2006 арендатором этого участка стало ЗАО "Полиор".

В настоящее время собственником обоих земельных участков является Российская Федерация, чьи интересы представляет ТУ Росимущества в Самарской области.

На основании распоряжения ТУ Росимущества в Самарской области от 28.10.2014 N 590-р между ним и ЗАО "Полиор" на срок с 01.01.2012 по 30.09.2061 заключен договор от 05.11.2014 N 130-2014(2012-2061) об аренде земельного участка с кадастровым номером 63:09:0000000:1215 площадью 101 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Центральный район, квартал N 123, на пересечении ул.Кирова и Автозаводского шоссе, с реестровым номером федерального имущества П11630005093, для эксплуатации павильона "Автозапчасти".

В пункте 9.7 договора аренды от 05.11.2014 N 130-2014(2012-2061) указано, что договор аренды земельного участка от 02.06.2000 N 90 считается расторгнутым с 01.01.2012; с учетом положений статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) указанный земельный участок фактически передан ЗАО "Полиор" (арендатору) по договору аренды земельного участка от 02.06.2000 N 90.

Согласно пункту 9.8 договора в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) стороны пришли к соглашению о том, что условия данного договора применяются к их отношениям, возникшим до его заключения, а именно с 01.01.2012.

На основании распоряжения ТУ Росимущества в Самарской области от 28.10.2014 N 591-р между ним и ЗАО "Полиор" на срок с 01.01.2012 по 30.09.2061 заключен договор от 05.11.2014 N 131-2014(2012-2061) об аренде земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301171:1147 площадью 151 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Центральный район, квартал N 123, по Автозаводскому шоссе, с реестровым номером федерального имущества П11630005093, для реконструкции и дальнейшей эксплуатации павильона "Шиномонтаж".

В соответствии с пунктом 9.7 договора аренды от 05.11.2014 N 131-2014(2012-2061) договор аренды земельного участка от 26.09.2000 N 167 считается расторгнутым с 01.01.2012; с учетом положений статьи 22 ЗК РФ указанный земельный участок фактически передан ЗАО "Полиор" (арендатору) по договору аренды земельного участка от 26.09.2000 N 167.

Согласно пункту 9.8 договора в соответствии с пунктом 2 статьи 425 ГК РФ стороны пришли к соглашению о том, что условия данного договора применяются к их отношениям, возникшим до его заключения, а именно с 01.01.2012.

26.11.2014 ЗАО "Полиор" направило вышеуказанные договоры аренды в Управление Росреестра по Самарской области для осуществления государственной регистрации.

Сообщениями от 13.01.2015 N 09/656/2014-10 и N 09/656/2014-11 Управление Росреестра по Самарской области отказало обществу в регистрации договоров, сославшись на то, что договор аренды государственного недвижимого имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным.

С учетом положений статьи 201 АПК РФ суд первой инстанции правомерно признал эти отказы незаконными и обязал Управление Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем государственной регистрации указанных договоров аренды.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В пункте 2 статьи 621 ГК РФ указано, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 22 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 06.12.2011 N 401-ФЗ) по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35 (в первоначальной редакции), пунктом 1 статьи 36 (в редакции Федерального закона от 03.10.2004 N 123-ФЗ) и статьей 46 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 07.06.2013 N 123-ФЗ).

Исключения, указанные в пункте 3 статьи 22 ЗК РФ, к рассматриваемому случаю отношения не имеют.

Таким образом, по истечении срока договоров аренды земельных участков ООО "Полиор" имеет при прочих равных условиях преимущественное право на возобновление (заключение нового) договора.

Предоставление земельного участка на основании пункта 3 статьи 22 ЗК РФ (в указанной редакции) и пункта 1 статьи 621 ГК РФ не предусматривает проведение торгов.

В пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N73) указано, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Кроме того, в пункте 3 Постановления N 73 указано, что поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Перезаключив договора аренды, ООО "Полиор" реализовало свое преимущественное право в порядке, предусмотренном статьей 22 ЗК РФ (в указанной редакции) и статьей 621 ГК РФ.

Ссылку Управления Росреестра по Самарской области на статью 34 ЗК РФ (в ранее действовавшей редакции), определявшую порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, суд первой инстанции обоснованно отклонил.

Данная статья (пункт 1) предусматривала обязательное принятие органами государственной власти акта, устанавливающего процедуры и критерии предоставления таких земельных участков.

Однако такой акт в отношении распоряжения земельными чистками, находящимися в собственности Российской Федерации, до настоящего времени не принят.

Таким образом, применение норм статьи 34 ЗК РФ в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в настоящее время невозможно ввиду отсутствия регулирующего нормативного акта.

Ссылку Управления Росреестра по Самарской области на пункт 1 Постановления N 73, согласно которому только в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 ЗК РФ, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен исключительно по результатам проведения торгов, суд первой инстанции также правомерно отклонил, поскольку указанные случаи не имеют отношения к рассматриваемому делу, договоры аренды вышеуказанных земельных участков изначально заключались не по результатам проведения торгов, а статья 34 ЗК РФ, регулировавшая порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, также не содержала условия о предоставлении земельных участков исключительно по результатам проведения торгов.

ООО "Полиор" соответствует условиям, при которых Порядком распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, утвержденным Постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74, действовавшим в период возникновения спорных правоотношений, была предусмотрена возможность предоставления земельного участка без проведения торгов в форме аукциона. При этом следует учесть, что договора аренды от 02.06.2000 N 90, от 26.09.2000 N 167 и перенайма были заключены на срок менее года и не подлежали государственной регистрации.

Выводы суда первой инстанции подтверждаются судебной практикой, в частности Определением Верховного Суда Российской Федерации от 06.04.2014 N 306-КГ14-2911 по делу N А55-25168/2013.

Договора аренды от 05.11.2014 N 130-2014(2012-2061) и от 05.11.2014 N 131-2014(2012-2061) заключены в соответствии с нормами действующего законодательства, на их регистрацию были представлены документы, достаточные для ее проведения и соответствующие по форме и содержанию требованиям закона.

Оснований считать эти договора ничтожными не имеется.

Таким образом, отказ Управления Росреестра по Самарской области от государственной регистрации указанных договоров аренды противоречит требованиям статей 18 и 20 Федерального закона от 21,07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушает права и законные интересы общества.

С учетом вышеизложенного довод Управления Росреестра по Самарской области об отсутствии необходимости регистрации указанных договоров аренды подлежит отклонению.

Ссылки ТУ Росимущества в Самарской области в отзыве на апелляционную жалобу на положения Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" суд апелляционной инстанции не может принять во внимание, поскольку сфера применения данного закона, в силу его статьи 3, не распространяется на рассматриваемые правоотношения.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Суд первой инстанции исследовал все обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, и правильно оценил их. Нарушений норм процессуального права судом первой инстанции не допущено.

Доводы, приведенные Управлением Росреестра по Самарской области в апелляционной жалобе, не основаны на законе, не опровергают обстоятельства, установленные судом первой инстанции, и в этой связи не могут быть приняты во внимание.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 02 апреля 2015 года по делу N А55-1661/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

В.С. Семушкин

Судьи

А.А. Юдкин Е.Г. Попова