Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 9 октября 2015 г. N Ф06-1401/15 по делу N А55-29987/2014

г. Казань

09 октября 2015 г.

Дело N А55-29987/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 октября 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Коноплёвой М.В.,

судей Фатхутдиновой А.Ф., Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителя:

заявителя - Федотчева И.О. (доверенность от 01.10.2015),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 06.04.2015 (судья Харламов А.Ю.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2015 (председательствующий судья Холодная С.Т., судьи Корнилов А.Б., Кузнецов В.В.)

по делу N А55-29987/2014

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Алита", г. Тольятти Самарской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, с участием третьего лица: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, г. Самара, о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Алита" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра) о признании незаконным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения от 05.08.2014 N 1 к договору аренды земельного участка от 27.07.2000 N 1963, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее - Управление Росимуществом) и Обществом, содержащегося в сообщении от 16.09.2014 N 09/605/2014-640, и обязать Управление Росреестра устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества путем государственной регистрации дополнительного соглашения.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росимуществом.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 06.04.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2015, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Управление Росреестра просит принятые по делу судебные акты отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, мотивируя неправильным применением судами норм материального права. Заявитель жалобы указывает, что исходя из содержания статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договоры аренды земельных участков для целей, не связанных со строительством, должны заключаться с учетом публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких участков при условии заблаговременной публикации информации о таком предоставлении, и при подаче более одной заявки - только по результатам проведения торгов.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между администрацией Автозаводского района города Тольятти (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 27.07.2000 N 1963, по условиям которого Обществу предоставлен в аренду сроком на 5 лет (с 06.07.200 по 05.07.2005) для реконструкции и дальнейшей эксплуатации торгово-остановочного павильона модульного типа земельный участок площадью 116 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, 10 квартал, пр. Ст.Разина, существующая О.О.Т. "Поликлиника".

Договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 23.08.2013 разрешенное использование земельного участка - для дальнейшей эксплуатации объекта временного использования торгово-остановочного павильона модульного типа.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.02.2013 N 01/906/2013-1035 собственником спорного земельного участка является Российская Федерация. Право собственности Российской Федерации на указанный земельный участок было зарегистрировано одновременно с регистрацией договора аренды земельного участка 20.10.2000.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 25.04.2014 по делу N А55-29673/2013 были внесены изменения в договор аренды земельного участка от 27.07.2000 N 1963 в части изменения сведений об арендодателе - Управление Росимуществом.

Между Управлением Росимуществом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключено дополнительное соглашение от 05.08.2014 N 1 к договору аренды земельного участка от 27.07.2000 N 1963, которым изменены сведения об арендодателе, продлен срок договора аренды на 49 лет с 06.07.2005 по 05.07.2054, изменены сведения о земельном участке в части кадастрового номера на 63:09:0101162:507, а также изменено содержание пунктов 2, 3, 4, 5, 6, 7 договора аренды.

На заявление Общества от 06.08.2014 о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, Управление Росреестра сообщением от 16.09.2014 N 09/605/2014-640 отказало в его государственной регистрации, со ссылкой на то, что договор аренды, заключенный на новый срок без проведения торгов является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора.

Общество, полагая, что отказ Управления Росреестра не соответствует действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ, пришли к выводу о том, что Общество по истечении срока по договору аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на продление договора аренды земельного участка.

Между тем, судами не было учтено, что в силу положений статей 209, 264, 421 и 621 ГК РФ, статьи 22 ЗК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 изложил правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11 по делу N А51-2845/2011.

Однако таких обстоятельств судами по настоящему делу установлено не было.

Кроме того, в пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

По истечении срока договора аренды земельного участка арендодатель - уполномоченный на распоряжение земельным участком орган, на основании заявления арендатора о продлении срока договора аренды при отсутствии собственных возражений, заключает новый договор аренды земельного участка.

Однако при заключении нового договора аренды уполномоченный на распоряжение земельным участком орган в силу пункта 1 статьи 34 ЗК РФ должен был обеспечить подготовку информации о предстоящем представлении в аренду земельного участка, и заблаговременную публикацию такой информации.

На основании такой информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка в аренду, и при наличии таких заявлений право аренды приобретается на торгах. При этом добросовестный арендатор сохраняет преимущественное право на заключение нового договора аренды, в связи с чем может потребовать перевода на него прав нового арендатора, выигравшего торги. Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 ГК РФ.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 сформулирован правовой подход, заключающийся в том, что публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии заинтересованными лицами может быть подано заявление о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов.

Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что Управление Росимуществом при предоставлении спорного земельного участка Обществу на новый срок заблаговременно опубликовало информацию о предстоящем представлении в аренду земельного участка.

Таким образом, дополнительное соглашение от 05.08.2014 N 1 к договору аренды земельного участка от 27.07.2000 N 1963, которым стороны фактически заключили новый договор аренды сроком на 49 лет, заключено с нарушением порядка, установленного статьей 34 ЗК РФ, в связи с чем отказ Управления Росреестра соответствует нормам законодательства, а требования Общества являются необоснованными и не подлежали удовлетворению.

Аналогичные выводы изложены в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 13.08.2015 по делу N А55-891/2015, от 07.10.2015 по делу N А55-1661/2015.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции находит принятые по делу судебные акты подлежащими отмене в связи с неправильным применением судами норм материального права.

Поскольку судами фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 06.04.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2015 по делу N А55-29987/2014 отменить, в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Алита" отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

М.В. Коноплёва

Судьи

А.Ф. Фатхутдинова Ф.В. Хайруллина