Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 30 октября 2015 г. N Ф06-1427/15 по делу N А55-9370/2015

г. Казань

30 октября 2015 г.

Дело N А55-9370/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 октября 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Коноплёвой М.В.,

судей Ананьева Р.В., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителей:

заявителя - Сивань М.И. (директор, протокол от 12.01.2015 N 15), Хлызов Д.В. (доверенность от 23.06.2015),

заинтересованного лица - Пузанов В.В. (доверенность от 28.08.2015 N 12-6117),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 03.06.2015 (судья Лихачев А.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2015 (председательствующий судья Корнилов А.Б., судьи Кувшинов В.Е., Холодная С.Т.)

по делу N А55-9370/2015

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Воробьевы горы", г. Тольятти, Самарская область, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, о признании незаконным отказа в госрегистрации,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Воробьевы горы" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра), выразившиеся в отказе осуществить государственную регистрацию права собственности Общества на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Баныкина, юго-восточнее спорткомплекса "Кристалл", общей площадью застройки 2641,6 кв. м, степень готовности объекта - 45 % и об обязании Управление Росреестра осуществить государственную регистрацию права собственности Общества на указанный объект незавершенного строительства.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 03.06.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2015, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Управление Росреестра просит решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, мотивируя нарушением судами норм материального и процессуального права, неполным исследованием фактических обстоятельств дела.

В судебном заседании 20.10.2015 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) был объявлен перерыв до 13 ч. 50 мин. 27.10.2015. Информация о перерыве размещена на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" Арбитражного суда Поволжского округа. После перерыва судебное заседание продолжено в том же судебном составе.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как установлено судами, Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, по ул. Баныкина, юго-восточнее спорткомплекса "Кристалл" общей площадью застройки 2641,6 кв. м, степень готовности объекта - 45%, представив на государственную регистрацию кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства от 25.12.2012, дубликат разрешения на строительство от 04.03.2009 N RU63302000-09, доверенность на представителя и платежное поручение на оплату государственной пошлины.

Сообщением от 13.02.2015 N 09/355/2014-111 Управление Росреестра отказало в государственной регистрации права собственности в связи с тем, что законодательством не предусмотрена возможность выдачи дубликатов разрешения на строительство и предоставления таких дубликатов на государственную регистрацию прав в качестве основания ее проведения. Также Управление Росреестра указало, что земельный участок был предоставлен Обществу для строительства здания многоцелевого использования с предварительным согласованием места размещения, однако в дубликате разрешения на строительство от 04.03.2009 N RU63302000-09 содержатся изменения, согласно которым в составе здания многоцелевого использования с универсальным развлекательным комплексом разрешено строительство 88 квартир, 16 помещений и паркинга, а согласно статье 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки для жилищного строительства предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта, на аукционах.

Общество, ссылаясь на то, что отказ в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не соответствует действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанции пришли к выводу о том, что представленный Обществом на государственную регистрацию права дубликат разрешения на строительства является повторным экземпляром подлинного разрешения на строительства и оформлен в соответствии с приказом Министерства строительств и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 19.02.2015 N 117/пр "Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию".

Также суды отметили, что вопрос о правомерности размещения квартир в здании был предметом рассмотрения Арбитражным судом Самарской области в рамках дела N А55-10034/2013 о продлении срока действия разрешения на строительство от 04.03.2009 N RU63302000-09, и определением Арбитражного суда Самарской области от 24.06.2014 было разъяснено решение суда от 16.09.2013 с указанием о наличии 88 квартир в числе прочих характеристик здания многоцелевого использования с универсальным спортивно-развлекательным комплексом.

Между тем, судами не принято во внимание следующее.

Из материалов дела следует, что распоряжением мэра города Тольятти от 11.02.2005 Обществу было предварительно согласовано место размещения здания многоцелевого использования с универсальным спортивно-развлекательным комплексом.

Договор аренды земельного участка для строительства здания многоцелевого использования с универсальным спортивно-развлекательным комплексом был заключен с Обществом 11.12.2007 на основании постановления мэра городского округа Тольятти от 16.11.2007.

Разрешение на строительство выдано Обществу 04.03.2009 на строительство здания многоцелевого использования с универсальным спортивно-развлекательным комплексом: общая площадь объекта капитального строительства -18 748 кв.м., площадь земельного участка - 18 000 кв.м., количество этажей - 7, строительный объем - 91 500 куб.м.

Впоследствии в данное разрешение на строительство были внесены уточнения на отдельном листе от 04.02.2011, согласно которым общая площадь земельного участка - 1,8 га, общая площадь застройки - 10 336 кв.м., общая этажность - 7, общая площадь здания - 18 748 кв.м., количество квартир - 88, количество помещений - 16, площадь паркинга - 6237,37 кв.м., строительный объем паркинга - 17 070,09 куб.м., общий строительный объем - 91 500 куб.м.

Таким образом, при разрешении спора судам необходимо было установить, в каком порядке и для каких целей был предоставлен земельный участок Обществу для строительства, а также, относится ли спорный объект недвижимости, к объектам жилищного строительства исходя из его функционального назначения.

В случае, если указанный объект является многоквартирным жилым домом, то суду необходимо было проверить, была ли соблюдена процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства.

Доводы Управления Росреестра о том, что земельный участок был предоставлен Обществу для жилищного строительства без проведения торгов в порядке статей 30, 30.1 ЗК РФ в редакции, действующей на момент предоставления земельного участка Обществу, оставлены судами без надлежащей правовой оценки.

Ссылку апелляционного суда на то, что изменения в ЗК РФ, касающиеся предоставления земельных участков для жилищного строительства посредством аукциона, вступили в законную силу после утверждения акта выбора земельного участка, суд кассационной инстанции находит несостоятельной.

В соответствии со статьей 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов или 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" Земельный кодекс Российской Федерации дополнен статьей 30.1 "Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности", в пунктах 1 и 2 которой установлено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта; продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 ЗК РФ.

Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации внесен ряд изменений, в том числе изложен в новой редакции пункт 15 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в соответствии с которым до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. В случае, если в соответствии с ЗК РФ частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона (абзацы 4 и 5).

Из изложенного следует, что положениями Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции от 18.12.2006) установлены ограничения реализации возможности получения земельного участка для жилищного строительства без проведения торгов: временные - до 01.03.2007 и при условии предоставления земельного участка такому лицу решением о предварительном согласовании - до 01.10.2005.

Таким образом, после 01.03.2007 для жилищного строительства земельный участок не мог быть предоставлен в аренду без проведения аукциона.

В спорном случае Обществу было предварительно согласовано место размещения объекта 11.02.2005 (до 01.10.2005), однако договор аренды земельного участка для строительства здания был заключен с Обществом только 11.12.2007, то есть после 01.03.2007.

Из представленного на государственную регистрацию дубликата разрешения на строительство следует, что в общую площадь здания входит количество квартир - 88.

Поскольку судами не установлено, для строительства какого объекта был предоставлен земельный участок, а вопрос о наличии у застройщика надлежащих правоустанавливающих документов на земельный участок имеет значение для разрешения вопроса о правомерности отказа в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (пункт 2 статьи 25 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), и указанные вопросы не получили в обжалуемых судебных актах надлежащего исследования и правовой оценки, хотя таковая была в силу статей 15, 170, 268 АПК РФ необходима, то судебные акты нельзя признать законными и обоснованными.

Учитывая, что для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым судебные акты отменить, направив дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, и с учетом установленного принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 03.06.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2015 по делу N А55-9370/2015 отменить. Данное дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

М.В. Коноплёва

Судьи

Р.В. Ананьев А.Ф. Фатхутдинова