Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 5 ноября 2015 г. N Ф06-2207/15 по делу N А72-9894/2014

г. Казань

05 ноября 2015 г.

Дело N А72-9894/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 ноября 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,

судей Коноплевой М.В., Петрушкина В.А.,

при участии представителей:

ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Агропромпарк-Кулатка" - Хаирова А.З., директор, паспорт,

в отсутствие:

иных лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы прокуратуры Ульяновской области, г. Ульяновск, Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, г. Ульяновск,

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2015 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Пышкина Н.Ю., Терентьев Е.А.)

по делу N А72-9894/2014

по иску первого заместителя прокурора Ульяновской области в интересах муниципального образования "Старокулаткинский район" Ульяновской области, Ульяновская область, к муниципальному образованию "Старокулаткинский район" Ульяновской области в лице главы администрации муниципального образования "Старокулаткинский район", обществу с ограниченной ответственностью "Агропромпарк-Кулатка", р.п. Старая Кулатка Ульяновской области, о признании сделки недействительной, третьи лица: Управление Росреестра по Ульяновской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области", Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, арбитражный управляющий Алексеев Владимир Валентинович,

УСТАНОВИЛ:

Первый заместитель прокурора Ульяновской области в интересах муниципального образования "Старокулаткинский район" Ульяновской области обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к муниципальному образованию "Старокулаткинский район" Ульяновской области в лице главы администрации муниципального образования "Старокулаткинский район" (далее - администрация), обществу с ограниченной ответственностью "Агропромпарк-Кулатка" (далее - общество) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 18.10.2013 N 12, заключенного между ответчиками, применении последствий недействительности сделки в виде: обязания общества возвратить администрации земельный участок, расположенный по адресу: Ульяновская область, р.п. Старая Кулатка, ул. Кирова, д. 133, 133Г; обязать администрацию возвратить обществу денежные средства в размере 347 806 руб. 34 коп.; обязать снять с кадастрового учета из государственного кадастра недвижимости вновь образованные земельные участки с кадастровыми номерами 73:15:040102:2381 площадью 2108 кв. м, расположенный по адресу: Ульяновская область, р.п. Старая Кулатка, ул. Кирова, д. 133, 73:15:040102:2382 площадью 19 757 кв. м, расположенный по адресу: Ульяновская область, р.п. Старая Кулатка, ул. Кирова, д. 133Г; признать отсутствующим право собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 73:15:040102:677 площадью 21 865 кв. м, расположенный по адресу: Ульяновская область, р.п. Старая Кулатка, ул. Кирова, д. 133; обязать восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности муниципального образования "Старокулаткинский район" на земельный участок с кадастровым номером 73:15:040102:677 площадью 21 865 кв. м, расположенный по адресу: Ульяновская область, р.п. Старая Кулатка, ул. Кирова, д. 133.

Определениями Арбитражного суда Ульяновской области от 30.07.2014, 22.12.2014, 28.01.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (далее - департамент), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, арбитражный управляющий Алексеев Владимир Валентинович.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 28.04.2015 требования удовлетворены частично. Суд признал недействительным договор купли-продажи земельного участка от 18.10.2013 N 12, заключенный между обществом и администрацией, применены последствия недействительности сделки. Суд обязал общество возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 73:15:040102:677 площадью 21 865 кв. м, расположенный по адресу: Ульяновская область, р.п. Старая Кулатка, ул. Кирова, д. 133, а администрацию возвратить обществу денежные средства в размере 347 806 руб. 34 коп. В остальной части иска отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2015 решение Арбитражного суда Ульяновской области от 28.04.2015 отменено в части применения последствий недействительности сделки, по делу в указанной части принят новый судебный акт, которым в удовлетворении требований в части применения последствий недействительности сделки отказано, в остальной части решение оставлено без изменения.

Прокуратура Ульяновской области, департамент, обжалуя постановление апелляционного суда, в кассационных жалобах просят его отменить в части отказа в удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделки, решение суда первой инстанции в этой части оставить без изменения.

До начала рассмотрения кассационной жалобы по существу обществом заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств.

Рассмотрев заявленное ходатайство, судебная коллегия полагает его подлежащим отклонению, а приложенные документы возвращению заявителю, поскольку в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов исходя из имеющихся в деле доказательств, которые были представлены сторонами в суд первой и апелляционной инстанций.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу объявлен перерыв до 30.10.2015 в 11:00.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность постановления апелляционного суда, считает его подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

На основании постановления администрации от 10.10.2013 N 501 "О продаже земельного участка по адресу: Ульяновская область, Старокулаткинский район, р.п. Старая Кулатка, ул. Кирова, д. 133", между обществом и администрацией заключен договор купли-продажи от 18.10.2013 N 12, в соответствии с которым земельный участок по указанному адресу площадью 21 865 кв. м с кадастровым номером 73:15:040102:677 продан обществу за 347 806 руб. 34 коп.

Полагая данный договор купли-продажи земельного участка ничтожной сделкой, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя требования прокурора в части признания названной сделки недействительной, суды двух инстанций исходили из следующего.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено право прокурора обратиться в арбитражный суд с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (здесь и далее в редакции до 01.03.2015) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти участки в соответствии с Кодексом. Исключительное право на приватизацию указанных земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в постановлении от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе, в заявленных целях. Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

В случае если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка, орган местного самоуправления утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.

Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета участка в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса).

Таким образом, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

Судами двух инстанций установлено, что общество является собственником нежилого 1-этажного здания площадью 407,4 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 73:15:040102:677, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.05.2013. Ранее данный земельный участок был частью земельного участка с площадью 60 106 кв. м и принадлежал на праве постоянного бессрочного пользования АООТ "Старокулаткинскагротехснаб" (далее - акционерное общество), которое ликвидировано 14.03.2011.

Спорный земельный участок испрашивался обществом и предоставлен ему в собственность для эксплуатации объектов недвижимости по правилам статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно справке администрации от 18.07.2014 N 1056. Правилами землепользования и застройки Старокулаткинского городского поселения нормы отвода для размещения объектов производственного назначения не установлены.

Доказательств того, что для эксплуатации принадлежащего обществу нежилого здания требуется земельный участок площадью 21 865 кв. м, в материалы дела не представлено.

Из представленного кадастрового дела следует, что кадастровые работы в отношении переданного по спорному договору земельного участка были проведены по заявлению администрации. Земельный участок с кадастровым номером 73:15:040102:677 поставлен на государственный кадастровый учет 17.12.2004 и является ранее учтенным.

При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 73:15:040102:677 не был сформирован для целей использования находящихся на нем объектов недвижимости, принадлежащих ответчику, и необходимый для их эксплуатации. Кроме того, впоследствии на основании постановления администрации от 11.02.2014 N 78 земельный участок площадью 21 865 кв. м. с кадастровым номером 73:15:040102:677 разделен на два земельных участка: земельный участок с кадастровым номером 73:15:040102:2381 площадью 2108 кв. м. с разрешенным использованием - для производственных нужд, то есть под вышеназванный объект недвижимости общества и земельный участок с кадастровым номером 73:15:040102:2382 площадью 19 757 кв. м с разрешенным использованием - для строительства торгового объекта.

Поскольку спорный земельный участок, занятый объектами недвижимости общества и необходимый для их использования, не сформирован по заявлению собственника и доказательств того, что для эксплуатации принадлежащего обществу нежилого здания требуется земельный участок площадью 21 865 кв. м, не представлено, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что договор купли-продажи земельного участка от 18.10.2013 N 12, является недействительной (ничтожной) сделкой, как нарушающей публичные интересы.

Указанный вывод суда соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 03.06.2014 N 1152/2014.

Отменяя в части решение суда, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что судом первой инстанции не проверена возможность возвратить полученное имущество в натуре.

В соответствии с пунктом 81 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при рассмотрении требования лица, передавшего индивидуально-определенную вещь по недействительной сделке, к лицу, которому эта вещь была передана, о ее возврате истец не обязан доказывать свое право собственности на спорное имущество.

Вместе с тем, как установлено судом и подтверждается материалами дела, земельный участок с кадастровым номером 73:15:040102:677 площадью 21 865 кв. м, переданный обществу по оспариваемому договору купли-продажи, постановлением администрации от 11.02.2014 N 78 разделен на два земельных участка, которые поставлены на кадастровый учет и их номера внесены в государственный кадастр недвижимости 04.03.2014, что подтверждается кадастровыми паспортами земельных участков от 11.03.2014.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 73:15:040102:677 в настоящее время как объект недвижимого имущества по мнению апелляционного суда не существует, в связи с чем не представляется возможным восстановить положение сторон, существовавшее до заключения сделки.

Данный вывод апелляционного суда нельзя признать в полной мере правильным, поскольку земельный участок с кадастровым номером 73:15:040102:677 не перестал существовать объективно, а состоит из двух земельных участков с кадастровыми номерами 73:15:040102:2381, 73:15:040102:2382.

Оставляя постановление апелляционного суда в силе, суд кассационной инстанции исходит из следующего.

Судами установлено, и данный факт ни кем из участников процесса не оспаривается, что ранее спорный участок входит в состав земельного участка, принадлежащего акционерному обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования. Акционерное общество находилось в процедуре банкротства с 2007 по 2011 годы и было исключено из реестра юридических лиц по завершении процедуры его несостоятельности (банкротства).

Между собственниками объектов недвижимости, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 73:15:040102:677 площадью 60 106 кв. м заключено соглашение от 04.06.2013 о разделе названного земельного участка, в частности обществу 22 060 кв. м, в границах, указанных в прилагаемом к настоящему соглашению схеме земельного участка (л.д. 83-85, т. 3).

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В пункте 11 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) приведены случаи иного момента возникновения права: при приобретении права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 и пункт 4 статьи 1152 Гражданского кодекса).

Однако этот перечень не является исчерпывающим.

Пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации содержат положения о переходе к покупателю недвижимости права пользования земельным участком, на котором она расположена, моментом возникновения этого права является дата государственной регистрации права собственности на приобретенный объект за покупателем. Отсутствие государственной регистрации права пользования земельным участком у прежнего собственника не может служить препятствием для его перехода к покупателю.

Общество является коммерческой организацией и в силу статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации не может обладать правом постоянного бессрочного пользования земельным участком и, соответственно, обратиться за его государственной регистрацией.

Пунктом 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление N 11) предусмотрено, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, установленном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса.

Поскольку акционерное общество не воспользовалось своим правом на заключение договора аренды или приобретение земельного участка в собственность, это право в связи с продажей недвижимости обществу перешло к последнему. Общество в целях реализации названного права обратилось в администрацию с заявлением о приобретении спорного земельного участка, на котором расположено приобретенное им здание в собственность.

Сформированная пунктом 13 постановления N 11 правовая позиция о праве покупателя недвижимости требовать оформления соответствующих прав на земельный участок с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее, а также правовая позиция, изложенная в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, 01.03.2011 N 14880/10 о праве собственника объекта незавершенного строительства на выкуп земельного участка под таким объектом в случаях, прямо указанных в законе, сохраняют свое значение, несмотря на принятие впоследствии постановления N 10/22, а также внесение Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации.

Следовательно, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком у покупателя объекта недвижимости, расположенного на этом участке, возникает с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость, при этом отсутствие государственной регистрации права пользования участком за продавцом, владевшим им как до вступления в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ранее возникшее право), так и в период действия данного Закона, не может быть препятствием для перехода этого права к покупателю недвижимости.

Данный вывод не противоречит правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высший Арбитражный Суд Российской Федерации от 21.05.2013 N 16448/2012.

Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" обладатели права бессрочного пользования, которым предоставлен земельный участок на таком праве до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации в праве потребовать в аренду или в собственность.

До подписания договора аренды земельного участка общество не может считаться реализовавшим свое право на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования этим участком.

При данных обстоятельствах такое лицо не утратило права на переоформление земельного участка.

Признание недействительным договора выкупа земельного участка заключенного по процедуре переоформления права бессрочного пользования, не может являться правовым основанием для прекращения указанного ограниченного вещного права, возникшего в силу закона.

В связи с чем у лица, обладающего законным правовым титулом, не может быть фактически изъято в порядке реституции имущество, которым оно вправе владеть в независимости от недействительности договора выкупа.

При ином подходе указанных норм нарушение порядка переоформления, возникшего в силу закона права бессрочного пользования, приводило бы к прекращению такого права, что не предусмотрено действующим законодательством.

Суд первой инстанции обязав возвратить земельный участок на основании статьи 167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации публичному органу неправомерно применил нормы действующего законодательства, не учитывая наличие у общества другого титула, позволяющего использовать земельный участок по назначению.

В связи с чем применительно к настоящему делу к собственникам объектов недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 73:15:040102:677 площадью 60 106 кв. м ранее в силу закона перешло право постоянного (бессрочного) пользования данным земельным участком, следовательно, изъятие этого участка и передача его публичному собственнику без доказательств прекращения права бессрочного пользования не допускается.

Материалы дела не содержат сведений об отказе владельцев объектов недвижимости, находящихся на указанном земельном участке от своего права постоянного (бессрочного) пользования в связи с чем спорный земельный участок не может быть возвращен администрации упомянутого района, которая, как следует из материалов дела, возражала против удовлетворения иска.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство общества с ограниченной ответственностью "Агропромпарк-Кулатка" о приобщении дополнительных документов отклонить.

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2015 по делу N А72-9894/2014 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.Ю. Муравьев

Судьи

М.В. Коноплева В.А. Петрушкин