Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 2 декабря 2015 г. N Ф06-3229/15 по делу N А65-28312/2014

г. Казань

02 декабря 2015 г.

Дело N А65-28312/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хакимова И.А.,

судей Гильмановой Э.Г., Топорова А.В.,

при участии представителей:

истца - Малькова Е.В. (доверенность от 17.08.2015 б/н), Терехова А.Н. (доверенность от 20.01.2015 б/н),

в отсутствие:

ответчика - извещен надлежащим образом,

третьего лица - извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Региональной общественной организации Защита прав потребителей Республики Татарстан "Народные Юристы"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.03.2015 (судья Сотов А.С.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2015 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Балакирева Е.М., Романенко С.Ш.)

по делу N А65-28312/2014

по исковому заявлению Региональной общественной организации Защита прав потребителей Республики Татарстан "Народные Юристы" (ОГРН 1131600001940, ИНН 1655258605) к обществу с ограниченной ответственностью "Солнечный город" (ОГРН 1047796868767, ИНН 7730515686) о взыскании 1105 руб. 62 коп. неустойки и признании предварительного договора купли-продажи помещения от 25.02.2010 N 1526-7-133 договором долевого участия в строительстве, при участии третьего лица - Хасановой Ильгизы Гусмановны, г. Мамадыш,

УСТАНОВИЛ:

Региональная общественная организация Защита прав потребителей Республики Татарстан "Народные Юристы" (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Солнечный город" (далее - ответчик, ООО "Солнечный берег") о признании предварительного договора купли-продажи помещения от 25.02.2010 N 1526-7-133 договором долевого участия в строительстве и взыскании неустойки. С учетом уточнений иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в основание иска указывает на договор уступки права требования от 27.11.2014 N 133-27/11-14, заключенный между истцом и Хасановой Ильгизой Гусмановной (далее - Хасанова И.Г.).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.03.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2015, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился в арбитражный суд с кассационной жалобой, в которой просит данные судебные акты отменить как противоречащие нормам процессуального и материального права.

Проверив законность обжалуемых судебных актов по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит правовых оснований к их отмене.

Как установлено судом, 25.02.2010 между ООО "Солнечный берег" (продавец) и Хасановой И.Г. (покупатель) был заключен предварительный договор купли продажи жилого помещения N 1526-1-133 (далее - предварительный договор), по условиям которого стороны взяли на себя обязательство в будущем заключить договор купли-продажи жилого помещения - двухкомнатной квартиры общей площадью 67,18 кв. м и расчетной площадью 68,28 кв. м со строительным номером 133, расположенной на 4 этаже в секции (подъезде) N 2 в жилом доме N 7, строящегося жилого комплекса "Солнечный город" в границах улиц Оренбургский тракт и Фермское шоссе г. Казани.

Сторонами была согласована цена квартиры - 2 557 320 руб. и порядок ее оплаты (пункт 2.3. предварительного договора).

Пунктом 2.4. предварительного договора было установлено, что передача квартиры осуществляется в течение пяти рабочих дней с момента подписания основного договора и оформляется путем подписания двухстороннего передаточного акта. Также указанным пунктом были согласованы требования к квартире подлежащей передаче третьему лицу.

Пунктом 3.1. предварительного договора установлено, что основной договор купли-продажи должен быть подписан в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но не позднее, чем в течение второго полугодия 2010 года.

Впоследствии путем заключения 28.05.2010 и 07.09.2010 дополнительных соглашений к предварительному договору стороны уточнили стоимость квартиры - 2 010 220 руб. и порядок ее оплаты.

Как следует из искового заявления, пояснений представителей сторон и отзыва ответчика, указанный жилой дом был введен в эксплуатацию только 15.04.2014. На момент рассмотрения дела основной договор купли-продажи квартиры между третьим лицом и ответчиком не заключен, квартира по акту приема передачи третьему лицу не передана.

Между истцом (цессионарий) и Хасановой И.Г. (цедент) 27.11.2014 был заключен договор уступки права требования N 133-27/11-14, по условиям которого цедент передал цессионарию право требования неустойки за нарушение предусмотренного "договором участия в долевом строительстве N 1526-7-133 от 25.02.2010 заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Солнечный город" (должник) и Хасановой И.Г." срока передачи "участнику долевого строительства" объекта долевого строительства - квартиры N 133 в секции 2, общей площадью 67,18 кв.м., расположенной на 4 этаже в жилом доме по адресу: РТ, г. Казань, строящегося жилого комплекса "Солнечный город в границах улиц Оренбургский проезд и Фермское шоссе, д. 7 за период с 01.01.2011 (далее - договор цессии).

В частности, было уступлено право на взыскание с ответчика неустойки за просрочку передачи квартиры в размере 1105 руб. 62 коп. за каждый день просрочки.

Истец считает, что отношения сторон регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку по мнению истца, заключенный предварительный договор содержит все условия, указанные в пункте 4 статьи 4 данного Закона.

Исходя из этого, истец производит начисление неустойки с 01.01.2011.

Основной договор купли-продажи квартиры между третьим лицом и ответчиком подписан не был, в связи с чем истец просит признать предварительный договор купли продажи договором долевого участия в строительстве жилья, на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по передаче в установленный договором срок объекта долевого строительства, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор порождает обязательство заключить в будущем окончательный договор и заключается сторонами ради получения в будущем выгоды или достижения какой-либо цели.

Заключение предварительного договора подчиняется общему для договоров порядку. Предварительный договор признается заключенным с того момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой в подлежащих случаях форме (статья 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Существенными являются условия о предмете договора, условия, которого названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судами правильно указано, что поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

В силу статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлена обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество, поэтому договор купли-продажи такого имущества, не прошедшего указанную регистрацию, не может считаться заключенным.

Следовательно, по этим же основаниям договор долевого участия в строительстве жилья не является и предварительным.

Поскольку в предварительном договоре от 25.02.2010 N 1526-1-133 установлен предельный срок его действия - не позднее чем во втором полугодии 2010 года и в этот срок ни одной из сторон не совершены действия, направленные на заключение основного договора или пролонгацию предварительного, суды обеих инстанций в силу части 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к верному выводу о том, что договорные отношения между ООО "Солнечный берег" и Хасановой И.Г. прекратили свое действие 31.12.2010.

Доказательств направления оферты суду не представлено.

Также суд правильно указал на то, что дополнительные соглашения к предварительному договору от 28.05.2010 и 07.09.2010 такими доказательствами не являются.

Предметом предварительного договора купли-продажи является лишь обязанность сторон в будущем заключить основной договор, а не обязанность продавца передать в собственность покупателя квартиру. Предмет предварительного договора и предмет основного договора не совпадают. Предварительный договор не может порождать каких-либо прав на имущество, которое должно быть предметом основного договора. Обратное противоречило бы правовой природе предварительного договора.

В связи с тем, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились, Хасанова И.Г. не могла уступить истцу уже не существующее на тот момент право требования по договору уступки права требования от 27.11.2014 N 133-27/11-14, поскольку такое право требования неустойки на момент заключения договора цессии у нее не существовало.

В пункте 1.1 рассматриваемого договора цессии в качестве основания указан договор участия в долевом строительстве от 25.02.2010 N 1526-7-133, в то время как договор долевого участия в строительстве в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее Федеральный закон) между третьим лицом и ответчиком не заключался.

Как разъяснено в пункте 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Федерального закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Однако, даже в указанном случае, в силу части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" такой договор считается заключенным с момента его государственной регистрации и порождает возникновение гражданских прав и обязанностей с момента такой регистрации, а истец, по смыслу Федерального закона и с учетом положений инвестиционного контракта от 05.02.2005 N MVD-17/05 застройщиком не является.

Таким образом, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.

Доводы заявителя кассационной жалобы, оспаривающие выводы судов обеих инстанций, направлены на переоценку установленных судами обстоятельств и имеющихся в деле доказательств и не могут быть приняты во внимание судом кассационной инстанции.

Правовые основания для переоценки вышеприведенных выводов судов, учитывая предусмотренные статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пределы компетенции, у арбитражного суда кассационной инстанции отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену обжалуемых судебных актов, не установлено.

При таких обстоятельствах согласно пункту 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд Поволжского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы, доводы которой проверены, но учтены быть не могут, так как не влияют на законность принятых судебных актов.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.03.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2015 по делу N А65-28312/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.А. Хакимов

Судьи

Э.Г. Гильманова А.В. Топоров