Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 8 декабря 2015 г. N Ф06-2027/15 по делу N А55-30960/2014

г. Казань

08 декабря 2015 г.

Дело N А55-30960/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Ананьева Р.В., Петрушкина В.А.,

в отсутствие:

истца - извещен надлежащим образом,

ответчика - извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 08.05.2015 (судья Шабанов А.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2015 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи Балакирева Е.М., Пышкина Н.Ю.)

по делу N А55-30960/2014

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "РА "Жемчужина", Самарская область, город Тольятти (ОГРН 1117746458840, ИНН 7714842534) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, город Самара (ОГРН 1106315004003, ИНН 6315856460) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "РА Жемчужина" (далее - ООО "РА Жемчужина") обратилось Арбитражный суд Самарской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее - ТУ Росимущества в Самарской области) об урегулировании разногласий и внесении в договор аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301151:560, расположенного по адресу: г. Тольятти, ул. Мира. 96А, для дальнейшей эксплуатации здания, сроком на 49 лет в редакции арендатора, изложив их в следующей редакции:

"Пункт 3.3 изложить в следующей редакции: "Арендная плата начисляется с 30 марта 2012 года согласно прилагаемого к Договору расчета арендной платы, НДС не предусмотрен".

"Пункт 5.2 изложить в следующей редакции: "За нарушение срока внесения арендной платы по Договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п. 3.4 Договора".

Исключить пункты 5.4 и 5.5.

Приложение N 1 изложить в редакции Арендатора:

Приложение N 1 к договору

аренды земельного участка

от _____ г. N ___-2014 (2012-2061)

"Расчет арендной платы за земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул.Мира, 96а, с кадастровым номером 63:09:0301151:560 площадью 1761,00 кв.м.

1. Формула расчета.

В соответствии с п. 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. N 582, годовой размер арендной платы рассчитывается по формуле:

А год = С х Р, где

А год - размер арендной платы за земельный участок в год;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка;

Р - действующая ставка рефинансирования ЦБ РФ.

8% - ставка рефинансирования ЦБ РФ на 01.01.2012 г. (Указание Банка России от 23.12.2011 г. N 2758-У);

8,25% - ставка рефинансирования ЦБ РФ на 01.01.2013 г. (Указание Банка России от 13.09.2012 г. N 2873-У).

С = 7 733 000 (семь миллионов семьсот тридцать три тысячи) рублей - рыночная стоимость земельного участка, согласно отчету об оценке N 1/ОЦ-46 от 07.07.2014 г., выполненному ООО "ТАО", рассмотренному на предмет соответствия стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности в соответствии с приказом Росимущества от 23.09.2009 г. N 272 отделом оценки и аудита ТУ Росимущества в Самарской области (служебная записка отдела оценки и аудита от 21.07.2014 г. N 663).

2. Расчет годового размера арендной платы:

В период с 30.03.2012 г. по 31.12.2012 г.

Рыночная стоимость земельного участка (руб.)	Ставка рефинансирования ЦБ РФ (%)	Годовой размер арендной платы (руб.)
7 733 000	8	618 640

В период с 01.01.2013 г.

Рыночная стоимость земельного участка (руб.)	Ставка рефинансирования ЦБ РФ (%)	Годовой размер арендной платы (руб.)
7 733 000	8,25	637 972, 50

Решением Арбитражного суда Самарской области от 08.05.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2015, разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301151:560, расположенного по адресу: г. Тольятти, ул. Мира. 96А, для дальнейшей эксплуатации здания, сроком на 49 лет урегулированы в следующей редакции:

Пункт 3.3 изложен в следующей редакции: "Арендная плата начисляется с 30 марта 2012 года".

Пункт 5.2 изложен в следующей редакции" "За нарушение срока внесения арендной платы по Договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п. 3.4. Договора".

Пункты 5.4 и 5.5. исключить.

Приложение N 1 изложить в следующей редакции:

Приложение N 1 к договору

аренды земельного участка

от _____ г. N ___-2014 (2012-2061)

"Расчет арендной платы за земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул.Мира, 96а, с кадастровым номером 63:09:0301151:560 площадью 1761,00 кв.м.

1. Формула расчета.

В соответствии с п. 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. N 582, годовой размер арендной платы рассчитывается по формуле:

А год = С х Р, где

А год - размер арендной платы за земельный участок в год;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка;

Р - действующая ставка рефинансирования ЦБ РФ.

8,25% - ставка рефинансирования ЦБ РФ на 01.01.2013 г. (Указание Банка России от 13.09.2012 г. N 2873-У).

С = 7 733 000 (семь миллионов семьсот тридцать три тысячи) рублей - рыночная стоимость земельного участка, согласно отчету об оценке N 1/ОЦ-46 от 07.07.2014 г., выполненному ООО "ТАО", рассмотренному на предмет соответствия стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности в соответствии с приказом Росимущества от 23.09.2009 г. N 272 отделом оценки и аудита ТУ Росимущества в Самарской области (служебная записка отдела оценки и аудита от 21.07.2014 г. N 663).

Рыночная стоимость земельного участка (руб.)	Ставка рефинансирования ЦБ РФ (%)	Годовой размер арендной платы (руб.)
7 733 000	8,25	637 972, 50

В кассационной жалобе ТУ Росимущества в Самарской области просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований. ТУ Росимущества в Самарской области считает данные судебные акты в части утверждения пунктов 3.3, 5.2, 5.4 и 5.5 договора, а также приложения N 1 "Расчет арендной платы" договора аренды незаконными и необоснованными. Заявитель кассационной жалобы указывает, что включение в договор условий об ответственности арендатора за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязанностей по договору, направлено на обеспечение своевременного поступления платы за пользование спорными земельными участками в федеральный бюджет, а также на защиту имущественных прав и законных интересов Российской Федерации.

От ООО "РА Жемчужина" поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства. Ходатайство об отложении судебного разбирательства мотивировано тем, что в случае передачи спорного земельного участка из федеральной собственности в муниципальную собственность городского округа Тольятти, у заявителя могут возникнуть причины, препятствующие государственной регистрации права аренды на земельный участок, так как собственником земельного участка будет являться муниципальное образование, а договор заключен с ТУ Росимущества в Самарской области.

Рассмотрев заявленное ходатайство, судебная коллегия не находит оснований для отложения рассмотрения жалобы, поскольку в силу статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд кассационной инстанции только проверяет законность и обоснованность принятых арбитражными судами первой и апелляционной инстанций судебных актов, устанавливает правильность применения судами норм права при принятии обжалуемых судебных актов, проверяет, соответствуют ли выводы судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам и не принимает дополнительные доказательства, которые не были предметом рассмотрения и оценки судами первой и апелляционной инстанций.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0301151:560 расположено здание, принадлежащее ООО "РА Жемчужина" на праве собственности - торговый дом "Визит", назначение: нежилое здание, площадь 2574,9 кв. м, этажность 3. подземная этажность: -1, инвентарный номер: 0005363, Литера: А, адрес объекта: Самарская область, г.Тольятти, Центральный район, ул. Мира, Д.96А (запись регистрации в ЕГРП 63-63-09/045/2012-391 от 30.03.2012).

ООО "РА "Жемчужина" обратилось в ТУ Росимущества в Самарской области с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301151:560, расположенного по адресу: г.Тольятти, ул.Мира, 96А, для дальнейшей эксплуатации здания, сроком на 49 лет.

Специалистом ТУ Росимущества в Самарской области истцу был передан на подписание проект договора аренды земельного участка.

С представленным проектом договора ООО "РА Жемчужина" не согласилось в части и направило подписанный проект договора с протоколом разногласий в адрес ответчика.

Поскольку при заключении договора аренды земельного участка стороны не согласовали его условия, истец обратился в суд с указанным иском.

В кассационной жалобе ТУ Росимущества в Самарской области обжалует судебные акты в части утверждения пунктов 3.3, 5.2, 5.4, 5.5 договора и также приложения N 1 "Расчет арендной платы" договора аренды.

Свое несогласие с редакцией пункта 3.3 договора ответчик ничем не мотивирует, различие в позиции ответчика в части редакции указанного пункта заключается в необходимости внесения в пункт дополнения в части размера арендной платы (в соответствии с приложенным к договору расчетом) и записью "НДС не предусмотрен" не является существенным и не может рассматриваться как нарушение прав и интересов арендодателя.

В пункте 5.2 суд первой инстанции, рассматривая иск, исключил из редакции договора, предложенной ответчиком, указание на признание сторонами задолженности по арендной плате коммерческим кредитом с начислением на него процентов из расчета ставки рефинансирования, а также порядка погашения такой задолженности (независимо от назначения платежа поступившие суммы используются для погашения процентов по коммерческому кредиту и лишь в оставшейся части - суммы основного долга.

В пунктах 5.4 и 5.5 проекта договора, исключенных решением суда из договора установлены штрафные санкции за нарушение арендатором пунктов 4.4.6. 4.4.8, 4.4.10 и 4.4.12 договора (пункт 5.4), а также пунктов 4.4.6, 3.1 и 3.2 договора (пункт 5.5).

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения решение и постановление, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок, сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Условия договора определяются сторонами, за исключением случаев, когда соответствующее условие предписано законом или иными правовыми актами (статья 421 ГК РФ).

Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (деле - ЗК РФ) стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком. В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

В соответствии с постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, в силу того, что регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Таким образом, суды верно указали, что в связи с этим размер арендной платы за использование спорного земельного участка на праве аренды подлежит установлению в спорном периоде в соответствии нормативными актами органом государственной власти и местного самоуправления, устанавливающих размер арендной платы и методику ее расчета в указанном периоде.

Удовлетворяя требования истца, суды указали, что договорная неустойка может быть включена в договор лишь по обоюдному согласию сторон (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии с абзацем 1 пункта 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" по смыслу и содержанию статьи 319 ГК РФ речь идет о сумме денежного обязательства в целом, то есть основной сумме долга, которую должник обязан вернуть кредитору, и дополнительной - в виде платы за пользование заемными средствами, а также расходов кредитора на получение долга, причитающегося кредитору при нормальном развитии правоотношения, то есть при отсутствии нарушения. Под процентами, погашаемыми ранее основной суммы долга, понимаются проценты за пользование чужими денежными средствами, подлежащие уплате по денежному обязательству, в частности проценты за пользование суммой займа, кредита, аванса, предоплаты.

В силу статьи 330 ГК РФ в совокупности со статьями 393, 394 ГК РФ неустойка является мерой имущественной ответственности, взыскиваемой за сам факт неисполнения или ненадлежащего волнения обязательства должником, что исключает применение к неустойке положений 319 ГК РФ об установлении очередности погашения требований по денежному обязательству.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 N 1 41 "О некоторых вопросах применения положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что соглашение, предусматривающее, что при исполнении должником денежного обязательства не в полном объеме требования об уплате неустойки, процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, или иные связанные с нарушением обязательства требования погашаются ранее требований, названных в статье 319 ГК РФ, противоречит смыслу данной статьи и является ничтожным (статья 168 ГК РФ).

Принцип свободы договора не позволяет включать в договор условия, прямо противоречащие закону.

При этом, действующим законодательством размер пеней (неустойки) за ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды земельного участка не установлен, на лицо не может быть возложена ответственность в размере, более того, на который получено его согласие.

Предусмотренные в пунктах 5.2, 5.4, 5.5 проекта договора меры ответственности законом не предусмотрены, соглашение сторон отсутствует, вследствие чего в данной ситуации вышеуказанные виды ответственности не могут быть установлены. Следовательно, пункты 5.4. 5.5 в редакции обоснованно исключены из договора, а пункт 5.2 договора принят в редакции арендатора.

В связи с чем суды правомерно пришли к выводу о том, что без взаимного согласия сторон условие о договорной неустойке не может быть включено в договор, в том числе по решению суда.

Таким образом, обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов в обжалуемой части, судом кассационной инстанции не установлено.

Доводы ТУ Росимущества в Самарской области, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке доказательств и сделанных на их основании выводов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 08.05.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2015 по делу N А55-30960/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

В.А. Карпова

Судьи

Р.В. Ананьев В.А. Петрушкин