Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 7 декабря 2015 г. N Ф06-2548/15 по делу N А55-30577/2014

г. Казань

07 декабря 2015 г.

Дело N А55-30577/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Петрова А.Л., Муравьева С.Ю.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара и Министерства имущественных отношений Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 29.05.2015 (судья Шабанов А.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2015 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Балакирева Е.М., Пышкина Н.Ю.)

по делу N А55-30577/2014

по иску общества с ограниченной ответственностью "РАА" (ОГРН 1026301520970, ИНН 6311043167), г. Самара, к администрации городского округа Самара, г. Самара, об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамента управления имуществом городского округа Самара, г. Самара, Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара, г. Самара, Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "РАА" (далее - ООО "РАА", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Министерству имущественных отношений Самарской области (далее - Минимущество) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка общей площадью 50 кв.м с кадастровым номером 63:01:0711001:966, расположенного по адресу: г.Самара, Советский район ул. 22 Партсъезда, в районе жилого дома N 34, по пунктам 2.1, 2.2, 3.1, 3.4, 3.5, 8.1, 9.4 договора.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 22.04.2015 по заявлению Минимущества произведена замена ответчика Минимущества на администрацию городского округа Самара (далее - администрация, ответчик), в связи с перераспределением полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 29.05.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2015, урегулированы разногласия при заключении договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, общей площадью 50,00 кв. м с кадастровым номером 63:01:0711001:966, расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, ул. 22 Партсъезда, в районе жилого дома N 34, возникшие между администрацией (арендодатель) и ООО "РАА" (арендатор), в следующей редакции: пункт 2.1 "Настоящий договор заключается на срок с 27.08.2014 по 27.08.2017"; пункт 2.2 исключен; пункт 3.1 "Размер арендной платы за участок составляет 129 669 (сто двадцать девять тысяч шестьсот шестьдесят девять) рублей 25 копеек в год, НДС не предусмотрен"; пункт 3.4 исключен; пункт 3.5 "Арендная плата исчисляется с 27.08.2014"; пункт 7.4 исключен; пункт 8.1. "Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; пункт 9.4 "Неотъемлемой частью договора является кадастровый паспорт земельного участка".

Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара, не согласившись с принятыми судебными актами, обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Рассмотрение кассационной жалобы Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара было назначено на 10.11.2015 на 10 час. 40 мин.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Минимущество, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 26.10.2015 принята к производству кассационная жалоба Минимущества, судебное разбирательство назначено на 03.12.2015 на 09 часов 40 минут.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа о 10.11.2015 в составе судей Ананьева Р.В., Петрова А.Л., Муравьева С.Ю. в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрение кассационной жалобы Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара отложено на 09 часов 40 минут 03.12.2015 для совместного рассмотрения с кассационной жалобой Минимущества.

После отложения рассмотрение дела продолжено в том же составе судей.

Заявители кассационных жалоб указали на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационных жалоб.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационных жалоб.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании распоряжения администрации Советского района г. Самары от 03.10.2005 N 823 ООО "РАА" в аренду сроком на три года предоставлен земельный участок площадью 50 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. 22 Партсъезда в районе жилого дома N 34.

Вышеуказанный земельный участок был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 16.03.2011 с присвоением кадастрового номера 63:01:0711001:966, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под установку временного торгового павильона по реализации продуктов питания.

Общество обратилось в Минимущество с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 50 кв. м с кадастровым номером 63:01:0711001:966, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. 22 Партсъезда в районе жилого дома N 34 под установку временного павильона по реализации продуктов питания.

Минимущество письмом от 12.12.2013 отказало обществу в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 21.04.2014 по делу N А55-28847/2013, вступившим в законную силу, отказ Минимущества в предоставлении ООО "РАА" в аренду земельного участка площадью 50 кв.м с кадастровым номером 63:01:0711001:966, расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, ул. 22 Партсъезда, в районе жилого дома N 34 признан незаконным. Суд обязал Минимущество принять решение о предоставлении обществу в аренду указанного земельного участка.

Приказом Минимущества от 27.08.2014 N 2519 ООО "РАА" предоставлен в аренду вышеуказанный земельный участок.

Минимущество направило в адрес общества проект договора аренды земельного участка площадью 50 кв.м с кадастровым номером 63:01:0711001:966, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. 22 Партсъезда, в районе жилого дома N 34 под временный павильон по реализации продуктов питания.

ООО "РАА" подписало указанный договор с протоколом разногласий от 01.10.2014 по пунктам 2.1, 2.2, 3.1, 3.4, 3.5, 7.4, 8.1, 9.4 проекта договора аренды.

Минимущество сопроводительным письмом от 03.10.2014 N 12/17548 отклонило протокол разногласий, указав, что предлагаемые истцом к согласованию пункты являются необоснованными и изменению не подлежат.

Поскольку разногласия между сторонами при заключении договора аренды спорного земельного участка урегулированы не были, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2.1, 2.2 проекта договора аренды спорного земельного участка "Настоящий договор заключается сроком на три месяца с 27.08.2014. В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению о том, что условия настоящего договора применяются к их отношениям, возникшим с 01.08.2011".

В протоколе разногласий общество просило установить срок действия договора на три года с 12.09.2014, а пункт 2.2 исключить.

Согласно пункту 12 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.

Поскольку в отношении срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для целей не связанных со строительством, пунктом 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не предусмотрено ограничений, учитывая, что спорный договор аренды земельного участка заключается сторонами во исполнение судебного акта по делу N А55-28847/2013, который был принят с учетом распоряжения администрации Советского района г.Самары от 03.10.2005 N823, предусматривающим предоставление спорного земельного участка ООО "РАА" в аренду сроком на три года, суды пришли к правильному выводу о том, что пункт 2.1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0711001:966 в части срока его действия должен быть принят в редакции истца.

Датой начала действия договора суд определил дату принятия Минимуществом приказа от 27.08.2014 N 2519, то есть с 27.08.2014 и принял пункт 2.1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0711001:966, в следующей редакции: "Настоящий договор заключается на срок с 27.08.2014 по 27.08.2017".

При этом, исключая пункт 2.2 из договора аренды земельного участка, суды исходили из того, что в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Принимая во внимание, что общество возражает против распространения условий договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0711001:966 на предыдущий период, суды правильно исключили пункт 2.2 из договора аренды.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что истец пользовался земельным участком с 01.08.2011, не внося плату за пользование земельным участком, не является основанием для отмены обжалуемых актов в указанной части, поскольку данное условие может быть включено в договор только при согласии сторон.

При этом, в случае если общество пользовалось спорным земельным участком с 01.08.2011 без установленных законом или договором оснований и без внесения платы за землю, собственник земельного участка (орган местного самоуправления, обладающий полномочиями по распоряжению земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, в г.Самара) вправе предъявить требования о взыскании неосновательного обогащения на основании статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исключая из договора аренды земельного участка пункт 3.4 и принимая пункт 3.5 в следующей редакции "Арендная плата исчисляется с 27.08.2014", суды правильно исходили из того, что данные пункты, как и пункт 2.2, предусматривают распространение действия условий договора на прошедший период времени, тогда как ООО "РАА" возражает против включения указанного условия в договор аренды и датой начала начисление арендной платы является начало действия договора, т.е. 27.08.2014.

Изучив редакции пункта 3.1 проекта договора аренды, представленные сторонами, судом первой инстанции установлено, что разногласия по данному пункту связаны с порядком расчета арендной платы.

Так величина размера годовой арендной платы определена арендодателем на основании постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области", тогда как истец определил величину годовой арендной платы в соответствии с положениями подпункта "г" пункта 2 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Как правильно указал суд первой инстанции, постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные же этим постановлением Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.

Учитывая, что объектом арендных отношений является земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, порядок определения размера арендной платы за пользование таким земельным участком, а также порядок, условия и сроки ее внесения в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в редакции, действовавшей до 01.03.2015, подлежит публичному регулированию и устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

О необходимости применения данного подхода к рассмотрению дел указанной категории указали Судебная коллегия по административным делам и Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определениях от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4 и от 13.05.2015 по делу N 306-ЭС14-6558.

Таким образом, суд первой инстанции правильно принял пункт 3.1 в редакции ответчика, определив годовой размер арендной платы на основании постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области".

В пункте 7.4 проекта договора аренды земельного участка предусмотрена возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора без объяснения причин.

Суды, принимая во внимание, что действующим законодательством императивно не закреплено такое право арендодателя, учитывая, что истец возражает против включения данного пункта в договор, руководствуясь статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, правильно исключили пункт 7.4 из договора аренды земельного участка.

Принимая пункт 8.1 договора аренды в редакции общества, которое предусмотрело, что спорный договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, суды исходили из того, что данный договор заключен на три года, с 27.08.2014 по 27.08.2017 (пункт 2.1 договора в редакции, определенной судом), в связи с чем в силу пункта 1 статьи 164, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежит государственной регистрации и в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным с момента государственной регистрации.

Относительно разногласий по пункт 9.4 договора, в котором указано, что неотъемлемой частью договора является кадастровый паспорт земельного участка, суд первой инстанции правомерно указал, что данным пунктом не нарушаются права и интересы сторон, в связи с чем данный пункт следует изложить в редакции арендодателя.

Аналогичная позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 07.10.2015 N А55-29724/2014, от 24.11.2015 по делу N А55-1690/2015.

Доводы, изложенные в кассационных жалобах, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Самарской области от 29.05.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2015 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 29.05.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2015 по делу N А55-30577/2014 оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья

Р.В. Ананьев

Судьи

А.Л. Петров С.Ю. Муравьев