Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15 декабря 2015 г. N Ф06-2914/15 по делу N А55-27282/2014

г. Казань

15 декабря 2015 г.

Дело N А55-27282/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Гарифуллиной К.Р.,

судей Нагимуллина И.Р., Нафиковой Р.А.,

при участии представителей:

ответчика - Салахова И.И., Спириной О.В., Саркисяна А.М., доверенность от 01.12.2015,

в отсутствие:

истца - извещен надлежащим образом,

третьего лица - извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Федерального государственного казенного учреждения "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации, г. Екатеринбург,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 22.05.2015, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2015

по делу N А55-27282/2014

по исковому заявлению Федерального государственного казенного учреждения "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации, г. Екатеринбург, к обществу с ограниченной ответственностью "Ольга-2000", п.г.т. Рощинский Самарской области, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица Министерства обороны Российской Федерации, г. Москва, о взыскании 3 444 122 руб. 71 коп., расторжении договора аренды, обязании освободить здание, о предоставлении сведений,

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное казенное учреждение "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ольга-2000" (далее - ответчик) о взыскании 4 416 671 руб. 51 коп., из которых 947 478 руб. 26 коп. задолженности по арендной плате, 3 469 193 руб. 25 коп. пени за период с 11.02.2010 по 20.04.2010, с 11.01.2013 по 26.01.2015; расторжении договора аренды недвижимого имущества от 02.07.2004 N 127, заключенного ответчиком с Территориальным управлением Министерства имущества по Самарской области и Чернореческой квартирно-эксплуатационной частью района; об обязании ответчика освободить нежилое здание площадью 1017,6 кв.м, расположенное по адресу: Самарская область, Волжский район, пос. Рощинский, производственное здание N 285, передать помещение по акту приема-передачи; предоставить справку об отсутствии задолженности истца на момент освобождения здания (подписания акта приема-передачи) по договорам на поставку коммунальных и эксплуатационных услуг.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец отказался от иска в части требования о взыскании с ответчика 947 478 руб. 26 коп. задолженности по арендной плате в связи с добровольной оплатой.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 22.05.2015 принят отказ истца от иска, производство по делу в указанной части прекращено.

В остальной части исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 226 971 руб. 10 коп. пени, 40 233 руб. 77 коп. государственной пошлины.

Исковое заявление в части расторжения договора аренды недвижимости от 02.07.2004 N 127 оставлено без рассмотрения.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2015 указанное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе истец просит принятые судебные акты отменить в связи с неправильным применением судом норм материального права, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив иск в полном объеме.

Представители ответчика принятые судебные акты считают законными, просят в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка извещенных надлежащим образом лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 02.07.2004 между Территориальным управлением Министерства имущества по Самарской области, Чернореченской квартирно-эксплуатационной частью района (арендодатели) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 127, по условиям которого арендодатели предоставили арендатору во временное владение за плату нежилое здание площадью 1017,6 кв.м, расположенное по адресу: Самарская область, Волжский район, пос. Рощинский, производственное здание N 285, для использования под автосервис, закусочную, магазин.

На основании Распоряжения Правительства Российской Федерации от 25.07.2007 N 982-р Чернореченская квартирно-эксплуатационной часть района зарегистрирована в качестве юридического лица с наименованием - федеральное государственное учреждение "Чернореченская квартирно-эксплуатационной часть района".

Вышеуказанное нежилое здание находится в федеральной собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 63-АД N 123238 от 15.06.2009.

Федеральному государственному учреждению "Чернореченская квартирно-эксплуатационной часть района" данное имущество принадлежало на праве оперативного управления, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 63-АГ N 092624 от 07.04.2009.

Приказом Министерства обороны Российской Федерации от 17.12.2010 N 1871 вышеназванное учреждение реорганизовано в форме присоединения к истцу, о чем 19.08.2011 внесена соответствующая запись в Единый государственный реестр юридических лиц.

Пунктом 1.2 договора срок аренды установлен с 01.07.2004 по 30.06.2009.

Поскольку после истечения срока действия договора стороны не заявили о его прекращении и арендатор объект аренды арендодателю не возвратил, договор аренды считается возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок.

По условиям договора арендатор обязан был в месячный срок произвести за свой счет и своими силами государственную регистрацию договора, однако в установленном законом порядке договор не зарегистрирован.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Пунктом 2.3.9 договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату, а также нести другие расходы, связанные с использованием арендованных помещений.

Дополнительным соглашением от 04.09.2012 N 141/3/АИД-2093 к договору стороны увеличили размер арендной платы до 82 416 руб. 67 коп. в месяц. Внесение арендной платы должно производиться за каждый месяц вперед до 10-го числа оплачиваемого месяца.

По мнению истца, задолженность ответчика по арендной плате по состоянию на 01.10.2014 составляет 974 478 руб. 26 коп.

В соответствии с пунктом 4.2.1 договора в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляются пени по 0,7% в день от просроченной суммы за каждый день просрочки.

По расчету истца сумма неустойки составляет 3 469 193 руб. 25 коп. за период с 11.02.2010 по 20.04.2010 и с 11.01.2013 по 26.01.2015.

Пунктом 5.2.3. договора аренды предусмотрено, что договор подлежит досрочному расторжению, а арендатор подлежит выселению из нежилого здания в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором условий договора в части своевременного внесения арендной платы истец направил ответчику уведомление от 30.07.2013 N 141/4-9829 об оплате задолженности, а в случае неуплаты - ее взыскании, расторжении договора аренды от 02.07.2004 N 127 и освобождении помещений в судебном порядке.

17.01.2014 арендатору был направлен акт сверки взаимных расчетов по договору аренды за период с января по ноябрь 2013 года, где также указывалось на задолженность ответчика.

Суд установил, что на момент подачи искового заявления задолженность по арендной плате в размере 974 478 руб. 26 коп. ответчиком полностью погашена, что подтверждается платежным поручением от 31.10.2014 N 246.

Отсутствие оплаты пени ответчиком, а также неисполнение требований истца о расторжении договора аренды и освобождении занимаемого нежилого здания, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

По условиям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из платежных поручений, выписок банка из лицевого счета и реестров платежных поручений суд установил, что ответчиком произведены платежи на общую сумму равную 1 551 394 руб. 95 коп.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора аренды подтверждается материалами дела.

Не отрицая факт просрочки внесения арендной платы в нарушение условий договора, не оспаривая расчет пени, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о взыскании неустойки за период с 11.02.2010 по 20.04.2010.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

На основании статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

С истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию (статья 207 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Поскольку истец обратился с настоящим иском 13.11.2014, о чем свидетельствует почтовый штемпель, срок исковой давности по требованию о взыскании пени за период с 11.02.2010 по 20.04.2010 в размере 9646 руб. 94 коп. истек, в связи с чем в удовлетворении иска в указанной части суд первой инстанции отказал.

Также ответчик заявил ходатайство о снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с явной несоразмерностью размера неустойки последствиям нарушения обязательств.

Правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

При этом обязанность по представлению доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства относится на ответчика. Кредитор же для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

В обоснование необходимости снижения размера неустойки ответчик указал, что помещение, переданное в аренду, находилось в аварийном состоянии, о чем свидетельствует акт осмотра технического состояния нежилых помещений от 22.07.2004, подписанный арендодателем. В связи с этим ответчик был вынужден взять кредит на ремонтно-восстановительные работы, что подтверждается кредитным договором от 19.09.2013 N LD1326200017 на сумму равную 2 000 000 руб., и произвести неотделимые улучшения нежилого помещения, состоящие из отделочных и ремонтных работ, стоимость которых составила 4 360 569 руб. 64 коп.

Учитывая изложенные обстоятельства, принимая во внимание существующие между сторонами правоотношения, продолжительность просрочки, соотношение величины неустойки с размером задолженности и размером ставки рефинансирования, учитывая установленный договором чрезмерно высокий размер неустойки равный 0,7% в день, суд пришел к выводу о ее несоразмерности и снизил ее размер до двукратной учетной ставки Центрального банка Российской Федерации в связи с чем размер пени составил 226 971 руб. 10 коп.

Истец заявил требование о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 02.07.2004 N 127 и обязании ответчика освободить занимаемое нежилое здание и передать его по акту приема-передачи.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации письменное предупреждение о расторжении договора аренды в случае неисполнения обязательств в разумный срок само по себе не является предложением о расторжении договора. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит нарушения и при направлении предложения о расторжении договора.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что настоящий спор в части досрочного расторжения договора аренды может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора (направление ответчику письменного уведомления о расторжении договора аренды).

Суд установил, что представленное в материалы дела уведомление от 30.07.2013 N 141/4-9829, в котором истец требует погасить задолженность и одновременно ставит условие о расторжении договора в случае не выполнения ответчиком его требований, не может быть признано доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, поскольку данное уведомление не содержит четкого и однозначного требования (предложения) о расторжении договора, а по сути является напоминанием об оплате задолженности по арендной плате, в связи с чем не может отождествляться с действием (волевым актом) арендодателя, направленным на расторжение договора, с установлением арендатору срока для соответствующего ответа (акцепт).

Предложение о расторжении договора должно определенно выражать волю лица, направленную именно на прекращение обязательственных правоотношений на будущее время.

В силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет иск без рассмотрения, если истцом не соблюден досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора с ответчиком, когда это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров или договором.

Поскольку при рассмотрении иска о расторжении договора законом предусмотрен досудебный порядок урегулирования спора, учитывая отсутствие доказательств направления арендатору уведомления о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 02.07.2004 N 127, исковые требования в указанной части оставлены судом первой инстанции без рассмотрения.

Правилами статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора возвратить арендованное имущество при прекращении договора аренды, но на момент рассмотрения дела данный договор суд признал действующим и отказал в удовлетворении требований истца о выселении ответчика из спорного нежилого помещения, а также обязании предоставить справку об отсутствии задолженности истца по договорам на поставку коммунальных и эксплуатационных услуг на момент освобождения здания (подписания акта приема-передачи здания).

Указанные выводы судом апелляционной инстанции признаны правомерными.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были исследованы судами первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка.

Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 22.05.2015, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2015 по делу N А55-27282/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

К.Р. Гарифуллина

Судьи

И.Р. Нагимуллин Р.А. Нафикова