Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15 декабря 2015 г. N Ф06-3806/15 по делу N А57-4989/2015

г. Казань

15 декабря 2015 г.

Дело N А57-4989/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Смоленского И.Н.,

судей Королёвой Н.Н., Нагимуллина И.Р.,

в отсутствие:

лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом Саратовской области,

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 26.06.2015, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2015

по делу N А57-4989/2015

по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Саратовской области к государственному унитарному предприятию "Институт Саратовгражданпроект" Саратовской области о взыскании задолженности по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Саратовской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к государственному унитарному проектному предприятию "Институт Саратовгражданпроект" (далее - ГУПП "Институт Саратовгражданпроект", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности Саратовской области N 9 от 15.11.2012 за 3-4 кварталы 2014 года в размере 223 233,69 руб., пени за период с 11.10.2014 по 20.02.2015 в размере 51 730,32 руб.

Решением Арбитражного суда Саратовской области суда от 26.06.2015, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2015, в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

Комитет по управлению имуществом Саратовской области в кассационной жалобе просит судебные акты отменить, принять по делу новый акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объёме, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.

Стороны, уведомленные о месте и времени судебного заседания не обеспечили явку представителей в заседание кассационной инстанции, жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Изучив доводы жалобы, материалы дела, суд кассационной инстанции находит указанные акты подлежащими отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения КУИ Саратовской области от 15.10.2012 N Т-243-р между КУИ Саратовской области (арендодатель) и ГУПП "Институт "Саратовгражданпроект" Саратовской области (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Саратовской области, N 9 от 15.11.2012, в рамках которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:010303:2 площадью 5 429 кв. м, расположенный по адресу: г. Саратов, тер. Бабушкин взвоз, 1, в границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью, с видом разрешенного использования "для размещения производственных и административных зданий строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок".

Поскольку за период с 01.07.2014 по 31.12.2014 арендатором ненадлежащим образом исполнялись обязанности по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями.

При разрешении спора суды верно исходили из следующего.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли переданные в аренду взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктами 3.2, 3.4 названного договора сторон установлено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными долями от указанной в приложении N 1 суммы, до 10 числа каждого месяца, следующего за оплачиваемым кварталом.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. При этом устанавливаемый уполномоченным органом порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

В пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора.

Спорный договор аренды был заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению соответствующим органом государственной власти.

Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения" арендная плата на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, установлена в размере 2% от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Согласно кадастровой справке от 09.02.2015 стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2014 составила 10 206 971,46 руб.

Распоряжением КУИ Саратовской области от 20.05.2014 N Т-126-р вид разрешенного использования арендуемого земельного участка изменен на вид "для размещения отдельно стоящих объектов по сервисному обслуживанию населения".

На основании данного распоряжения 10.06.2014 органом кадастрового учета в сведения Государственного кадастра недвижимости внесены соответствующие изменения в части вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:010303:2.

В связи с изменением вида разрешенного использования кадастровая стоимость земельного участка определена органом кадастрового учета в размере 54 083 589,42 руб. В результате изменений арендная плата за земельный участок составила 1 081 671,8 руб. в год (54 083 589,42 руб. х 2 %), в квартал -270 417,95 руб.

Ответчик в спорный период оплачивал арендную плату в меньшем размере, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 223 233,69 руб., о взыскании которой настаивает истец.

Признавая требования истца несостоятельными, суды согласились с доводами ответчика о том, что вид разрешенного использования земельного участка является существенным условием договора аренды земельного участка, изменение которого в одностороннем порядке не допускается и приводит к увеличению размера арендных обязательств ГУПП "Институт Саратовгражданпроект".

Между тем, судами не учтено, что согласно части 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Спорный земельный участок общества находится в черте города Саратова и относится к категории земель населенных пунктов.

В силу статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительным регламентом к ряду территориальных зон.

Градостроительные регламенты устанавливаются в правилах землепользования и застройки и содержат перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства соответствующей территориальной зоны (пункты 8, 9 статьи 1, статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Часть 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В силу положений статьи 15 Закона "О государственном кадастре недвижимости" при принятии органом государственной власти или органом местного самоуправления акта, которым устанавливается, изменяется территориальная зона или отменяется ее установление, а также при принятии решения, в связи с которым требуется внесение изменений в сведения кадастра о видах разрешенного использования земельных участков, эти органы обязаны в порядке информационного взаимодействия представлять органу кадастрового учета соответствующие документы в предусмотренные этой статьей сроки.

Основой для возникновения спора послужило вышеуказанное распоряжение ответчика от 20.05.2014 N Т-126-р об изменении вида функционального использования арендуемого ответчиком земельного участка.

В соответствии со статьей 61 Земельного кодекса Российской Федерации ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным.

Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту и нарушающего права на землю и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством.

Таким образом, законодательством предусмотрен специальный порядок защиты прав на землю и рассмотрение земельных споров, в соответствии с которым, обжалованию подлежит соответствующий ненормативный акт органа местного самоуправления несоответствующий закону.

Между тем, в материалах дела отсутствуют сведения об оспаривании законности приведенного распоряжением КУИ Саратовской области от 20.05.2014 N Т-126-р в установленном законом порядке.

Кроме того, фактическое использование земельного участка должно отвечать установленному виду его разрешенного использования и сходиться со сведениями, внесенными в кадастр.

Предметом исследования судов не являлись нормативно-правовые акты компетентных органов муниципального образования "Город Саратов" регламентирующих зонирование его территорий как до заключения сторонами договора аренды земельного участка от 15.11.2012, так и действующие в период принятия распоряжения КУИ Саратовской области от 20.05.2014 N Т-126-р.

При этом, суд кассационной инстанции отмечает, что ответчиком не оспаривалось отнесение арендуемого земельного участка к территориальной зоне ОД-2 - зоне многофункциональной общественно-деловой застройки локальных центров обслуживания, однако судами не исследовалась правовая возможность использования земельного участка для целей размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного назначения, сбыта и заготовок.

Судами также не исследовались правовые основания изменения кадастровой стоимости земельного участка с 16 860 953,88 руб. до 54 083 589,44 руб. в связи с изменением вида его разрешенного использования.

Приведенные обстоятельства имеют существенное значения для правильного разрешения спора.

При новом рассмотрении дела, суду надлежит учесть изложенное, принять законное и обоснованное решение.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 26.06.2015, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2015 по делу N А57-4989/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.Н. Смоленский

Судьи

Н.Н. Королёва И.Р. Нагимуллин