Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 14 декабря 2015 г. N Ф06-3980/15 по делу N А65-28215/2014

г. Казань

14 декабря 2015 г.

Дело N А65-28215/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,

судей Гарифуллиной К.Р., Нагимуллина И.Р.,

при участии представителя:

истца - Иксанова Р.М. (доверенность от 21.11.2014),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.07.2015 (судья Хасаншин И.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2015 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи Балакирева Е.М., Пышкина Н.Ю.)

по делу N А65-28215/2014

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЭкоРесурс" к Исполнительному комитету муниципального образования г. Казани, муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", об обязании заключить договор купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ЭкоРесурс" (далее - истец, ООО "ЭкоРесурс") обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Исполнительному комитету муниципального образования города Казани (далее - ответчик, Исполнительный комитет) об определении рыночной стоимости имущества и обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 102,7 кв.м.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.12.2014 к участию в деле в качестве соответчика привлечено муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - соответчик, Комитет).

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.04.2015 назначена экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого помещения (в ценах 2014 года).

При рассмотрении спора по существу, истец с учетом результатов экспертизы, просил определить рыночную стоимость нежилых помещений общей площадью 102,7 кв.м равной 1 927 414 руб. (в ценах 2014 года). Истец также просил урегулировать разногласия по проекту договора купли- продажи арендуемого имущества, изложив условия договора в следующей редакции: пункт 2.1: "Цена объекта по настоящему договору составляет 1 927 414 руб.; абзац 2 пункта 3.1.1: "первый платеж составляет 20% (двадцать процентов) от общей цены объекта - 385 482,80 руб.; абзац 4 пункта 3.1.1: "последующие платежи, а именно сумма платежа в бюджет и процент за рассрочку платежа перечисляются в течение 60 месяцев согласно графику платежей, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора"; в графике платежей (приложение N 1 к договору) стоимость объекта 2 746 000 руб. заменить на 1 927 414 руб.; размер первого платежа установить равным 385 482,80 руб.; таблицу, представленную в графике платежей (приложение N 1 к договору) заменить следующим условием: "оставшуюся сумму (1 541 931,20 руб.) покупатель оплачивает равными платежами в течение 60 календарных месяцев. Сумма ежемесячного платежа составляет 25 698,86 руб. Срок оплаты: не позднее последнего числа месяца".

Судом уточнение истцом исковых требований принято.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.07.2015, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2015, иск удовлетворен частично. Рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 102,7 кв.м, указанная в проекте договора купли-продажи арендуемого имущества, направленного Комитетом в адрес истца, определена равной 1 927 414 руб. (в ценах 2014 года). В остальной части исковые требования оставлены без рассмотрения. В удовлетворении иска к Исполнительному комитету отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, соответчик просит состоявшиеся судебные акты отменить, в иске отказать, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель истца с доводами кассационной жалобы не согласился, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании договора аренды муниципального нежилого фонда от 01.10.2007 N 7472-92 между истцом и соответчиком, истцу сроком на 10 лет переданы в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: гор. Казань, кладбище "Самосырово", лит. Б, в целях создания производства по утилизации опасных биологических отходов.

Руководствуясь положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159- ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) истец обратился в Комитет с заявлением о выкупе арендуемого помещения.

Письмом от 09.09.2014 N 16369/КЗИО-ИСХ соответчик направил в адрес истца проект договора-купли продажи нежилых помещений, определив рыночную стоимость объекта в сумме 2 746 000 руб.

Не согласившись с указанной в проекте договора выкупной стоимостью имущества, истец обратился в арбитражный суд с требованием определить рыночную стоимость имущества и обязать ответчиков заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях истца.

Удовлетворяя исковые требования в части определения рыночной стоимости нежилых помещений равной 1 927 414 руб., судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

На основании статьи 3 Закона 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Согласно статье 4 Закона N 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" внесены изменения в Федеральный закон N 159-ФЗ, которыми установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, и что течение срока, указанного в части 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент издания Распоряжения от 11.11.2013 N 10569) субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

При таких условиях, судебные инстанции правомерно указали, что истец, оспаривая достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, избрал допустимый способ защиты права.

В связи с этим, довод соответчика о том, что определение выкупной цены объекта возложено исключительно на уполномоченный орган, путем заключения договора о проведении оценки, обоснованно отклонен судами, как основанный на неверном толковании норм права.

Согласно части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Согласно статье 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

На основании изложенного, учитывая разногласия истца и ответчиков относительно выкупной цены арендованного имущества, судом первой инстанции обоснованно назначена экспертиза по определению рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 2014 год.

В экспертном заключении ООО "Региональный центр оценки и экспертиз" от 20.05.2014 N 026/АМ-15 установлено, что рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 102,7 кв.м, расположенных по адресу: гор. Казань, кладбище "Самосырово", лит. Б, составляет 1 927 414 руб. (в ценах 2014 года).

При этом доказательств, опровергающих сделанные в экспертном заключении выводы, ответчиками в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено.

При таких условиях, судебные инстанции пришли к правомерному выводу об определении рыночной стоимости нежилых помещений равной 1 927 414 руб. (в ценах 2014 года).

Довод Комитета о том, что при определении рыночной стоимости спорного объекта он руководствовался отчетом эксперта, который не был признан недействительным, обоснованно отклонен судами, поскольку именно несогласие истца с данной оценкой и послужило основанием для его обращения в суд.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанции, направлены на переоценку имеющихся доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исковые требования в части урегулирования разногласий по проекту договора купли- продажи арендуемого имущества, обоснованно оставлены судами без рассмотрения в силу статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку истцом был не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.07.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2015 по делу N А65-28215/2014 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Р.А. Нафикова

Судьи

К.Р. Гарифуллина И.Р. Нагимуллин