Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 24 декабря 2015 г. N Ф06-2781/15 по делу N А57-21351/2013

г. Казань

24 декабря 2015 г.

Дело N А57-21351/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Коноплёвой М.В.,

судей Петрова А.Л., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителей:

истца - Хлебниковой Н.Д. (удостоверение от 08.12.2014 N 170401),

ответчика (общества с ограниченной ответственностью "Агророс") - Харзовой О.А. (доверенность от 21.07.2015),

в отсутствие:

ответчика (администрации Балтайского муниципального района Саратовской области) - извещен надлежащим образом,

третьих лиц - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу заместителя прокурора Саратовской области

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 16.06.2015 (судья Конева Н.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2015 (председательствующий судья Жаткина С.А., судьи Волкова Т.В., Никитин А.Ю.)

по делу N А57-21351/2013

по исковому заявлению заместителя прокурора Саратовской области к администрации Балтайского муниципального района Саратовской области (ИНН 6407001009, ОГРН 1026400555323), обществу с ограниченной ответственностью "Агророс", (ИНН 6407002740, ОГРН 1086444000279), третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов, Нижне-Волжское бассейновое Управление по Саратовской области, г. Саратов, Министерство природных ресурсов и экологии Саратовской области, г. Саратов, о признании отсутствующим права собственности, признании сделки недействительной, применение последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Саратовской области (далее - Прокурор) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к администрации Балтайского муниципального района Саратовской области (далее - Администрация), обществу с ограниченной ответственностью "Агророс" (далее - Общество) о признании отсутствующим у Общества права собственности на объект - земляная перемычка N 1 для сбора талых вод, расположенный по адресу: Саратовская область, Балтайский район, примерно 3600 м по направлению на северо-восток от ориентира - здание администрации с. Пилюгино, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.12.2010 N 64-64-28/009/2010-311; о признании отсутствующим у Общества права собственности на объект - земельная перемычка N 2 для сбора талых вод, расположенный по адресу: Саратовская область, Балтайский район, примерно 3600 м. по направлению на северо-восток от ориентира - здание администрации с. Пилюгино, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.12.2010 N 64-64-28/009/2010-309; о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от 25.07.2011 N 12, заключенный между Обществом и Администрацией и применении последствий недействительности сделки, обязав Общество возвратить земельный участок с кадастровым номером 64:07:010604:124, общей площадью 50 000 кв.м, расположенный по адресу: примерно в 3600 м по направлению на северо-восток от ориентира от здания администрации с. Пилюгино.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Нижне-Волжское бассейновое Управление по Саратовской области, Министерство природных ресурсов и экологии Саратовской области.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 08.07.2014, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 06.02.2015 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Саратовской области от 16.06.2015, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2015, производство по делу по иску о признании отсутствующим у Общества права собственности на объекты - земляная перемычка N 1 и земельная перемычка N 2 для сбора талых вод, прекращено. В удовлетворении иска о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от 25.07.2011 N 12 и применении последствий недействительности сделки отказано.

В кассационной жалобе Прокурор просит принятые по делу судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права. Заявитель жалобы указывает, что в результате регистрации права собственности на земляные перемычки, которые не являются объектами недвижимого имущества, а представляют из себя уплотненную землю с трубой (при отсутствии права собственности на иной объект недвижимости и доказательств законности возведения указанного объекта), Обществу в нарушение требований статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в собственность был передан земельный участок площадью 50 000 кв. м. Также, по мнению Прокурора, суды неправомерно применили к ничтожной сделке годичный срок исковой давности, без указания на то, по каким основаниям суд признал сделку оспоримой.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в судебном заседании 10.12.2015 был объявлен перерыв до 13 ч. 50 мин. 17.12.2015. Информация о перерыве размещена на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" Арбитражного суда Поволжского округа. После перерыва судебное заседание продолжено в том же судебном составе.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене в части.

Как установлено судами и следует из материалов дела, постановлением главы Администрации от 29.01.2010 N 30 Обществу в аренду для строительства рыбонагульного пруда сроком на 11 месяцев предоставлен земельный участок общей площадью 50 000 кв. м., расположенный по адресу: примерно в 3600 м по направлению на северо-восток от ориентира - здания администрации с. Пилюгино, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Саратовская область, Балтайский район.

На основании указанного постановления между Администрацией и Обществом заключен договор аренды земельного участка от 10.02.2010 N 6, согласно которому Обществу предоставлен в пользование земельный участок с кадастровым номером 64:07:010604:124, для строительства рыбонагульного пруда.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 10.12.2010 зарегистрировано право собственности Общества на земляные перемычки N 1 и N 2 для сбора талых вод, расположенные по адресу: Саратовская область, Балтайскай район примерно 3600 м по направлению на северо-восток от ориентира здание администрации с. Пилюгино, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.12.2010 внесены записи о регистрации N 64-64-28/009/2010-309 и N 64-64-28/009/2010-311 и выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности N 64-АВ 972647 и N 64-АВ 972646, соответственно.

На основании заявления Общества о выкупе в порядке статьи 36 ЗК РФ земельного участка, находящегося под объектами недвижимости, постановлением Администрации от 25.07.2011 N 249 Обществу разрешен выкуп земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся под объектами недвижимости, принадлежащими Обществу на праве собственности (свидетельства серии N 64-АВ 972646 и N 64-АВ 972647), расположенного примерно в 3600 м. по направлению на северо-восток от ориентира - здания администрации с. Пилюгино, общей площадью 50 000 кв. м. с кадастровым номером 64:07:010604:124.

Между Администрацией (продавец) и Обществом (покупатель) заключен договор от 25.07.2011 N 12 купли-продажи указанного земельного участка.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 25.08.2011 зарегистрировано право собственности Общества на указанный земельный участок (регистрационная запись от 23.08.2011 N 64-64-29/048/2011-336).

Постановлением Администрации от 08.09.2011 N 319 внесены изменения в постановление Администрации от 25.07.2011 N 249, согласно которым в пункте 1 постановления исключено словосочетание "свидетельство серии N 64-АВ 972647".

Таким образом, основанием для предоставления в собственность Общества спорного земельного участка послужило наличие на нем объекта недвижимости - земляная перемычка N 2.

Прокурор, ссылаясь на то, что земельные перемычки не являются объектами недвижимого имущества, в связи с чем регистрация права собственности Общества на земельные перемычки и договор купли-продажи земельного участка, заключенный в порядке статьи 36 ЗК РФ, противоречат действующему законодательству, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Прекращая производство по делу в части исковых требований о признании отсутствующим права собственности Общества на объекты - земляные перемычки N 1 и N 2, судебные инстанции, с учетом положений статьи 52 АПК РФ, разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе", пришли к обоснованному выводу об отсутствии у Прокурора права на обращение в арбитражный суд с иском о признании отсутствующим права собственности.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Прокурора о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от 25.07.2011 N 12 и применении последствий недействительности сделки, судебные инстанции пришли к выводу о том, что земельные перемычки относятся к гидротехническим сооружениям и являются сооружениями вспомогательного использования, в связи с чем Общество вправе было приобрести в собственность земельный участок, занятый таким объектом недвижимости.

Данные выводы суд кассационной инстанции находит несоответствующими нормам права и представленным доказательствам.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

При применении указанной статьи необходимо учитывать, что понятие объекта недвижимости представляет собой исключительно правовую категорию, которой присуща определенная совокупность признаков, позволяющих считать имущество объектом гражданских прав.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1160/13 отмечено, что термин "объект капитального строительства" является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию "объект недвижимого имущества", имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание.

Требование о государственной регистрации прав установлено лишь в отношении недвижимости как категории гражданского права, вывод о необходимости распространения в отношении того или иного объекта капитального строительства соответствующего правового режима может быть сделан в каждом случае только с учетом правовых критерий, приведенных нормами ГК РФ.

Таким образом, поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 ГК РФ.

Из представленных в материалы дела технических заключений государственного унитарного предприятия "Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости" и кадастровых паспортов земляных перемычек N 1 и N 2 следует, что земляная перемычка состоит из металлической трубы для сброса объема воды и тщательно уплотненного грунта с устройством глиняных замков и креплением откосов посевными травами.

Следует отметить, что проведение в отношении указанных объектов технического и кадастрового учета не свидетельствует о наличии у этого объекта статуса недвижимой вещи. Органы технической инвентаризации и кадастрового учета не осуществляют проверку соответствия объекта требованиям недвижимой вещи, предусмотренным статьей 130 ГК РФ, а лишь фиксируют факт наличия объекта, имеющего связь с земельным участком, в связи с чем наличие технического и кадастрового паспортов само по себе не означает, что такой объект является недвижимым имуществом.

Оснований считать, что земельные перемычки могут использоваться как самостоятельные объекты без связи с земельным участком, судами не установлено, поскольку достоверных доказательств наличия у этих объектов самостоятельного функционального назначения в материалы дела не представлено.

В материалы дела в нарушение статьи 65 АПК Ф не представлены доказательства того, что земельные перемычки обладают полезными свойствами, которые могут использоваться независимо от земельного участка, предназначены для обслуживания основного объекта, поэтому суд кассационной инстанции считает, что спорные земельные перемычки не являются объектом недвижимости и право на них не подлежали государственной регистрации по правилам статьи 131 ГК РФ.

Также судами не учтено, что имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью только в случае его создания как объекта недвижимости в установленном законом и иными нормативными правовыми актами порядке: с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил, на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости.

В материалах дела отсутствуют доказательства возведения и введения в эксплуатацию земельных перемычек как объектов недвижимости в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Выводы судов о том, что земельные перемычки являются объектами вспомогательного назначения, для которых не требуется разрешение на строительство, суд кассационной инстанции находит ошибочными.

Подпунктом 3 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Действующее законодательство не содержит определения объекта вспомогательного использования, вместе с тем, исходя из анализа положений Градостроительного кодекса Российской Федерации критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение, или сооружение имеет непосредственную связь (технологическую, функциональную, целевую, эксплуатационную и т.п.) и выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

Между тем, судами не установлено, и материалами дела не подтверждается, что земельные перемычки является объектами вспомогательного назначения по отношению к каким-либо другим строениям и сооружениям.

При таких обстоятельствах вывод судов о том, что земельные перемычки являются объектами недвижимости, судебная коллегия находит ошибочным.

Пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ предусмотрено, что исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на этих участках.

Согласно правовой позиции, содержащейся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Наличие на земельном участке объектов, не относящихся к объектам недвижимого имущества, даже при наличии государственной регистрации права собственности Общества на них, не влечет возникновения у Общества права на приобретение в собственность спорного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ.

При таких условиях договор купли-продажи земельного участка должен быть квалифицирован как ничтожная сделка, что является основанием для применения последствий недействительности такой сделки (статья 167 ГК РФ).

Выводы судов о пропуске Прокурором годичного срока исковой давности, установленного пунктом 2 статьи 181 ГК РФ, о применении которого заявлено Обществом в суде первой инстанции, суд кассационной инстанции находит несостоятельным.

Продажа земельного участка под объектом, не являющимся объектом недвижимости, в порядке статьи 36 ЗК РФ свидетельствует о недействительности договора купли-продажи по правилам статьи 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату совершения сделки).

Таким образом, оснований для применения к настоящему спору установленного пунктом 2 статьи 181 ГК РФ сокращенного годичного срока исковой давности для требований о признании недействительной оспоримой сделки, в данном случае не имеется.

Учитывая, что договор купли-продажи спорного земельного участка заключен сторонами 25.07.2011, а с иском в суд Прокурор обратился 03.12.2013, то общий трехлетний срок исковой давности (статьи 196, пункт 1 статьи 181 ГК РФ) на момент предъявления иска не истек.

Поскольку при оценке действительности договора купли-продажи земельного участка судами неправильно применены нормы материального права, а также принимая во внимание, что законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций по результатам рассмотрения жалобы Прокурора повторно проверяется судом кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым, не передавая дело на новое рассмотрение, в части искового заявления о признании недействительным договора купли-продажи принять новый судебный акт, удовлетворив требование Прокурора о признании недействительным договора купли-продажи от 25.07.2011 N 12.

При применении последствий недействительности сделки суд кассационной инстанции исходит из следующего.

Земельный участок находился во владении Общества на праве аренды по договору от 01.02.2010, то есть до заключения ничтожного договора купли-продажи.

Таким образом, по договору купли-продажи к Обществу перешел лишь титул (право собственности) на указанный земельный участок.

Последствием ничтожности договора купли-продажи при таких обстоятельствах может быть возвращение титула (права собственности) на земельный участок от Общества к Администрации, то есть стороны должны быть возвращены в положение, существовавшее до заключения ничтожного договора.

Вместе с тем, в Едином государственном реестре прав на основании ничтожного договора купли-продажи от 25.07.2011 N 12 была внесена регистрационная запись от 23.08.2011 N 64-64-29/048/2011-336 о праве собственности Общества на земельный участок с кадастровым номером 64:07:010604:124, общей площадью 50 000 кв.м., расположенного примерно в 3600 м по направлению на северо-восток от ориентира - здания администрации с. Пилюгино.

Ввиду того, что нарушенные права публичного образования не могут быть восстановлены посредством применения к спорным правоотношениям положения о возвращении земельного участка в порядке реституции, то в силу разъяснений, изложенных в пунктах 52, 53 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в качестве правового последствия недействительности договора купли-продажи от 25.07.2011 N 12 является исключение записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Общества на земельный участок с кадастровым номером 64:07:010604:124, общей площадью 50 000 кв.м.

В то же время в порядке реституции с Администрации в пользу Общества подлежат взысканию денежные средства в размере 3600 руб., уплаченные Обществом платежным поручением от 08.08.2011 N 4042 по договору купли-продажи от 25.07.2011 N 12.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 16.06.2015 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2015 по делу N А57-21351/2013 в части отказа в удовлетворении иска заместителя прокурора Саратовской области к администрации Балтайского муниципального района Саратовской области, обществу с ограниченной ответственностью "Агророс" о признании договора купли-продажи недвижимости от 25.07.2011 N 12 недействительным и применении последствий недействительности сделки отменить.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от 25.07.2011 N 12, заключенный между администрацией Балтайского муниципального района Саратовской области и обществом с ограниченной ответственностью "Агророс".

Применить последствия недействительности договора купли-продажи недвижимости от 25.07.2011 N 12 путем взыскания с администрации Балтайского муниципального района Саратовской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Агророс" денежных средств в сумме 3600 руб.

Данное постановление является основанием для исключения записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности (регистрационная запись от 23.08.2011 N 64-64-29/048/2011-336) общества с ограниченной ответственностью "Агророс" на земельный участок с кадастровым номером 64:07:010604:124, общей площадью 50 000 кв.м., расположенный примерно в 3600 м по направлению на северо-восток от ориентира - здания администрации с. Пилюгино, внесенное в государственный реестр на основании договора купли-продажи недвижимости от 25.07.2011 N 12.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

М.В. Коноплёва

Судьи

А.Л. Петров А.Ф. Фатхутдинова