Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18 января 2016 г. N Ф06-2720/15 по делу N А65-9021/2015

г. Казань

18 января 2016 г.

Дело N А65-9021/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 января 2016 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,

судей Карповой В.А., Петрушкина В.А.,

при участии представителей:

истца - Управления федеральной антимонопольной службы по Республике Татарстан - Миначова Р.А., доверенность от 31.12.2015 N РХ-06/20372,

ответчика - Исполнительного комитета муниципального образования города Казани - Стахеевой К.Ю., доверенность от 09.02.2015 N 826/ИК,

общества с ограниченной ответственностью "КамаСтройИнвест" - Бабина Е.А., доверенность от 19.10.2015,

Каминской Марии Андреевны - Сарафанникова О.А., доверенность,

в отсутствие:

иных лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Каминской Марии Андреевны, г. Казань, Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Татарстан, г. Казань,

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.07.2015 (судья Камалиев Р.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2015 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Николаева С.Ю., Терентьев Е.А.)

по делу N А65-9021/2015

по иску Управления федеральной антимонопольной службы по Республике Татарстан, г. Казань, к Исполнительному комитету муниципального образования города Казани, г. Казань, обществу с ограниченной ответственностью "КамаСтройИнвест" г. Казань, о признании недействительным договора аренды земельного участка от 04.09.2013 N 17025, применении последствий недействительности сделки, возврате в муниципальную собственность земельного участка с кадастровым номером 16:50:910324:320, при участии: общества с ограниченной ответственностью "Феста", общества с ограниченной ответственностью "Компания Альфа-Групп",

УСТАНОВИЛ:

Управление федеральной антимонопольной службы по Республике Татарстан г. Казани (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Исполнительному Комитету муниципального образования г. Казани (далее - исполком), обществу с ограниченной ответственностью "КамаСтройИнвест" (далее - общество) о признании недействительным договора аренды земельного участка от 4.09.2013 N 17025, применении последствий недействительности сделки, возврате в муниципальную собственность земельного участка с кадастровым номером 16:50:910324:320.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.07.2015 суд привлек к участию в деле третьих лиц общество с ограниченной ответственностью "Феста", общество с ограниченной ответственностью "Компания Альфа-Групп".

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.07.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2015, в удовлетворении иска отказано.

Управление, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, требования удовлетворить, ссылаясь в ее обосновании на неправильное применение судом норм материального права.

Каминская М.А., лицо, не участвующее в деле, обжалуя принятые судебные акты, в заявлении просит их отменить, как принятые с нарушением норм права, направить дело на новое рассмотрение с привлечением всех заинтересованных лиц.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, считает их подлежащими отмене по следующим основаниям.

Как установлено судом, 27.01.2012 общество обратилось к Комитету земельных и имущественных отношений г. Казани (далее - комитет) с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 2175 кв. м с кадастровым номером 16:50:010324, расположенного по ул. Зои Космодемьянской г. Казани под строительство 7-ми этажного жилого дома в аренду сроком на 49 лет.

В том же заявлении общество просило выбрать земельный участок с предварительным согласованием места размещения объекта "Гостиничный комплекс" по ул. Зои Космодемьянской.

Постановлением исполкома от 24.01.2013 N 794 утвержден акт выбора и схема расположения на кадастровом плане территории (приложение N 2) земельного участка площадью 1915 кв. м по ул. З. Космодемьянской, образуемого из земельного участка с кадастровым 16:50:010324:16, принято предложение общества о строительстве гостиничного комплекса на земельном участке площадью 1915 кв. м по ул. З. Космодемьянской в соответствии с актом выбора земельного участка. Указанная информация о спорном участке опубликована 7.02.2013 в Сборнике документов и правовых актов муниципального образования г. Казани 02.2013 N 5(185).

В соответствии решением от 17.02.2006 N 15-6 источниками официального опубликования правовых актов и иной официальной информации является Сборник документов и правовых актов муниципального образования города Казани и официальный портал органов местного самоуправления, муниципальные правовые акты и иная официальная информация также могут быть официально опубликованы в газетах "Казанские ведомости" и Шахри Казан" с "пометкой "официальное опубликование".

Под официальным опубликованием муниципального правового акта понимается первое размещение полного текста муниципального правового акта в средствах массовой информации.

Общество обратилось в комитет с заявлением от 27.02.2013 N 83а о предоставлении на 3 (три) года земельного участка по ул. З. Космодемьянской, Вахитовский район, г. Казани, с кадастровым номером 16:50:010324:320, разрешенный вид использования земельного участка: строительство гостиничного комплекса, площадь земельного участка 1915 кв. м.

В соответствии с постановлением исполкома от 02.04.2013 N 3265 предоставлено обществу в аренду сроком на 3 (три) года из земель населенных пунктов земельный участок кадастровый номер 16:50:010324:320 для строительства гостиничного комплекса по ул. З. Космодемьянской.

На основании постановления от 02.04.2013 N 3265 между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 04.09.2013 N 17025, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1915 кв. м, кадастровый номер 16:50:010324:320, расположенного по адресу: г. Казань, Вахитовский район, ул. З. Космодемьянской. Разрешенное использование, целевое назначение земельного участка: для строительства гостиничного комплекса сроком на 3 (три) года до 01.04.2016.

По мнению управления, предоставив вышеуказанный земельный участок обществу в порядке предварительного согласования, исполком не проинформировал население о возможном или предстоящем предоставлении такого земельного участка для строительства.

Нарушение публичного порядка предоставление спорного земельного участка послужило основанием для обращения управления в арбитражный суд с настоящим иском.

Судебными актами первой и апелляционной инстанций в иске отказано. При этом суды исходили из того, что истец не представил в суд доказательств того, что после опубликования исполкомом постановления от 24.01.2013 N 794, в котором содержалась информация о спорном земельном участке, в исполком обратились иные претенденты на земельный участок и население возражало против использования земельного участка для строительства гостиничного комплекса, и следовательно, что земельный участок подлежал выставлению на торги. Кроме того на спорном участке находится объект незавершенного строительства, принадлежащий обществу, и данное обстоятельство исключает возможность возврата спорного земельного участка исполкому.

По мнению судебной коллегии выводы судов нельзя признать в полной мере правильными.

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта нежилого назначения начинается с выбора земельного участка, процедура которого последовательно урегулирована статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации (здесь и далее в редакции до 01.03.2015).

При этом орган местного самоуправления, получивший заявление лица, заинтересованного в выборе земельного участка под строительство конкретного объекта, обязан обеспечить этот выбор на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных или иных условий использования соответствующей территории.

Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков предоставляется владеющими этой информацией лицами по запросу органа местного самоуправления бесплатно в установленный Кодексом срок (пункт 2 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации исходит из того, что разрешенные условия использования соответствующей территории могут объективно препятствовать предоставлению конкретного земельного участка для размещения объекта определенного назначения, несмотря на то что они содержатся в неопубликованных для всеобщего сведения документах.

Помимо того, после определения участка(ков), подходящих для строительства того объекта, в отношении которого заинтересованным лицом подано заявление, пункт 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации обязывает органы местного самоуправления городских и сельских поселений информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

По смыслу данного положения оно призвано обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан (подпункты 4, 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Следовательно публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок.

На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.

Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации стадий и условий выбора земельного участка под строительство акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.

Из материалов дела усматривается отсутствие соблюдения исполкомом указанной процедуры, поскольку упомянутая публикация сообщила о фактическом предоставлении земельного участка конкретному лицу.

Данное обстоятельство также подтверждено при рассмотрении дела N А65-2581/2015, в ходе которого суды первой, апелляционной и кассационной инстанций установили названный факт.

Вывод судов о невозможности возврата земельного участка ввиду нахождения на нем объекта незавершенного строительства является преждевременным.

На момент рассмотрения спора за обществом зарегистрировано право на незавершенный строительством объект степенью готовности 3%.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25) разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение; при этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

При решении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Из пояснений представителя общества в суде кассационной инстанции следует, что на спорном земельном участке выполнены земельные работы, а также частично работы по возведению фундамента объекта недвижимости.

В названном пункте постановления Пленума N 25 указано на возможность признания недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) в случае установления факта полностью завершенных работ по сооружению фундамента или аналогичных им работ.

Однако эти обстоятельства судами не исследовались, надлежащей оценки доводам общества о нахождении на данном земельном участке его объекта незавершенного строительства не дано.

Каминская М.А., обжалуя принятые судебные акты, полагает их принятыми с нарушением норм процессуального права, поскольку судебные акты затрагивают ее права как жильца дома N 5 по ул. З. Космодемьянской г. Казани, находящимся на смежном земельном участке.

По утверждению Каминской М.А. на спорном земельном участке, предоставленном обществу в аренду, находится площадка ТБО, являющаяся в силу статьи 36 Жилищного кодекса общей долевой собственностью жильцов дома N 5 по ул. З.Космодемьянской.

Указанное обстоятельство представитель общества признала.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Каминская М.А. указывает, что площадка ТБО находилась с момента сдачи дома в эксплуатацию на том же месте, где и в настоящее время, выполняла санитарно-обеспечительную роль в обслуживании дома N 5 и ни когда не выбывала из владения собственников названного дома.

При данных обстоятельствах по мнению кассатора и в силу статей 290, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации рассмотрение настоящего дела невозможно без привлечения к участию в деле всех заинтересованных лиц.

Перечисленные обстоятельства судами не исследовались.

При таких обстоятельствах судебные акты приняты по неполно исследованным обстоятельствам, поэтому подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо исследовать указанные обстоятельства, привлечь к участию в деле лиц, права которых затронуты настоящим иском, предложить сторонам представить дополнительные доказательства заявленных требований и возражений, и с учетом установленного разрешить спор.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 3 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.07.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2015 по делу N А65-9021/2015 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.Ю. Муравьев

Судьи

В.А. Карпова В.А. Петрушкин