Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 2 февраля 2016 г. N Ф06-4198/15 по делу N А65-24664/2014

г. Казань

02 февраля 2016 г.

Дело N А65-24664/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 февраля 2016 года.

ГАРАНТ:

Определением СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 11 августа 2016 г. N 306-ЭС16-3182 настоящее постановление отменено в части отказа в иске государственному бюджетному учреждению "Государственный историко-архитектурный и художественный музей-заповедник "Казанский Кремль" об обязании индивидуального предпринимателя Зайнуллиной Зинфиры Фатыховны освободить помещение "Камора N 22 Спасская башня" площадью 9,1 кв.м, расположенное по адресу: г. Казань, Кремль, в части удовлетворения встречного иска индивидуального предпринимателя Зайнуллиной Зинфиры Фатыховны об обязании государственного бюджетного учреждения "Государственный историко-архитектурный и художественный музей-заповедник "Казанский Кремль" и Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан заключить с ней договор аренды указанного помещения на срок не менее трех лет и в части взыскания с государственного бюджетного учреждения "Государственный историко-архитектурный и художественный музей-заповедник "Казанский Кремль" и Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан в пользу индивидуального предпринимателя Зайнуллиной Зинфиры Фатыховны 4000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Александрова В.В.,

судей Королевой Н.Н., Нагимуллина И.Р.,

при участии представителей:

истца - Баскова Д.В. (доверенность от 29.12.2015),

ответчика - Ибатуллина А.Р. (доверенность от 24.12.2015),

третьего лица - Ворониной Е.А. (доверенность от 20.01.2016),

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационные жалобы Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и Государственного бюджетного учреждения "Государственный историко-архитектурный и художественный музей-заповедник "Казанский Кремль"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.03.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2015

по делу N А65-24664/2014

по исковому заявлению Государственного бюджетного учреждения "Государственный историко-архитектурный и художественный музей-заповедник "Казанский Кремль" к индивидуальному предпринимателю Зайнуллиной Зимфире Фатыховне о взыскании 69 018 руб. 84 коп. задолженности по арендной плате, об обязании освободить помещение "Камора N 22 Спасская башня", расположенного по адресу: г.Казань, Кремль, площадью, 9,1 кв.м и передать его по акту приема-передачи, по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Зайнуллиной Зинфиры Фатыховны к Государственному бюджетному учреждению "Государственный историко-архитектурный и художественный музей-заповедник "Казанский Кремль", Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, об обязании заключить договор аренды помещения - "Камора N 22 Спасская башня", расположенного по адресу г.Казань, Кремль, площадью 9,1 кв.м.,

УСТАНОВИЛ:

Государственное бюджетное учреждение "Государственный историко-архитектурный и художественный музей-заповедник "Казанский Кремль" (далее - ГБУ "Государственный историко-архитектурный и художественный музей-заповедник "Казанский Кремль", ответчик) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Зайнуллиной Зимфире Фатыховне (далее - ИП Зайнуллина З.Ф., ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 10 592,84 руб. за период с 16.03.2014 по 31.10.2014, обязании освободить помещение "Камора N 22 Спасская башня", расположенное по адресу: г. Казань, Кремль, площадью, 9,1 кв. м и передать его по акту приема - передачи.

ИП Зайнуллина З.Ф. обратилась со встречным исковым заявлением к ГБУ "Государственный историко-архитектурный и художественный музей-заповедник "Казанский Кремль" и Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, с учетом его уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об обязании заключить договор аренды помещения - "Камора N 22 Спасская башня", расположенного по адресу г. Казань, Кремль, площадью 9,1 кв. м нa сpoк не менее трех лет.

Определением от 16.12.2014 по ходатайству истца по встречному иску к участию в деле в качестве соответчика по встречному иску привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.03.2015 принят отказ истца от первоначального иска в части взыскания 10 592,84 руб. задолженности, производство по делу в указанной части прекращено.

В остальной части первоначального иска отказано.

Встречный иск удовлетворен.

Суд обязал ГБУ "Государственный историко-архитектурный и художественный музей-заповедник "Казанский Кремль" и Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан заключить с ИП Зайнуллиной З.Ф. договор аренды помещения - "Камора N 22 Спасская башня", площадью 9,1 кв. м, расположенного по адресу г.Казань, Кремль, нa сpoк не менее трех лет.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2015 решение отменено в части удовлетворения встречного иска.

Принят по делу в указанной части новый судебный акт.

Встречный иск ИП Зайнуллиной З.Ф. к ГБУ "Государственный историко-архитектурный и художественный музей-заповедник "Казанский Кремль" и Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан об обязании заключить договор аренды помещения - "Камора N 22 Спасская башня", расположенного по адресу г.Казань, Кремль,площадью 9,1 кв.м, - оставлен без рассмотрения.

В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 23.09.2015 постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2015 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2015 оставлено в силе решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.03.2015.

ГБУ "Государственный историко-архитектурный и художественный музей-заповедник "Казанский Кремль" и Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан обжалуя принятые по делу судебные акты в кассационном порядке, просят их отменить и принять по делу новый судебный акт об обязании ИП Зайнуллиной З.Ф. освободить помещение N 22 Спасская башня и передачи его по акту приема-передачи ГБУ "Музей-заповедник "Казанский Кремль" и об отказе в удовлетворении встречного иска.

Кассационные жалобы мотивированы нарушением норм материального права.

Проверив законность судебных актов в обжалуемых частях в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационных жалоб.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 24.02.2012 N 462-р между ГБУ "Музей-заповедник "Казанский Кремль" (арендодатель) и ИП Зайнуллина З.Ф. (арендатор), без проведения торгов 14.03.2012 был заключен договор аренды государственного имущества N014-2345, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду помещение N22 Спасская башня, расположенную по адресу: г. Казань, Кремль, площадью 9,1 кв.м.

Указанное помещение было закреплено за ГБУ "Государственный историко- архитектурный и художественный музей-заповедник "Казанский Кремль" на праве оперативного управления на основании распоряжения Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан N 2297-р от 17.08.2010. Срок аренды с 02.03.2012 по 02.02.2013 (пункт 1.2 договора аренды).

Размер арендной платы на момент заключения договора составляет 10 145 руб. в месяц с учетом НДС. Арендатор ежемесячно перечисляет арендную плату не позднее последнего числа расчетного месяца (пункт 2.1 договора аренды).

Помещение передано по акту приема-передачи помещения от 02.03.2012.

Дополнительным соглашением N 1 от 13.02.2013 к договору аренды N014-2345 от 14.03.2012, с учетом согласия Минземимущества РТ на продление договора аренды, выраженного в письме N1-30/1732 от 12.02.2013, стороны установили срок аренды с 03.02.2013 по 03.01.2014 и установили размер арендной платы 9 527,76 руб. в месяц.

С учетом согласия Минземимущества РТ на продление договора аренды, выраженного в письме N 1-30/1899 от 18.02.2014, стороны дополнительным соглашением N 2 от 18.02.2014 к договору аренды N 014-2345 от 14.03.2012 установили новый срок аренды помещения с 04.01.2014 по 15.03.2014, а также определили размер арендной платы 10 592 руб. в месяц.

Письмом от 06.03.2014 предприниматель обратился к истцу с заявлением о продлении срока договора аренды N 014-2345 от 14.03.2012 на 11 месяцев.

Истец в свою очередь письмом от 28.03.2014 N 07-16/378 обратился в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан за согласованием продления действующего договора аренды N 014-2345 от 14.03.2012 на срок 11 месяцев.

Министерство письмом N 1-30/5712 от 26.05.2014 отказало в продлении договора аренды, указав, что считает продление заключенного договора аренды N014-2345 нецелесообразным.

Истец письмом от 29.05.2014 N 07-16/645 сообщил ответчику о том, что в связи с отказом министерства в продлении договора аренды, ответчику необходимо освободить занимаемое помещение и передать имущество по акту приема-передачи в течение 3 дней с момента получения письма.

Неисполнение требования об освобождении спорного помещения послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с заявленным иском.

Встречный иск об обязании заключить договор аренды помещения - "Камора N 22 Спасская башня", расположенного по адресу г. Казань, Кремль, площадью 9,1 кв.м. нa сpoк не менее трех лет, основан на части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя встречный иск, судебные инстанции правомерно руководствовались следующим.

Согласно положения статей 606, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование на срок, определенный договором.

В соответствии с положениями статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по действующему договору аренды и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

При этом, арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: принятие решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Исходя из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" ответчик не вправе отказать истцу в заключении на новый срок договора аренды спорного нежилого помещения, за исключением случаев, предусмотренных в части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

В соответствии с положениями статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 298 Гражданского кодекса Российской Федерации государственное бюджетное учреждение вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним на праве оперативного управления имуществом лишь с согласия собственника этого имущества.

При указанных обстоятельствах и в силу положений Устава ГБУ "Музей-заповедник "Казанский Кремль" и постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 22.08.2007 N 407 "Вопросы Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан" ГБУ "Музей-заповедник "Казанский Кремль" и Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан являются надлежащими ответчиками по встречному иску.

Согласно правовой позиции, содержащейся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате. При наличии разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1, 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда, который установит условие об арендной плате на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора аренды на новый срок, в том числе по основанию, предусмотренному пунктом 1 части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности по договору аренды (пункт 2 части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции), вправе в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с другим лицом. В случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

Судебными инстанциями установлено, что ответчик с заявлением о продлении срока договора аренды обратился к арендодателю заблаговременно, а письмом от 26.05.2014 Министерство отказало в продлении договора аренды в связи с его нецелесообразностью, при этом о принятии в установленном порядке решения, предусматривающего иной, чем аренда, порядок распоряжения арендуемым имуществом арендатор извещен не был, поскольку постановлений (распоряжений, приказов, актов) Министерства, предусматривающих иной порядок распоряжения названным имуществом и действовавших на момент составления отказных писем ответчику, не имелось. Также арендодатель в письмах от N 07-16/378 от 28.03.2014, N 1-30/5712 от 26.05.2014 не отказывал ответчику в заключении на новый срок названного договора аренды по основаниям наличия у него как арендатора задолженности по арендной плате за пользование имуществом.

Как правомерно отмечено судом апелляционной инстанции, тот факт, что Министерство намеревалось использовать спорное помещение в соответствии с уставными целями деятельности по окончании действия договора аренды не свидетельствует о соблюдении требований, предусмотренных пунктом 1 части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

С учетом того, что арендатором обязательства по договору аренды исполнялись надлежащим образом, отказ Министерства и ГБУ "Государственный историко-архитектурный и художественный музей-заповедник "Казанский Кремль" в заключении с ним договора аренды на новый срок судебными инстанциями признан неправомерным, что явилось основанием для удовлетворения встречных исковых требований и отказа в удовлетворении иска об обязании ответчика освободить помещение "Камора N 22 Спасская башня", расположенного по адресу: г.Казань, Кремль, площадью, 9,1 кв.м и передать его по акту приема - передачи, отсутствуют.

Доводы кассационных жалоб о том, что ответчики по встречному иску правомерно отказали арендатору в заключении договора на новый срок в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий пункта 4.3 договора, являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку.

Поскольку письмо Министерства об отказе от согласования договора аренды на новый срок было получено 26.05.2014, то есть уже после окончания срока действия договора, и данный отказ по мотиву "нецелесообразности" признан несоответствующим части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, отказ ответчиков в продлении арендных отношений также признан судебными инстанциями несоответствующим части 9 статьи 17.1 Закона о Конкуренции.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции соглашается с выводами судебных инстанций об обязании Министерства, как представителя собственника имущества, заключить договор на новый срок, поскольку данный способ защиты обеспечивает защиту нарушенных прав арендатора.

Таким образом, обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм материального и процессуального права, основания для их отмены не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.03.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2015 по делу N А65-24664/2014 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Александров В.В.

Судьи

Н.Н. Королева И.Р. Нагимуллин