Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17 февраля 2016 г. N Ф06-4635/15 по делу N А06-11443/2014

г. Казань

17 февраля 2016 г.

Дело N А06-11443/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 февраля 2016 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,

судей Александрова В.В., Смоленского И.Н.,

при участии представителя:

ответчика - Красновой С.В. (доверенность от 27.04.2015),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Смирнова А.В. и общества с ограниченной ответственностью "Макси"

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 25.06.2015 (судья Соколова А.М.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2015 (председательствующий судья Жевак И.И., судьи Борисова Т.С., Шалкин В.Б.)

по делу N А06-11443/2014

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Смирнова А.В. к обществу с ограниченной ответственностью "Макси" о взыскании задолженности по постоянной арендной плате,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Макси" к индивидуальному предпринимателю Смирнову А.В. о признании незаключенным договора аренды от 04.10.2014 N 1, с участием третьих лиц - Министерства культуры по Астраханской области, Волго-Каспийского акционерного банка,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Смирнов Александр Викторович (далее - истец, ИП Смирнов А.В.) обратился в Арбитражный суд Астраханской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Макси" (далее - ответчик, ООО "Макси") о взыскании задолженности по постоянной арендной плате в размере 2 129 100 руб., и переменной арендной плате в размере 44 883,24 руб.

ООО "Макси" обратилось в арбитражный суд со встречным иском к ИП Смирнову А.В. о признании незаключенным договора аренды от 04.10.2014 N 1.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Министерство культуры по Астраханской области и Волго - Каспийский акционерный банк.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 25.06.2015 первоначальные исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскана сумма долга в размере 931 670 руб. В остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2015 решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречного искового требования отменено, договор аренды от 04.10.2014 N 1 признан незаключенным. В остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, истец просит постановление апелляционного суда отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, ответчик просит решение суда отменить полностью, постановление апелляционного суда отменить в части удовлетворения первоначального иска, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 26.01.2016 рассмотрение кассационных жалоб было отложено на 16.02.2016 на 17 часов 00 минут. После отложения судебное заседание продолжено в том же составе суда.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы своей кассационной жалобы в полном объеме, с доводами кассационной жалобы истца не согласился.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационных жалоб, заслушав представителя ответчика, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 04.10.2013 между истцом и ответчиком был подписан договор аренды нежилого помещения, принадлежащего истцу, расположенного по адресу: г. Астрахань, улица Ленина/Бабушкина N 4/3 литер А помещение 017, площадью 226,5 кв.м, сроком на 5 лет.

Факт передачи помещения подтверждается актом приема- передачи помещения от 14.10.2013.

В предусмотренном законом порядке договор аренды не прошел государственную регистрацию.

Главой 5 договора определены условия, и обязательства сторон в части обязательных платежей. Согласно пункту 5.1 договора арендная плата состоит из базовой арендной платы и переменной части.

Истец, считая, что ответчиком обязательства по договору выполнялись ненадлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 2 173 943,24 руб., 04.10.2014 направил в адрес ответчика претензию с требованием погасить имеющуюся задолженность, однако ответчик на данное письмо не ответил, акты сверки в адрес истца не предоставил, сумму долга не погасил.

Данные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в арбитражный суд.

В свою очередь, ответчик, полагая, что договор аренды от 04.10.2013 N 1 является незаключенным, обратился со встречным иском.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречных требований, руководствовался статьями 309, 310, 421, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными".

Апелляционный суд, отменяя решение суда в части отказа в удовлетворении встречного искового заявления, указал, что отсутствие государственной регистрации договора аренды является основанием для признания его незаключенным.

Между тем, апелляционным судом не учтено следующее.

Из разъяснений, данных в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 " внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Кодекса не имеется.

Согласно пункту 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

В данном случае стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им, договор ими исполнялся.

Доказательств того, что существенные условия договора аренды не согласованы, в деле не имеется.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Однако, приняв земельный участок в пользование на условиях подписанного сторонами договора, ответчик принял на себя обязательство (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), которое должно надлежащим образом исполняться.

К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Поэтому, если это не затронет прав третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе пользоваться земельным участком, внося за него плату, установленную соглашением сторон.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

При таких условиях, учитывая, что между сторонами по договору аренды от 04.10.2013 согласованы все существенные условия, спорный земельный участок передан ООО "Макси", договор исполнялся, договор аренды является действующим на основании пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 08.02.2011 N 13970/10, в случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценить обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с этим, решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований ИП Смирнова А.В. о взыскании задолженности по договору аренды и об отказе в удовлетворении требований ООО "Макси" о признании договора аренды незаключенным является правомерным.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2015 по делу N А06-11443/2014 отменить.

Решение Арбитражного суда Астраханской области от 25.06.2015 по тому же делу оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Р.А. Нафикова

Судьи

В.В. Александров И.Н. Смоленский