Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22 марта 2016 г. N Ф06-6717/16 по делу N А72-15906/2014

г. Казань

22 марта 2016 г.

Дело N А72-15906/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 марта 2016 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Муравьева С.Ю., Ананьева Р.В.,

при участии представителей:

истца - Хасаншина Г.Р. (удостоверение от 10.02.2016), Догадина С.В. (удостоверение от 29.09.2015),

ответчика (ООО "Премьера") - Желновода П.П. (доверенность от 07.12.2015), Глазневой Л.В. (доверенность от 20.02.2016),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Заместителя прокурора Ульяновской области

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2015 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи Пышкина Н.Ю., Терентьев Е.А.)

по делу N А72-15906/2014

по исковому заявлению Заместителя прокурора Ульяновской области в интересах Муниципального образования "город Ульяновск" в лице Ульяновской Городской Думы, Муниципального образования "город Ульяновск" в лице администрации города Ульяновска, главы города Ульяновска и контрольно-счетной палаты МО "город Ульяновск" к администрации города Ульяновска (ОГРН 1027301171446, ИНН 7303014573), обществу с ограниченной ответственностью "Премьера", г. Ульяновск (ОГРН 1087325002709, ИНН 7325078468) о признании недействительным договора,

при участии третьих лиц: - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, общества с ограниченной ответственностью "Гринпарк", г. Ульяновск, Егорова Владимира Николаевича, Жукова Василия Ивановича, Заикиной Любови Гавриловны, Конновой Светланы Владимировны, Рамазанова Рамиля Заудатовича, Тарханова Дмитрия Алексеевича, Канаичевой Ольги Евгеньевны, Романовой Елены Леонидовны, Толочко Андрея Николаевича, Шарафетдиновой Лилии Ирфановны, Николаевой Ирины Николаевны, Колесова Алексея Анатольевича, Колесовой Ирины Юрьевны, Тоньшина Андрея Николаевича, Тоньшиной Надежды Владимировны, Заикина Николая Владимировича,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Ульяновской области в интересах муниципального образования "город Ульяновск" в лице Ульяновской Городской Думы (далее - МО "город Ульяновск") обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к администрации города Ульяновска (далее - администрация) и обществу с ограниченной ответственностью "Премьера" (далее - ООО "Премьера", общество) о признании недействительным договор купли-продажи от 04.09.2013 N 629 земельного участка, расположенного северо-западнее жилого дома по ул. Зеленой в Заволжском районе г. Ульяновска, заключенный между МО "город Ульяновск" в лице заместителя председателя КУГИЗ и ООО "Премьера"; в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки прекратить право собственности ООО "Премьера" на земельные участки с кадастровыми номерами 73:24:021015:53, 73:24:021015:1949 и 73:24:021015:1950; о взыскании с МО "город Ульяновск" в пользу ООО "Премьера" 15 619 646,34 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (далее - Управление Росреестра по Ульяновской области), общество с ограниченной ответственностью "Гринпарк", Егорова Владимира Николаевича, Жукова Василия Ивановича, Заикину Любовь Гавриловну, Коннову Светлану Владимировну, Рамазанова Рамиля Заудатовича, Тарханова Дмитрия Алексеевича, Канаичеву Ольгу Евгеньевну, Романову Елену Леонидовну.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 14.09.2015 исковые требования удовлетворены частично.

Признан недействительным договор купли-продажи от 04.09.2013 N 629 земельного участка, расположенного северо-западнее жилого дома по ул. Зеленой в Заволжском районе г. Ульяновска с кадастровым номером 73:24:021015:53, заключенный между администрацией города Ульяновска и ООО "Премьера".

Применены последствия недействительности сделки в виде обязания администрации города Ульяновска возвратить ООО "Премьера" 15 619 646,34 руб. Прекращено право собственности ООО "Премьера" на земельные участки с кадастровыми номерами 73:24:021015:1949 и 73:24:021015:1950, ранее составлявших единый участок под кадастровым номером 73:24:021015:53.

Суд обязал ООО "Премьера" возвратить администрации города Ульяновска земельные участки с кадастровыми номерами 73:24:021015:1949 и 73:24:021015:1950.

В остальной части иска отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2015 решение суда первой инстанции отменено в части применения последствий недействительности сделки.

В удовлетворении исковых требований в части применения последствий недействительности сделки отказано.

В кассационной жалобе Заместитель прокурора Ульяновской области, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, постановление суда апелляционной инстанции в части отказа в применении последствий недействительности сделки предлагается отменить как принятое с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы считает, что судом апелляционной инстанции не осуществлена защита нарушенных прав МО "город Ульяновск" по восстановлению использования земельным участком, поскольку при образовании новых земельных участков путем деления прежнего земельного участка природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ, при этом факт раздела сам по себе не препятствует восстановлению земельного участка в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера, тем самым не исключается возврат таких участков.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Премьера" просит оставить оспариваемый судебный акт без изменения как соответствующий действующему законодательству.

В судебном заседании представитель прокуратуры поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель ООО "Премьера" возражал против ее удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, отзыве на нее и в выступлениях представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что судебный акт в оспариваемой части подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, на основании заявления общества постановлением главы г.Ульяновска от 21.01.2010 N 212 была утверждена схема расположения земельного участка по адресу: г.Ульяновск, Заволжский район, северо-западнее жилого дом N 4 по ул. Зеленой (земли населенных пунктов), на кадастровом плане (карте) соответствующей территории 73:24:021015.

Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 24.08.2010, ему присвоен кадастровый номер 73:24:021015:53, площадь составляет 73 210 кв. м, разрешенное использование: под строительство гостиничного комплекса.

Постановлением мэрии г. Ульяновска от 13.01.2011 N 20 ООО "Премьера" передан в аренду до 31.12.2011 земельный участок площадью 73 210 кв. м с кадастровым номером 73:24:021015:53 по адресу: г. Ульяновск, Заволжский район, северо-западнее жилого дом N 4 по ул. Зеленой, под строительство гостиничного комплекса.

Между мэрией г. Ульяновска (арендодатель) и Управление Росреестра по Ульяновской области (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 11.02.2011 N 24-2-541, который был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Соглашением от 24.08.2011 N 611 стороны продлили срок действия указанного договора до 18.07.2016.

Администрация г. Ульяновска выдала ООО "Премьера" разрешение N RU73304000-95 на I этап строительства гостиничного комплекса - гостиничный блок N 1 (2-этажный) и трансформаторной подстанции. Срок действия разрешения (с учетом его продления) - до 30.09.2013.

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU73304000-71, выданным обществу администрацией 24.06.2013, были введены в эксплуатацию (1 этап строительства гостиничного комплекса):

- гостиничный блок N 1 (2-этажный);

- трансформаторная подстанция (1-этажная).

На основании данного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.08.2013 за ООО "Премьера" зарегистрировано право собственности на объекты: нежилое здание (2-этажное) общей площадью 532,6 кв. м, нежилое здание (1-этажное) общей площадью 47 кв. м, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 73 АА N 636611, 634378.

Впоследствии на основании заявления ООО "Премьера" администрацией г. Ульяновска принято постановление от 03.09.2013 N 3812 о передаче ООО "Премьера" в собственность земельного участка площадью 73 210 кв. м, кадастровый номер 73:24:021015:53, под гостиничным комплексом в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с указанным постановлением между администрацией г. Ульяновска и ООО "Премьера" был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 04.09.2013 N 629, по условиям которого земельный участок площадью 73 210 кв. м, кадастровый номер 73:24:021015:53, был отчужден в собственность общества за плату - 15 619 646,34 руб.

В связи с передачей земельного участка в собственность администрация г. Ульяновска и ООО "Премьера" подписали соглашение от 05.09.2013 N 479 о расторжении договора аренды от 11.02.2011 N 24-2-541, которое зарегистрировано 24.09.2013 в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Право собственности ООО "Премьера" на земельный участок площадью 73 210 кв. м, кадастровый номер 73:24:021015:53, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.09.2013 серии 73 АА N 652791.

Реализуя правомочия собственника земельного участка, ООО "Премьера" в ноябре 2013 года изменило вид разрешенного использования земельного участка с "под строительство гостиничного комплекса" на "многоквартирные жилые дома до 4-х этажей, объекты социального и коммунально-бытового назначения".

Администрацией г. Ульяновска 09.06.2014 выдано разрешение N RU 73304000-196 на строительство на данном земельном участке 4-х этажного многоквартирного жилого дома.

19.08.2014 прокуратурой Заволжского района г. Ульяновска при участии Управления Росреестра по Ульяновской области проведена проверка соблюдения земельного законодательства при предоставлении ООО "Премьера" земельного участка с кадастровым номером 73:24:021015653, площадью 73 210 кв. м по адресу: г. Ульяновск, северо-западнее жилого дома N 4 по ул. Зеленой, на праве аренды, а впоследствии в собственность.

На основании письма Прокуратуры Ульяновской области Управлением Росреестра по Ульяновской области было дано заключение о том, что предоставление ООО "Премьера" земельного участка по адресу: Ульяновская область, г.Ульяновск, северо-западнее жилого дома N 4 по ул. Зеленой, кадастровый номер 73:24:021015:53, площадью 73 210 кв. м, в аренду без торгов для строительства гостиничного комплекса было осуществлено в соответствии с законодательством; передача администрацией г. Ульяновска в собственность ООО "Премьера" указанного земельного участка, в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, со ссылкой "под гостиничным комплексом" была осуществлена в противоречии с требованиями земельного законодательства; вызывает сомнения обоснованность предоставления администрацией г. Ульяновска в собственность ООО "Премьера" всего земельного участка площадью 73 210 кв. м только под двумя объектами - гостиничным блоком N 1 и трансформаторной подстанцией, в то время как указанная площадка участка изначально предусматривалась для строительства всего гостиничного комплекса, а не только этих двух объектов, что подтверждается заключением Управления Росреестра по Ульяновской области от 21.08.2014.

Впоследствии на основании заявления ООО "Премьера" от 27.10.2014 N 01/120/2014-058 о прекращении права в связи с ликвидацией объекта Управлением Росреестра по Ульяновской области 11.11.2014 было прекращено право собственности ООО "Премьера" на земельный участок с кадастровым номером 73:24:021015:53 в связи с его разделом на два земельных участка с кадастровыми номерами 73:24:021015:1949 и 73:24:021015:1950, и проведена государственная регистрация права собственности ООО "Премьера" на земельные участки с кадастровыми номерами 73:24:021015:1949 (площадью 25 117 кв. м) и 73:24:021015:1950 (площадью 48 093 кв. м), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 11.11.2014 серии 73-АА N 874710, 877283.

На основании договора купли-продажи от 14.11.2014, заключенного между ООО "Премьера" (продавец) и ООО "Гринпарк" (покупатель), последний приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером 73:24:021015:1950, площадью 48 093 кв. м. Цена земельного участка составила 31 000 000 руб.

Заместитель прокурора Ульяновской области в интересах муниципального образования "город Ульяновск" в лице Ульяновской Городской Думы, полагая, что поскольку договор купли-продажи от 04.09.2013 N 629 является недействительным, обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Содержащиеся в постановлении суда апелляционной инстанции выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.

Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении кассационной жалобы с делом суд кассационной инстанции проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими дело в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, и в той части, в которой акт обжалуется.

Из содержания кассационной жалобы и пояснении представителей прокуратуры следует, что судебные акты оспариваются только в части применении последствий недействительности договора купли-продажи от 04.09.2013 N 629 в виде возврата земельных участков с кадастровыми номерами 73:24:021015:1949 и 73:24:021015:1950 и прекращении права собственности на указанные участки, зарегистрированное 11.11.2014 за ООО "Премьера".

Таким образом, судебные акты в части признании недействительным договора купли-продажи от 04.09.2013 N 629 не оспариваются, что свидетельствует о правовой определенности сторон по данному требованию и установленным обстоятельствам.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Из анализа материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от 04.09.2013 N 629 за ООО "Премьера" 24.09.2013 зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 73:24:021015:53, общей площадью 73 210 кв. м, приобретенный в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, который ранее был предоставлен в аренду для строительства гостиничного комплекса (введенного в эксплуатацию 24.06.2013).

В силу пункта 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.

В результате принятого ООО "Премьера" решения о разделе земельного участка с кадастровым номером 73:24:021015:53 образовались земельные участки с кадастровым номером 73:24:021015:1949, площадью 25 117 кв. м, и с кадастровым номером 73:24:021015:1950, площадью 48 093 кв. м, что подтверждается кадастровым паспортом от 24.10.2014 N 73-02/2014-259261, право собственности за обществом на образованные участки зарегистрировано Управлением Росреестра по Ульяновской области 11.11.2014.

При этом на земельном участке с кадастровым номером 73:24:021015:1950 расположен двухэтажный гостиничный блок N 1 и трансформаторная подстанция, которые ранее были построены на исходном земельном участке с кадастровым номером 73:24:021015:53, предоставленного ООО "Премьера" под строительство в порядке статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, но с нарушением предельных норм отвода.

Согласно свидетельству от 11.11.2014 серии 73-АА N 874710 в отношении земельного участка с кадастровым номером 73:24:021015:1949 зарегистрировано обременение в силу закона в связи со строительством многоквартирных жилых домов до 4-х этажей и объектов социального назначения, данный факт подтверждается схемой расположения объектов, градостроительным планом, разрешениями на строительство N RU 73304000-196 и N RU 73304000-305, договорами о долевом участии от 20.04.2015, заключенными с физическими лицами, зарегистрированными Управлением Росреестра по Ульяновской области в соответствии с пунктом 2.3 статьи 25.1 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).

Из имеющихся в деле кадастровых паспортов по состоянию на 02.08.2013 на земельном участке с кадастровым номером 73:24:021015:1949 расположены нежилые здания, введенные в эксплуатацию в 2013 году.

Впоследствии на основании договора купли-продажи от 14.11.2014 земельный участок с кадастровым номером 73:24:021015:1950 приобретен ООО "Гринпарк", однако 25.11.2014 государственная регистрация права была приостановлена в связи с принятием обеспечительных мер в рамках данного дела.

Таким образом, на земельных участках, которые были образованы в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 73:24:021015:53, находятся объекты капитального строения, принадлежащие ООО "Премьера" на праве собственности.

Суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что, поскольку на земельных участках расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу, их возврат невозможен.

Следует отметить, что строительство гостиничного блока N 1 и трансформаторной подстанции осуществлялось ООО "Премьера" на земельном участке с кадастровым номером 73:24:021015:53, предоставленном по договору аренды от 11.02.2011 N 24-2-541, под строительство названных объектов при соблюдении градостроительных норм, в связи с чем не допускается изъятие земельного участка вследствие признании недействительным договора купли-продажи, поскольку правовые основания для его использования тем же лицом в рамках арендных отношений не прекратились.

На основании заключенного договора купли-продажи от 14.11.2014 земельный участок с кадастровым номером 73:24:021015:1950 передан в фактическое пользование ООО "Гринпарк", что также исключает возможность применения статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации к участникам сделки, признанной недействительной, в связи с отсутствием объекта у ООО "Премьера".

Учитывая, что договор купли-продажи земельного участка от 04.09.2013 N 629 как основание для возникновения права собственности признан недействительным, право собственности на указанный объект недвижимости у общества не возникло.

Земельный участок находился во владении общества на праве аренды с 2011 года, то есть до заключения ничтожного договора купли-продажи; по договору купли-продажи к обществу перешел лишь титул (право собственности) на указанный земельный участок. Последствием ничтожности договора купли-продажи при таких обстоятельствах может быть возвращение титула (права собственности) на земельный участок от общества администрации, то есть стороны должны быть возвращены в положение, существовавшее до заключения ничтожного договора.

Разрешая спор, суд первой инстанции также не учел тот факт, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 73:24:021015:53 регистрационная запись о праве собственности ООО "Премьера" была погашена, право собственности прекращено, в связи с чем требования о прекращении права собственности, основанное на положении статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии регистрационной записи, удовлетворению не подлежало.

В пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Следует отметить, что земельный участок, который в установленном законном порядке не предоставлялся для строительства, но при наличии возведенного на нем объекта, может быть возвращен только посредством предъявления иска о сносе самовольной постройки (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что земельные участки, приобретенные в собственность с нарушением закона, не могут быть возвращены, поскольку на них находятся строения, принадлежащие обществу на праве собственности при сохранении арендных отношений.

С позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции, руководствуясь подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что общество является собственником строений, расположенных на спорном земельном участке, которые не могут быть возвращены при сохранении арендных обязательств, отказали в удовлетворении иска в части применении последствий недействительности договора.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы не касаются материально-правовой стороны дела, а связаны с оспариванием доказательственной стороны спора, однако в силу главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2015 по делу N А72-15906/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Петрушкин

Судьи

С.Ю. Муравьев Р.В. Ананьев