Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23 марта 2016 г. N Ф06-5925/16 по делу N А12-27241/2014

г. Казань

23 марта 2016 г.

Дело N А12-27241/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 марта 2016 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,

судей Ананьева Р.В., Петрушкина В.А.,

при участии:

истца - администрации Волгограда - Цымловой А.В., доверенность от 26.11.2015 N 05-49/213,

ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Передвижная механизированная колонна" - Мелихова А.В., доверенность от 24.04.2015,

третьего лица - прокуратуры Волгоградской области - Догадина С.В., прокуратура Республики Татарстан, удостоверение,

в отсутствие:

иных лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы администрации города Волгограда, г. Волгоград, прокуратуры Волгоградской области, г. Волгоград,

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2015 (председательствующий судья Борисова Т.С., судьи Дубровина О.А., Жевак И.И.)

по делу N А12-27241/2014

по исковому заявлению администрации Волгограда, г. Волгоград, к обществу с ограниченной ответственностью "Передвижная механизированная колонна", г. Волгоград, о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки, третьи лица: Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда, г. Волгоград, Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области, г. Волгоград, прокуратура Волгоградской области, г. Волгоград, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, г. Волгоград,

УСТАНОВИЛ:

Министерство по управлению имуществом Волгоградской области (далее - министерство) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Передвижная механизированная колонна N 18" (далее - общество) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, государственная собственностью на который не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области от 06.03.2014 N 125В/14, заключенного между министерством и обществом, применении последствия недействительности сделки в виде возврата обществом земельного участка с кадастровым номером 34:03:130008:26, площадью 42 024 кв. м, расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, р.п. Гумрак, ул. Моторная, д. 9Б, а министерству возвратить обществу денежные средства в размере 911 815 руб. 74 коп.

К участию деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены прокуратура Волгоградской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Волгоградской области (далее - управление), Департамент земельных ресурсов администрации Волгограда (далее - департамент).

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 27.04.2015 года министерство в порядке процессуального правопреемства заменено на администрацию Волгограда.

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - комитет) привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 28.09.2015 признан недействительным договор купли-продажи земельного участка, государственная собственностью на который не разграничена, в г. Волгограде - административном центре Волгоградской области от 06.03.2014 N 125В/14, заключенный между министерством и обществом. Суд применил последствия недействительности сделки ввиде обязания общества возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 34:03:130008:26, площадью 42 024 кв. м, расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, р.п. Гумрак, ул. Моторная, д. 9Б, а комитету возвратить обществу денежные средства в размере 911 815 руб. 74 коп.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2015 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28.09.2015 отменено, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Администрация, прокуратура, обжалуя постановление апелляционного суда, в кассационных жалобах просят его отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь в обосновании на неправильное применение судом норм материального права. Считают, что нахождение на спорном земельном участке ангаров, тамбуров, кпп, трансформаторной подстанции не может являться основанием для приобретения в собственность земельного участка площадью 42 024 кв. м, так как данные объекты не являются объектами недвижимого имущества и выполняют вспомогательную функцию по отношению к складам, права собственности на которые не зарегистрированы.

Расположенные на земельном участке склады, ангары, иные сооружения не являются недвижимым комплексом по смыслу статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно решению Волгоградской городской Думы от 15.09.2010 N 36/1087 "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград" в зоне нахождения спорного земельного участка максимальный процент застройки в границах земельного участка составляет 80%. В связи с чем для всех строений общей площадью 13 883 кв. м необходимым является земельный участок площадью 17 353,75 кв. м. (прокуратура 20 529 кв. м).

Кроме того, в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, в том числе в заявленных целях.

В отзыве общество просит в удовлетворении жалоб отказать, полагая постановление апелляционного суда правильным.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность постановления апелляционного суда, считает его подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

На основании постановления главы администрации Городищенского района Волгоградской области от 11.08.2004 N 1611 между администрацией Городищенского района Волгоградской области и обществом заключен договор аренды земельного участка от 16.09.2014 сроком на 49 лет, для целей строительства и размещения складов.

По акту приема-перадчи администрация Городищенского района Волгоградской области передала обществу земельный участок с кадастровым номером 34:03:130008:26, общей площадью 42 024 кв. м, расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, р.п. Гумрак, ул. Моторная, д. 9Б для указанных целей (т. 1, л.д. 116).

Земельный участок сформирован, его границы согласованы со смежными землепользователями, поставлен на кадастровый учет.

В 2006 году обществом получен рабочий проект "склады в р.п. Гумрак Городищенского района Волгоградской области", получивший положительное заключение N 26-06-03 Главного управления архитектуры и градостроительства администрации Волгоградской области, в соответствии с которым ответчик должен был возвести на отведенном ему земельном участке общей площадью 42 024,09 кв. м складской комплекс.

Указанный рабочий проект был разработан на основании архитектурно - планировочного задания от 22.10.200 N 32 4, задания на проектирование, строительного паспорта от 22.10.2004, постановления Главы администрации Городищенского района от 31.05.2004 N 1009, зданий смежников, СНиП, технического отчета об инженерно - технологических изысканиях на объекты "Склады в р.п. Гумрак Городищенского района Волгоградской области, выполненного ЗАО "НВТИСИЗ" в 2005 году.

В целях реализации рабочего проекта на территории спорного земельного участка с кадастровым номером 34:03:130008:26, площадью 42 024 кв. м, обществом были возведены и располагаются в настоящее время здания и сооружения (т. 1, л.д. 15, 16, т. 4, л.д 14, 18, 22), склад N 1 площадью застройки 5181,5 кв. м (строительство завершено в 2008 году, право собственности зарегистрировано управлением), склад N 2 площадью застройки 838,6 кв м (строительство завершено в 2008 году, право собственности зарегистрировано управлением), ангар N 1 площадью застройки 4715,2 кв. м (строительство завершено в 2013 году, право собственности зарегистрировано управлением), ангар N 2 площадью застройки 2205,3 кв. м (строительство завершено в 2011 году, право собственности зарегистрировано управлением), ангар N 3 площадью застройки 452,5 кв. м (строительство завершено в 2013 году право собственности зарегистрировано управлением).

На все вышеперечисленные объекты недвижимого имущества за обществом зарегистрировано право собственности в установленном законом порядке, о чем указывают копии свидетельств о регистрации права.

Кроме того, на территории земельного участка возведены и располагаются объекты капитального строения вспомогательного назначения: трансформаторная подстанция площадью застройки 3,6 кв. м, КПП площадью застройки 69,4 кв. м с крыльцом площадью застройки 11,9 кв. м, пожарный резервуар.

Также на спорном земельном участке располагаются объекты не капитального характера, но являющиеся вспомогательными относительно основных объектов недвижимости: - помещения для обслуживания персонала (раздевалки, комната приема пищи); - площадка для хранения личного автотранспорта персонала.

Техническая документация с перечисленными характеристиками указанных выше объектов представлена в материалы настоящего дела.

Суд апелляционной инстанции признал, что вышеуказанные объекты возведены в соответствии с целями предоставления земельного участка в три этапа. Непосредственно само строительство последнего объекта завершено в 2013 году. После окончания строительства вся территория земельного участка огорожена единым забором, каких-либо неиспользуемых площадей нет.

Общество обратилось в министерство с заявлением от 10.02.2014 о предоставлении в собственность, в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, земельного участка с кадастровым номером 34:03:130008:26, общей площадью 42 024 кв. м, находящегося по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, р.п. Гумрак, ул. Моторная, д. 9Б, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие ответчику, на праве собственности - здание склада N 1 общей площадью 5181,5 кв. м, здание склада N 2 общей площадью 838,6 кв. м.

Министерство решением от 21.02.2014 N 1804 предоставило обществу в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 34:03:130008:26, из земель населенных пунктов, площадью 42 024 кв. м, для эксплуатации зданий складов N 1, 2 по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, р.п. Гумрак, ул. Моторная, д. 9Б, по цене 911 815 руб. 74 коп.

Между министерством и обществом заключен оспариваемый договор купли-продажи от 06.03.2014 N 125В/14 земельного участка, а в дальнейшем произведена государственная регистрация права собственности ответчика на данный земельный участок, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) сделана запись от 05.05.2014 N 34-34-01/028/2014-379.

Прокуратура направила в министерство представление от 19.05.2014 об устранении нарушений земельного законодательства, в части предоставления ответчику спорного земельного участка общей площадью 42 024 кв. м, то есть большей, чем необходимо для эксплуатации зданий общей площадью 6020 кв. м.

Министерство полагая, что договор купли-продажи земельного участка заключен сторонами с нарушением требований стетей 33, 35 Земельного кодекса Российской Федерации при отсутствии доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик являясь собственником объектов недвижимости, имеет исключительное право на приватизацию только той площади земельного участка, которая необходима для размещения и эксплуатации, принадлежащих ему объектов недвижимости. Стороны при заключении договора не обосновали необходимость выделения земельного участка в указанном размере, многократно превышающем площадь объектов недвижимого имущества.

Суд апелляционной инстанции, отменил решение суда первой инстанции и в удовлетворении иска отказал, исходя из следующего.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Следовательно, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

В силу пункта 2 статьи 7, части 1 статьи 28, части 3 статьи 33, части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования, что соответствует правовому подходу, изложенному в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, 27.01.2009 N 12202/07.

Возникновение права пользования земельным участком, находящимся под объектом недвижимости и необходимым для его использования у собственника данного объекта не допускают возможности предоставления соответствующего земельного участка в собственность иному лицу. При приобретении прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, по правилам статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судом первой инстанции назначена экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Девелопмент эксперт". Однако при принятии решения в суде первой инстанции суд отклонил выводы экспертизы по мотиву того, что экспертом не учтены ряд обстоятельств.

Давая оценку указанному заключению, суд апелляционной инстанции пришел к обратному выводу о том, что обществом с ограниченной ответственностью "Девелопмент эксперт" не допущено нарушений, с которыми закон связывает признание его недопустимым доказательством, подлежащим исключению из числа таковых.

Как следует из экспертного заключения, составленного обществом с ограниченной ответственностью "Девелопмент эксперт", экспертами проведено визуально-инструментальное обследование спорного земельного участка и установлено, что объект исследования представляет собой земельный участок общей площадью 42 042 кв. м, с расположенными на нем объектами недвижимого имущества - зданием склада N 1 общей площадью 5181 кв.м, зданием склада N 2 общей площадью 838 кв. м, объектами недвижимого имущества каркасного типа, сооружениями административного назначения.

Исходя из расположения объектов на земельном участке, подъездных путей и осуществляемой на обследуемой территории деятельности эксперты пришли к выводу о том, что объект имеет признаки единого складского комплекса. Данные выводы экспертизы лицами, участвующими в деле, не опровергнуты. Доказательства обратного в материалы не представлено.

В заключении эксперта N 690-008-15, составленном муниципальным унитарным предприятием Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации Центрального района, сделан вывод, что на основании материалов дела, обследования земельного участка с размещенными на нем объектами, действующих норм и правил площадь земельного участка с кадастровым номером 34:03:130008:26, в размере 42 024 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, р.п. Гумрак, ул. Моторная, д. 9Б, является необходимой для эксплуатации размещенных на нем зданий и сооружений, с учетом фактического использования.

Давая оценку указанному заключению, суд первой инстанции признал его недопустимым доказательством по делу, поскольку в нем отсутствует исследовательская часть, а также не указаны обмеры площади объектов недвижимого имущества. Суд апелляционной инстанции признал этот вывод суда ошибочным.

Как установлено апелляционным судом, эксперты МУП "Центральное межрайонное БТИ" г. Волгограда давали пояснения в суде первой инстанции относительно представленного ими экспертного заключения, в соответствии с которыми исследовательская часть заключения частично изложена непосредственно в самом экспертном заключении, отсутствующая часть имеется в их рабочих материалах и может быть представлена в материалы дела в случае назначения дополнительной экспертизы, если у суда, либо у лиц, участвующих в деле, возникнут вопросы к ясности или полноте заключения.

При этом на вопрос представителя ответчика о содержании выводов заключения при назначении дополнительной экспертизы экспертами были утвердительно даны пояснения, что выводы останутся прежними. Кроме того, в материалах дела имелась техническая и правоустанавливающая документация, которая содержит подробное техническое описание расположенных объектов недвижимости, в том числе и площадь каждого объекта в отдельности: техническое заключение о состоянии строительных конструкций зданий и сооружений, расположенных на спорном участке выполненное Волгоградским отделением ГУП "БТИ", справка от 10.09.2014, выданная ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", а также техническая документация на объекты недвижимости.

Достоверность указанных документов никем из участников судебного процесса не оспаривалась. Вся техническая документация была представлена экспертам МУП "Центральное межрайонное БТИ" г. Волгограда для исследования. Кроме того, при проведении экспертизы эксперты лично выезжали на место и осматривали спорный земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости.

Суд апелляционной инстанции признал, что указанное заключение носит утвердительный, а не вероятностный характер, основано на полно исследованном материале, выполнено с применением действующих технологий и методик, содержащиеся в нем неясности, были устранены путем допроса эксперта. Неясности либо неполноты у заключения не имеется, экспертами даны исчерпывающие ответы на поставленные вопросы, заключение составлено компетентными специалистами, соответствует требованиям, установленным действующим законодательством.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что заключение эксперта N 690-008-15, подготовленное муниципальным унитарным предприятием Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации Центрального района, допустимым доказательством по делу, которое подлежит оценке наряду с иными доказательствами, собранными по настоящему делу, как того требуют положения статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы кассационных жалоб нельзя признать достаточными для отмены обжалуемого постановления апелляционного суда.

В соответствии с частью 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В соответствии с кадастровым паспортом разрешенным использованием спорного земельного участка является - строительство и размещение складов. Ни на момент заключения спорного договора купли-продажи, ни в настоящее время предельные размеры земельных участков для эксплуатации складского хозяйства на территории Волгоградской области нормативно не установлены.

Вместе с тем, спорный земельный участок предоставлялся ответчику администрацией Городищенского района Волгоградской области на основании постановления от 31.05.2004 N 1009 для строительства складов.

В 2006 году ответчиком был получен рабочий проект "склады в р.п. Гумрак Городищенского района Волгоградской области" получивший помимо прочего положительное заключение Главного управления архитектуры и градостроительства администрации Волгоградской области, в соответствии с которым ответчик должен был возвести на отведенном ему земельном участке площадью 42 024 кв. м складской комплекс, возведение которого было запланировано в три этапа: 1 очередь - склад N 1 и склад N 2, 2 очередь - административно-бытовые помещения, пожарные резервуары, помещение охраны и парковка для работающих и посетителей; 3 очередь - складские помещения (ангары).

Строительство последнего, третьего этапа, было завершено ответчиком в 2013 году, то есть еще до обращения к истцу с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность за плату, что подтверждается технической документацией имеющейся в материалах дела.

В пояснениях эксперта от 27.01.2015 (т. 4 л.д. 158-160) ответчик указывал на то, что все строения на земельном участке задействованы в едином процессе, включающем в себя приемку - сортировку - распределение - отгрузку товаров для дальнейшей транспортировки по месту назначения, либо дальнейшего хранения товаров до момента востребования.

Возражая против заявленного иска, общество утверждало, что расположение всех строений и сооружений, а также построение всего процесса деятельности складского комплекса построено так, что в случае разделения земельного участка каким либо способом отличным от существующего порядка, установленного в соответствии с указанным выше рабочим проектом, приведет к парализации деятельности всего комплекса, так как ни одно из сооружений не может физически существовать без другого. Кроме того, по периметру земельного участка в целях безопасности людей и имущества, находящихся на территории складского комплекса, расположены двое въездных ворот и один эвакуационный выход, что соответствует нормам пожарной безопасности для территорий складских комплексов. Разделение земельного участка отличным от сложившегося порядка землепользования способом помимо указанного ранее паралича деятельности комплекса приведет еще и к возникновению реальной угрозы жизни и здоровью находящихся на территории людей, так как в данном случае эвакуация людей и проезд специального транспорта будут затруднены. Пеерчисленные возражения в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ни кем не оспорены.

В процессе возведения складского комплекса ответчиком были выполнены технические условия, выданные на стадии согласования рабочего проекта Волгоградэнерго и ГУ МЧС России по Волгоградской области о необходимости размещения на земельном участке трансформаторной подстанции для обеспечения складского комплекса электроэнергией и пожарного резервуара для обеспечения эффективной пожарной безопасности в случае возникновения чрезвычайной ситуации.

Перечисленные выше помещения вспомогательного характера непосредственно участвуют в процессе эксплуатации складских объектов.

Относительно довода о том, что расположенные на земельном участке склады, ангары, иные сооружения не являются недвижимым комплексом по смыслу статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Положение статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность регистрации права собственности на совокупность объектов как одну недвижимую вещь.

Учитывая, что ни на момент строительства зданий и сооружений, ни на момент ввода в эксплуатацию в гражданском законодательстве отсутствовало понятие единого недвижимого комплекса, довод подателей кассационных жалоб о невозможности признания комплекса единым в отсутствие соответствующей регистрации права собственности является ошибочным.

Все принадлежащие ответчику здания и сооружения расположены на одном земельном участке и объединены единым назначением, в связи с чем вывод апелляционного суда о соответствии складского комплекса принадлежащего ответчику признакам единого недвижимого комплекса закону не противоречит.

Лицами, участвующими в деле, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств использования спорного земельного участка по иному назначению, с другим видом деятельности, в том числе не представлено относимых, допустимых доказательств использования каждого здания в отдельности.

Согласно решению Волгоградской городской Думы от 15.09.2010 N 36/1087 "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград" в зоне нахождения спорного земельного участка максимальный процент застройки в границах земельного участка составляет 80%. В связи с чем кассаторы полагают меньшей чем 42 024 кв. м.

Законодатель, устанавливая ограничение в виде площади максимальной застройки, исходил не от площади всех строений возведенных на земельном участке, а наоборот, площадь предоставленного земельного участка не может быть застроена более чем на 80%.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 38 Градостроительного Кодекса Российской Федерации предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя, в том числе, максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Ни на момент заключения спорного договора купли-продажи, ни в настоящее время законодательно не закреплено каким именно образом собственник объекта недвижимости должен доказать обоснованность требуемого земельного участка расположенного под объектом недвижимости.

Вместе с тем, после подачи соответствующего заявления о предоставлении спорного земельного участка в собственность обществом, в целях обоснования необходимости использования под имеющимися зданиями и строениями всего земельного участка для разрешенного вида использования спорного земельного участка последний представлялся для осмотра весь складской комплекс, расположенный на земельном участке, представителю Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области, уполномоченным на тот момент на распоряжение земельными участками.

В результате проведенного обследования, представителем собственника был составлен акт (т. 4 л.д. 97-113) обследования земельного участка, в котором указано, что земельный участок огорожен по периметру железобетонным забором. Территория земельного участка заасфальтирована. На земельном участке расположены: здание склада N 1; здание склада N 2; кпп; три здания склада, обшитых металлическим сайдингом синего цвета; металлические вагончики, используемые в качестве раздевалок; навес для складирования и хранения различного рода строительных материалов; трансформаторная подстанция. Из перечисленного можно сделать вывод, что земельный участок используется для эксплуатации зданий и сооружений складского назначения.

Таким образом, продавцом земельного участка, наделенным соответствующими полномочиями был сделан вывод о необходимости использования всего земельного участка в установленных границах для эксплуатации расположенных на нем зданий и сооружений, в связи с чем им и было принято решение о предоставлении обществу в собственность спорного земельного участка за плату.

О необходимости представления каких либо иных доказательств подтверждения необходимости использования всей площади земельного участка министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области в адрес ответчика не заявлялось.

По утверждению кассаторов возведение на земельном участке вспомогательных объектов, даже при наличии государственной регистрации права собственности на них, не влечет возникновения у их собственника права приобретения земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. В качестве правового обоснования приведено определение Верховного Суда Российской Федерации от 12.01.2016 по делу N А41-81022/2014.

Данный довод нельзя признать правильным. Предметом рассмотрения спора по делу N А41-81022/2014 стало признание недействительным договора купли-продажи земельного участка площадью 0,9 га предоставленного в собственность ответчику для размещения складских помещений в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. На момент представления спорного земельного участка на нем располагался только объект вспомогательного назначения - кпп площадью 6,2 кв. м, других строений на земельном участке не было. В связи с чем судом были сделаны выводы о том, что согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Возведение на земельном участке только вспомогательных объектов, даже при наличии государственной регистрации права собственности на них, не влечет возникновения у лица права на приобретение в собственность спорного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного Кодекса Российской Федерации.

На момент заключения договора купли-продажи на спорном земельном участке располагались здания и сооружения прямо используемые для складского хозяйства общей площадью 13 393,1 кв. м, для эксплуатации которых обществом используются объекты вспомогательного характера: трансформаторная подстанция, здание кпп, металлические вагончики, пожарный резервуар, парковка для автотранспорта.

Указанное не противоречит правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ изложенной в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08.

Следует признать возражения общества о том, что требования истца, а также доводы, изложенные в кассационных жалобах носят формальный характер. Ни в одном из процессуальных документов поданных Истцом, либо третьими лицами не содержится указания на то, в чем же именно заключается излишняя площадь используемого ответчиком земельного участка, какой же площади земельного участка будет достаточно ответчику для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости в соответствии с целевым назначением.

Согласно пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны, например указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения в силу пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно данной правовой нормы заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Пунктом 2 данной статьи предусмотрено, что сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

По утверждению общества, не опровергнутого иными участниками процесса поведение продавца спорного земельного участка, как до заключения сделки, так и после ее заключения (осмотр земельного участка, получение причитающихся денежных средств, подача документов в Росреестр для регистрации перехода права собственности) свидетельствовало о том, что им предпринимаются все меры, как для заключения договора купли-продажи, так и для сохранения ее в силе. Обращение в суд с заявлением о признании сделки недействительной в отсутствие документа конкретного нормативного документа которому противоречит заключенный договор, следует признать недобросовестным и не подлежащим судебной защите.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу о соответствии выводов суда апелляционной инстанции закону.

В кассационных жалобах, иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемого судебного акта, не приведено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2015 по делу N А12-27241/2014 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.Ю. Муравьев

Судьи

Р.В. Ананьев В.А. Петрушкин