Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 31 марта 2016 г. N Ф06-6590/16 по делу N А06-5733/2015

г. Казань

31 марта 2016 г.

Дело N А06-5733/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 марта 2016 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Галиуллина Э.Р.,

судей Королевой Н.Н., Нагимуллина И.Р.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Каминой Екатерины Валерьевны

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 08.10.2015 (судья Чижова С.Ю.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2015 (председательствующий судья Борисова Т.С., судьи Дубровина О.А., Жевак И.И.)

по делу N А06-5733/2015

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Каминой Екатерины Валерьевны к администрации муниципального образования "Город Астрахань" о признание договора аренды N 103 от 11.07.2008 заключенным, а также о признании субъектом, соответствующим требованиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ для реализации права преимущественного выкупа арендованного помещения, при участии третьего лица: муниципального унитарного трамвайно-троллейбусное предприятия

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Камина Екатерина Валерьевна (далее - ИП Камина Е.В., предприниматель, истец, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Астраханской области с иском к Администрации муниципального образования "Город Астрахань" (далее - Администрация, ответчик) о признании договора аренды N 103 от 11.07.2008 заключенным, а также о признании индивидуального предпринимателя субъектом, соответствующим требованиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ для реализации права преимущественного выкупа арендованного помещения.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 08.10.2015, оставленным без изменений постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2015, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить обжалуемые судебные акты, дел направить в суд первой инстанции в ином составе судей.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Поволжского округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между муниципальным унитарным трамвайно-троллейбусным предприятием (арендодатель) и ИП Каминой (Назаровой) Е.В. (арендатор) подписан договор аренды помещения от 11.07.2008, по условиям которого, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование часть строения нежилого помещения - 1-й этаж нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Астрахань, пер. Щепной, д. 4А, Литер А, общей площадью 76, 3 кв.м, в том числе: помещение N 1 площадью 25, 4 кв.м, помещение N 2 площадью 15.6 кв.м, помещение N 3 площадью 11, 6 кв.м, помещение N 4 площадью 13, 4 кв.м, помещение N 5 площадью 10,3 кв.м.

Цель использования арендатором помещения - размещение химчистки-прачечной.

В пункте 2 договора стороны согласовали срок аренды с 11.07.2008 по 11.07.2009, сроком на один год.

17.06.2009 истец обратился к арендодателю с просьбой о продлении договора на тех же условиях.

Ответ на данное письмо от муниципального унитарного трамвайно-троллейбусного предприятия не поступил. Доказательств обратного в материалах дела не имеется.

В соответствии с распоряжением администрации г. Астрахани N 230-р от 15.04.2010 прекращено право хозяйственного ведения муниципального унитарного трамвайно-троллейбусного предприятия г. Астрахани на муниципальное имущество: комнаты NN1 -9 нежилого помещения N 1 и комнату N 4 нежилого помещения N 2 по пер. Щепному, 4 а литера "А", общей площадью 103, 7 кв.м, данное имущество считать находящемся в составе казны муниципального образования "Город Астрахань".

Письмом N 15-1073 от 09.11.2010 Управление муниципального имущества отказало предпринимателю в продлении договора аренды, указав, что в связи с прекращением права хозяйственного ведения муниципального унитарного трамвайно-троллейбусного предприятия г. Астрахани на объект муниципальной собственности, обремененный договором аренды N 103 от 11.07.2008 переданы в казну муниципального образования "Город Астрахань". В соответствии со статьей 17.1 Федерального закон от 26.07.2006 N 135 "О защите конкуренции" с 01.07.2008 заключение договоров аренды, объектов муниципального имущества, в том числе и закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.

В ответ на заявление предпринимателя от 03.02.2011 о заключении договора аренды нежилого помещения, Управление муниципального имущества в письме N 30-02-01-302/11 от 25.02.2011 указало, что нежилое помещение может быть передано в аренду по результатам торгов на право заключения договоров аренды объектов нежилого муниципального фонда.

22.08.2012 Управление муниципального имущества администрации г. Астрахани направило в адрес истца требование N 30-02-01-1696 об освобождении незаконно занимаемого помещения.

В письме от 12.09.2012 Управление муниципального имущества администрации г. Астрахани также указало на необходимость освобождения муниципального помещения, со ссылкой на незаключенность договора аренды N 103 от 11.08.2009 по причине отсутствия его государственной регистрации.

14.06.2013 истец обратился с заявлением к ответчику о продаже ему нежилого помещения для предпринимательской деятельности в сфере оказания бытовых услуг населения.

В письме от 24.06.2013 на обращение предпринимателя об оформлении в аренду нежилого помещения, ответчик указал, что, учитывая обращение о выкупе указанного помещения, Управлением начата работа по подготовке всей необходимой документации к аукциону по продаже имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Город Астрахань", указан порядок ознакомления с информацией о проведении аукциона.

Истец, полагая, что между сторонами сложились арендные отношения по договору аренды от 11.07.2008, обратился с иском в суд.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства регулируются Федеральным законом N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ установлена совокупность условий, при которых субъектом малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Указанные в данной статье субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, при одновременном соблюдении перечисленных в этой статье Закона условий, в том числе при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 609, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как разъяснено в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Спорный договор аренды, как волеизъявление сторон, заключен 11.07.2008, то есть в период действия Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", однако государственную регистрацию не прошел, таким образом, в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации считается незаключенным.

Довод заявителя жалобы о согласовании сторонами существенных условий спорного договора аренды, его исполнении, а также ссылки на пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165, из содержания которого следует, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность подлежат отклонению по следующим основаниям.

В силу статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункты 1, 2).

Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации.

С учетом разъяснений, данных в пункте 50 совместного Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 от 29.03.2010, пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, отсутствие государственной регистрации договора аренды не является препятствием для его исполнения либо основанием для освобождения от его исполнения, однако это не влечет вывод о заключенности договора.

Поскольку из содержания указанных выше норм в их взаимосвязи следует, что для признания заключенным договора аренды недвижимого имущества, каковым является договор аренды от 11.07.2008, требовалось не только достижение соглашения по всем существенным условиям, соблюдение требования о письменной форме сделки, но и государственная регистрация такого договора, то отсутствие таковой влечет незаключенность договора.

Следовательно, истец не отвечает требованиям, установленным положениями статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ и, следовательно, не обладает правом преимущественного выкупа арендуемого им имущества.

Учитывая изложенное, суды правомерно пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Доводы заявителя кассационной жалобы были предметом рассмотрения в судах, где им была дана надлежащая правовая оценка, оснований для переоценки приведённых доводов у суда кассационной инстанции нет.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 08.10.2015 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2015 по делу N А06-5733/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Э.Р. Галиуллин

Судьи

Н.Н. Королева И.Р. Нагимуллин