Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 6 июня 2016 г. N Ф06-8580/16 по делу N А12-16832/2015

г. Казань

06 июня 2016 г.

Дело N А12-16832/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 июня 2016 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Александрова В.В.,

судей Нафиковой Р.А., Галиуллина Э.Р.,

при участии представителя:

ответчика - Морозовой М.В. (доверенность от 22.12.2014),

в отсутствие:

истца - извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 06.11.2015 (судья Даншина Н.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2016 (председательствующий судья Дубровина О.А., судьи Борисова Т.С., Жевак И.И.)

по делу N А12-16832/2015

по исковому заявлению комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области к обществу с ограниченной ответственностью "Лучи" о взыскании 4 445 337 руб. 33 коп.,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - истец, КУГИ Волгоградской области) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Лучи" (далее - ответчик, ООО "Лучи") о взыскании 4 434 144 руб. 09 коп. задолженности по договору аренды от 15.10.2010 N 9488 за период с 13.02.2014 по 31.07.2015 и пени в размере 11 193 руб. 24 коп. за период с 23.02.2014 по 31.07.2015.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 09.11.2015, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2016, в удовлетворении иска отказано.

Обжалуя принятые по делу судебные акты в кассационном порядке, истец просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Кассационная жалоба мотивирована нарушением норм материального права, неприменением в расчете задолженности коэффициента 2.

Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, 15.10.2010 между администрацией Волгограда (арендодатель) и ООО "МосИнвест" (арендатор) заключён договор N 9488 аренды земельного участка (кадастровый номер 34:34:04002:5) площадью 15 993 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. Маршала Чуйкова для строительства капитального объекта - комплекса многоэтажных жилых домов.

Пунктом 2.1 договора установлен его срок - с 14.10.2010 по 14.10.2015.

Согласно пунктам 2.4, 2.6 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, определяемую в соответствии с пунктом 2.11, которая уплачивается ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца.

В дальнейшем, 27.01.2014 между ООО "МосИнвест" (арендатор) и ООО "Лучи" (новый арендатор) заключён договор цессии, прошедший государственную регистрацию.

Данный договор цессии явился основанием заключения 24.04.2014 между министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области (правопредшественник истца) и ООО "Лучи" дополнительного соглашения N 2 к договору аренды от 15.10.2010, согласно, которому, арендатором стало ООО "Лучи".

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по оплате арендной платы, явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

При этом арендодатель, исходя из положений пунктов 2.1.1 и 2.1.5 Постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п, в расчёте задолженности применил повышающий коэффициент 2, в виду отсутствия на арендуемом участке введённых в эксплуатацию объектов недвижимости.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции правомерно руководствовались следующим.

Пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено основание прекращения права на земельный участок в виде неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Судебными инстанциями было установлено, что ООО "МосИнвест" не могло использовать спорный земельный участок по целевому назначению, поскольку из ответа Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в области охраны культурного наследия Нижне-Волжского территориального управления от 28.02.2011 N 02-06/206 следует, что согласно установленному режиму в зоне охраняемого природного ландшафта Мамаева кургана запрещается строительная и хозяйственная деятельность, и что размещение комплекса многоэтажных жилых домов противоречит разрешенному режиму использования земель в границах зоны охраняемого ландшафта Мамаева кургана.

В дальнейшем, в результате корректировки границ зон охраны Мамаева кургана постановлением Правительства Волгоградской области от 17.04.2012 N 29-П (в редакции постановления от 29.01.2013 N37-П), спорный земельный участок был отнесён к зоне застройки объектами общественно-делового назначения Д-3.

ООО "МосИнвест" 01.08.2013 письмом N 13 повторно обратилось в комитет по градостроительству и архитектуре Волгограда с вопросом об изменении вида разрешённого использования земельного участка на размещение гостиницы, на которое 07.08.2013 N ар 11874-13 был дан ответ, о возможности размещения гостиницы на арендуемом земельном участке.

С учётом полученных согласований, 27.01.2014 между министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области и ООО "МосИнвест" к договору от 15.10.2010 N 9488 подписано дополнительное соглашение N 1, согласно, которому, арендодателем стало министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области, вид разрешенного использования со строительства капитального объекта - комплекса многоэтажных жилых домов изменён на "размещение гостиницы", срок аренды установлен по 31.12.2017.

Распоряжением комитета по градостроительству и архитектуре Волгограда от 27.08.2014 N 558-осп утверждён градостроительный план земельного участка с указанием назначения объекта капитального строительства - гостиница, а 22.12.2014 новым арендатором ООО "Лучи" получено разрешение на строительство гостиницы.

Оценив все представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции пришли к правомерному выводу об отсутствии у истца оснований для двукратного увеличения арендной платы, поскольку отсутствие строительства на спорном земельном участке обусловлено не бездействием ответчика, а существенным затруднением в его целевом использовании, в связи с чем, предыдущему арендатору потребовалось время для устранения данного несоответствия, из-за которого получение разрешения на строительство многоэтажных жилых домов не представлялось возможным.

Проверив представленные ответчиком в материалы дела, платёжные поручения об оплате арендных платежей за спорный период, судебные инстанции установили наличие переплаты на стороне ответчика и правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Отклоняя доводы заявителя кассационной жалобы о неприменении в расчетах арендной платы повышающего коэффициента 2 согласно пункту 2.1.5 Порядка N 469, введенного в действие постановлением Правительства Волгоградской области от 18.09.2012 N 380-п, судебные инстанции правомерно исходили из того, что по договору цессии от 13.02.2014 к ответчику перешли права по аренде земельного участка с разрешенным использованием для размещения гостиницы, срок аренды установлен по 31.12.2017.

Разрешение на строительство гостиницы получено ответчиком 22.12.2014.

Таким образом, поскольку срок завершения строительства гостиницы и ввода объекта в эксплуатацию не истек, судебные инстанции правильно пришли к выводу о неправомерности двукратного увеличения арендной платы.

При этом были учтены положения пункта 3.4 договора цессии, согласно которому новый арендатор не отвечает по обязательствам предыдущего арендатора, а также социальная значимость объекта строительства в преддверии проведения Чемпионата мира - 2018 по футболу.

Иные доводы кассационной жалобы также являлись предметом рассмотрения судебных инстанций и получили надлежащую правовую оценку.

Переоценка установленных по делу фактических обстоятельств согласно главе 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

При указанных обстоятельствах обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 06.11.2015 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2016 по делу N А12-16832/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.В. Александров

Судьи

Р.А. Нафикова Э.Р. Галиуллин