Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26 июля 2016 г. N Ф06-10664/16 по делу N А57-19478/2015

г. Казань

26 июля 2016 г.

Дело N А57-19478/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 июля 2016 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Александрова В.В.,

судей Нагимуллина И.Р., Нафиковой Р.А.,

при участии представителя:

ответчика - Осипова М.А. (доверенность от 03.06.2016),

в отсутствие:

истца - извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом РТ"

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 05.02.2016 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2016

по делу N А57-19478/2015

по исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом РТ" о взыскании задолженности по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом РТ" (далее - ООО "Торговый дом РТ", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 20.01.2015 по 30.06.2015 в сумме 458 562,69 руб., пени в размере 0,1% за каждый день просрочки платежа за период с 11.04.2015 по 10.08.2015 в сумме 32 504,16 руб.

ООО "Торговый Дом РТ" обратилось со встречным иском к КУМИ и ПР администрации ВМР о признании договора аренды в части расчета годовой арендной платы недействительным, применении последствий недействительности части сделки путем установления размера годовой арендной платы.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 05.02.2016, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2016, с ООО "Торговый Дом РТ" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами Администрации Вольского муниципального района взысканы задолженность по договору аренды земельного участка от 15.09.2010 за период с 20.01.2015 по 30.06.2015 в размере 399 282 руб. 50 коп., пени за период с 11.04.2015 по 10.08.2015 в размере 32 372 руб. 16 коп. В остальной части исковых требований - отказано. В удовлетворении встречного иска - отказано.

Обжалуя принятые по делу судебные акты в кассационном порядке, ООО "Торговый дом РТ" просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска и об удовлетворении встречного искового заявления.

Кассационная жалоба мотивирована применением судами нормативно-правового акта, не подлежащего применению, которым установлен коэффициент арендной платы 11,97% от кадастровой стоимости земли.

Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, на основании Постановления главы администрации Вольского муниципального района N 1972 от 08.09.2010 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района (арендодатель) и ЗАО "Концерн-РТ" (арендатор) 15.09.2010 был заключен договор N 101052 аренды земельного участка кадастровый номер 64:42:030207:20, предметом которого является пользование на условиях аренды сроком на 49 лет (с 15.09.2010 по 14.09.2059) земельным участком общей площадью 42677 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером 64:42:030207:20, расположенным по адресу: г. Саратовская область, г. Вольск, ул. Степана Разина, 34, для производственной деятельности.

Договор прошел государственную регистрацию.

Порядок и условия внесения арендной платы согласованы сторонами в разделе 3 договора аренды. Размер арендной платы за участок приведен в приложении N 1 к данному договору, которое является его неотъемлемой частью. Сумма арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случае изменений, установленных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Саратовской области и Вольского муниципального района. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору, является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть договора. Арендатор также может быть уведомлен об изменении арендной платы через средства массовой информации.

Арендная плата оплачивается в соответствии с представленным арендодателем расчетом (пункты 3.6-3.7 договора аренды). На основании пункта 3.8. арендатор перечисляет арендную плату поквартально до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом. Оплата производится в рублях.

В соответствии с пунктом 4.3.6 арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определяемом договором и последующими изменениями и дополнениями к нему. Копии платежных поручений не позднее 10 дней с момента оплаты представлять арендодателю.

Согласно пункту 5.2 договора аренды, в случае нарушения арендатором подпункта 4.3.6 и пункта 3.9 договора начисляется пени в размере 0,1% с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Между ЗАО "Концерн-РТ" и ООО "Торговый дом РТ" 20.01.2015 заключен договор замены стороны в обязательстве, в соответствии с которым ЗАО "Концерн-РТ" уступило, а ООО "Торговый дом РТ" приняло на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка от 15.09.2010.

Поскольку ответчик не произвел оплату арендной платы за спорный период с 20.01.2015 по 30.06.2015, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик полагая, что для целей расчета арендной платы подлежит применению кадастровая стоимость, утвержденная распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области", в размере 8 631 423,25 руб. и ставка арендной платы 1,5% от кадастровой стоимости, обратился со встречным исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района Саратовской области о признании договора аренды в части расчета годовой арендной платы недействительным, применении последствий недействительности части сделки путем установления размера годовой арендной платы, равной 129 471,34 руб.

Частично удовлетворяя заявленные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, судебные инстанции правомерно руководствовались следующим.

Согласно положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

По смыслу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 21 Закона Российской Федерации от 11.10.1991 года N 1738-1 "О плате за землю", части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

Изменение арендной платы вступает в силу с момента принятия нормативно-правовых актов Российской Федерации, Саратовской области, органами местного самоуправления соответствующего нормативного акта.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Судебными инстанциями установлено, что в договоре аренды предусмотрена возможность изменения в одностороннем порядке утвержденной методики расчета арендной платы.

Таким образом, при расчете задолженности по арендной плате следует применять методику расчета арендной платы с применением в качестве базы исчисления кадастровой стоимости земельного участка.

На основании статьи 11 Закона Саратовской области от 26.06.2006 года N 64-ЗСО "О порядке обнародования и вступления в силу правовых актов органов государственной власти Саратовской области" постановления Губернатора области и Правительства области, нормативные правовые акты иных органов исполнительной власти области вступают в силу одновременно на всей территории области со дня их официального опубликования, если самими нормативными правовыми актами не установлен иной порядок вступления их в силу.

Распоряжение от 28.12.2012 N 989-р опубликовано 11.01.2013 на сайте сетевого издания "Новости Саратовской Губернии" в информационно- коммуникационной сети "Интернет" (www.sarnovosti.ru) и с этой даты вступило в силу (пункт 2).

Исходя из данного распоряжения кадастровая стоимость земельного участка, арендуемого ответчиком, составляет 8 631 423,25 руб., что следует из кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 06.10.2015.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 18 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости судам следует иметь в виду особенности действия во времени нормативного правового акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки. Для целей, не связанных с налогообложением (например, для выкупа объекта недвижимости или для исчисления арендной платы), указанные нормативные правовые акты действуют во времени с момента вступления их в силу. С указанного момента результаты определения кадастровой стоимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки считаются утвержденными, однако могут быть использованы с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных абзацами четвертым - шестым статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.

Судами установлено, что значение кадастровой стоимости арендуемого ответчиком земельного участка было внесено в государственный кадастр недвижимости 31.01.2013. Таким образом, утверждение новых результатов кадастровой стоимости земельного участка отменяет ранее действующие, утвержденные постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П, в связи с чем, они в расчетах применению не подлежат. Кадастровая стоимость земельных участков рассчитывается на основании результатов государственной оценки земель, утвержденных Распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 г. N989- Р.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.04.2012 года N 15837/11 (размещено на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 22.09.2012 года) сформулирована правовая позиция, согласно которой, учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, основные принципы определения арендной платы, установленные Постановлением N 582, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены. В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Из пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, размещенном на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды. Постановление N 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные этим постановлением правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.

Судами установлено, что договор N 101052 аренды земельного участка был заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата и изменение методики ее определения соответствующими нормативными актами уполномоченных органов подлежит применению с момента вступления в силу этих нормативных правовых актов и не требует дополнительного изменения договора.

Расчет арендной платы осуществлялся истцом на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" и решения Вольского муниципального собрания Вольского муниципального района Саратовской области от 30.12.2013 N 4/38-271 "Об установлении Порядка определения коэффициента (К %), применяемого для определения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Вольского муниципального района и установлении го значения".

При указанных обстоятельствах, поскольку ООО "Торговый дом РТ" не исполнило надлежащим образом свои обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком, судебные инстанции правомерно взыскали с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате за период с 20.01.2015 по 30.06.2015 в размере 399 282,50 руб. с учетом частичной оплаты задолженности в размере 59 280 руб. 19 коп.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика договорной неустойки.

Руководствуясь положениями статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями пункта 5.2 договора аренды, разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", с учетом просрочки внесения арендных платежей, при наличии заявления ответчика о снижении размера неустойки и при отсутствии представления им доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, судебные инстанции, сделав перерасчет пеней исходя суммы задолженности 399 282,50 руб., правомерно взыскали с ответчика пени за ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы за период с 11.04.2015 по 10.08.2015 в размере 32 372,16 руб.

Рассматривая встречные исковые требования ООО "Торговый дом РТ" к Комитету по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района Саратовской области о признании договора аренды в части расчета годовой арендной платы недействительным, применении последствий недействительности части сделки путем установления размера годовой арендной платы, суды правомерно отказали в их удовлетворении на основании следующего.

Установленный Решением Вольского муниципального Собрания Вольского муниципального района Саратовской области коэффициент в размере 11,97% кадастровой стоимости земельного участка подлежит применению, поскольку указанный нормативный правовой акт в части повышающего коэффициента и его значений в установленном законом порядке, в том числе по мотиву несоответствия размера арендной платы принципу экономической обоснованности, не оспорен, недействующим не признан.

Доводы кассационной жалобы о применении судами закона, не подлежащего применению, являлись предметом рассмотрения судебных инстанций и правомерно отклонены, поскольку основаны на неверном толковании норм права.

Так, проверка обоснованности установления порядка (методики) расчета арендной платы, в том числе на предмет ее экономической обоснованности, производится при рассмотрении дела об оспаривании нормативного правового акта в установленном законом порядке.

Согласно пункту 1.1 части 1 статьи 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 28.06.2014 N 186-ФЗ, действующей с 06.08.2014) арбитражные суды рассматривают в порядке административного судопроизводства возникающие из административных и иных публичных правоотношений экономические споры и иные дела, связанные с осуществлением организациями и гражданами предпринимательской и иной экономической деятельности, в том числе об оспаривании нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если рассмотрение таких дел в соответствии с данным Кодексом отнесено к компетенции Суда по интеллектуальным правам.

Следовательно, с 06.08.2014 дела об оспаривании нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов Российской Федерации о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения относятся к подведомственности судов общей юрисдикции.

При указанных обстоятельствах оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 05.02.2016 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2016 по делу N А57-19478/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.В. Александров

Судьи

И.Р. Нагимуллин Р.А. Нафикова