Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12 августа 2016 г. N Ф06-11333/16 по делу N А55-11207/2015

г. Казань

12 августа 2016 г.

Дело N А55-11207/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 августа 2016 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Муравьёва С.Ю., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителей:

истца - Кузнецова Д.И. (доверенность от 13.06.2014),

ответчика - Богданова А.А. (доверенность от 26.02.2016),

в отсутствие:

третьих лиц - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Российские железные дороги"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 21.12.2015 (судья Селиваткин П.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2016 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Балакирева Е.М., Николаева С.Ю.)

по делу N А55-11207/2015

по исковому заявлению открытого акционерного общества "Российские железные дороги", г.Москва (ОГРН 1037739877295, ИНН 7708503727) к обществу с ограниченной ответственностью "Трансстрой-Инвест", г. Самара (ОГРН 1126317004175, ИНН 6317092611), третьи лица: Министерство имущественных отношений, администрация г.о. Самара, Департамент управления имуществом городского округа Самара, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Самарской области, Голикова Е.В., Голикова О.В., о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Российские железные дороги" (далее - ОАО "РЖД") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Трансстрой-Инвест" (далее - ООО "Трансстрой-Инвест"), в котором просит перевести на ОАО "РЖД" права и обязанности покупателя по договору купли-продажи земельного участка 63:01:0925007:0018 в части земельных участков расположенных под объектами недвижимости, принадлежащими ОАО "РЖД" на праве собственности, а именно на земельный участок под:

- проходной будкой (свидетельство о праве собственности от 16.05.2014 серия 63- AM N 082126),

- гаражом (свидетельство о праве собственности от 16.05.2014 серия 63-АМN 082127),

- складом (свидетельство о праве собственности от 16.05.2014 серия 63-АМN 082128),

- подъездным путем (свидетельство о праве собственности серия 63-АЕ N 261784),

- асфальтовым покрытием (свидетельство о праве собственности серия 63-АЕ N 379323),

- ограждением (свидетельство о праве собственности серия 63-АЕ N 379324),

- зданием трансформаторной подстанции (свидетельство о праве собственности серия 63-АЕ N 261034).

Определениями Арбитражного суда от 17.06.2015 и 14.08.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Министерство имущественных отношений, администрация г.о. Самара, Департамент управления имуществом городского округа Самара, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области), федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Самарской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области), Голикова Е.В., Голикова О.В.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 21.12.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2016, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ОАО "РЖД" просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт, заявленные исковые требования удовлетворить в полном объеме, мотивируя нарушением судами норм материального права.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как следует из материалов дела, пояснений истца от 04.12.2015, судебных актов судов общей юрисдикции, регистрационного и кадастрового дела на спорный земельный участок, постановлением администрации Советского района г.Самары от 10.01.1994 N 15 зарегистрировано право АООТ "Россиянин", учрежденное Куйбышевской железной дорогой, ООО "РСТ", СП "Экза", группой граждан.

В связи с распоряжением Самарского комитета по управлению государственным имуществом от 23.12.1993 N 12/2556 (согласование NАО-094) вкладом в уставной капитал общества в виде права пользования сроком на пять лет явились склады на станции Безымянка, площадью 4138 кв. м на сумму 15 млн.рублей, расположенные по адресу: г. Самара, ул. Рыльская, 27.

За время существования АООТ "Россиянин" на территории комплекса были возведены самовольные постройки.

13 марта 1997 года между АООТ "Россиянин" и Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары заключен договор аренды земельного участка с правом выкупа в собственность N 25590. Основанием для заключения договора аренды послужило постановление главы города Самары от 19.12.1996 N 1779.

19 марта 1999 года Куйбышевская железная дорога была выведена из состава акционеров АООТ "Россиянин".

В связи с окончанием срока действия распоряжения Самарского комитета по управлению государственным имуществом, основные средства, здания и сооружения от АООТ "Россиянин" были переданы СГП МТО Куйбышевской железной дороги.

18 марта 2004 года ОАО "РЖД" выдано свидетельство серии 63-АБ 114502 о праве собственности на Сооружение-комплекс главный материальный склад на ст. Безымянка, расположенный по адресу г.Самара, ул.Рыльская.

27 января 2004 года Ленинским районным судом г.Самары было признано право собственности на нежилые помещения и земельный участок по адресу г.Самара, ул.Рыльская, 27, за Зотовой О.П., которая приобрела указанные объекты у ООО "Россиянин".

01 сентября 2004 года Зотовой О.П. получены свидетельства о государственной регистрации права собственности на 9 зданий и земельный участок площадью 2,5 га.

26 октября 2004 года указанное имущество было продано Голикову В.А.

21 июля 2005 года постановлением Президиума Самарского областного суда вышеуказанное решение Ленинского суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

28 января 2005 года Куйбышевской транспортной прокуратурой возбуждено уголовное дело по обвинению Кашина Д.В., Зотовой О.П., Федорова Е.С. по статье 159 части 4 и статье 174-1 части 4 Уголовного кодекса Российской Федерации (мошенничество, легализация имущества, приобретенного преступным путем). По данному уголовному делу судом был вынесен оправдательный приговор. После обжалования решения суда, направления дела на новое рассмотрение в июне 2008 уголовное дело было возвращено судом первой инстанции в Куйбышевскую транспортную прокуратуру и было приостановлено за неустановлением лица, совершившего преступление.

В октябре 2005 года дорогой были заявлены исковые требования об истребовании из чужого незаконного владения Голикова В.А. недвижимое имущество и земельный участок, расположенные по адресу г.Самара, ул.Рыльская, 27.

Решением Советского районного суда г.Самары от 11.06.2008 по делу N 2-60/08 ОАО "РЖД" в лице Куйбышевской железной дороги в иске отказано. Определением от 28.07.2008 судебной коллегией по гражданским делам Самарского областного суда решение Советского районного суда оставлено без изменения, кассационная жалоба без удовлетворения. В рассмотрении по существу надзорной жалобы ОАО "РЖД" на решение Советского районного суда от 11.06.2008 и определение кассационной инстанции от 28.07.2008 Самарским областным судом отказано.

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 18.04.2013 между гражданами Голиковой Е.В., Голиковой О.В. (наследниками Голикова В.А.) и ООО "Трансстрой- Инвест" спорный земельный участок перешел в собственность последнего.

ОАО "РЖД" полагает, что ответчиком было нарушено исключительное право дороги на приобретение земельных участков находящихся под объектами недвижимости принадлежащими на праве собственности ОАО "РЖД". О смене собственника земельного участка с кадастровым номером 63:01:0925007:0018 ОАО "РЖД" узнала 16.02.2015 из выписки единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 63/001/003/2015-5585.

Указанные обстоятельства послужили поводом для обращения ОАО "РЖД" в суд с настоящим иском.

Суды, отказывая в удовлетворении заявленных требований, указывали, что на земельном участке с кадастровым номером 636016092500760018 расположены объекты недвижимости принадлежащие на праве собственности ОАО "РЖД", а именно: - проходная будка (свидетельство о праве собственности от 16.05.2014 серия 63- AM N 082126), - гараж (свидетельство о праве собственности от 16.05.2014 серия 63-АМN 082127),- склад (свидетельство о праве собственности от 16.05.2014 серия 63-АМN 082128), - подъездной путь (свидетельство о праве собственности серия 63-АЕ N261784), - асфальтовое покрытие (свидетельство о праве собственности серия 63-АЕ N 379323), - ограждение (свидетельство о праве собственности серия 63-АЕ N 379324), - здание трансформаторной подстанции (свидетельство о праве собственности серия 63-АЕ N 261034). Кроме того суды сделали вывод об утрате истцом права преимущественной покупки испрашиваемого земельного участка, учитывая пропуск предусмотренного нормами статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) срока, так как об отчуждении земельного участка истцу должно было быть известно как минимум с 2013 года.

При этом судами также указано в обжалованных судебных актах, что в нарушение статьи 65 АПК РФ истцом не представлено доказательств, позволяющих идентифицировать земельный участок, занятый принадлежащими ему объектами недвижимого имущества.

Судебная коллегия кассационной инстанции Арбитражного суда Поволжского округа считает вышеуказанные выводы противоречивыми и неверными.

Согласно пункту 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Данный срок исковой давности, является специальным сроком исковой давности и исключением из правила, установленного статьей 208 ГК РФ.

Согласно разъяснениям пункта 14 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат.

Исходя из вышеизложенного, кассационная коллегия считает, что срок исковой давности следует исчислять с 16.02.2015. В связи с чем, срок исковой давности истек 16.05.2015, а с иском в суд истец обратился 12.05.2015.

Однако заявленные требования не могут быть удовлетворены, поскольку как усматривается из кадастрового плана земельного участка с кадастровым номером 636016092500760018 (л. 3) указаны 9 объектов (л.д.157, т.2), которые не совпадают по наименованию, площади и учетному кадастровому номеру части с объектами истца, согласно представленным в материалы дела им свидетельств о праве собственности (л.д.11-42, т.1). Других доказательств подтверждающих нахождение объектов истца на земельном участке с кадастровым номером 636016092500760018 в материалы дела не предоставлено. Не представлено и доказательств, какие объекты на земельном участке являются самовольными строениями, а какие возводились Куйбышевской железной дорогой в 1937 и 1977 годах. Ходатайств о проведении экспертизы в суде первой инстанции истцом не заявлялось.

Между тем, согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения (далее они же могут именоваться объектами недвижимости), расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.

Аналогичные нормы изложены в пунктах 1 и 2 статьи 39.20 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Как разъяснено в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства", в силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

По смыслу вышеприведенных норм материального права и разъяснений, изложенных в пункте 59 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", необходимыми условиями для возникновения права собственности на земельный участок является приобретение объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, который необходим для использования данного объекта недвижимости, и наличие государственной регистрации перехода права собственности на соответствующий земельный участок.

В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Таким образом, статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.

По смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", далее - Закон о кадастре недвижимости).

Следовательно, есть все основания полагать, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.

Однако статья 36 ЗК РФ не может быть истолкована и как запрещающая нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность (статьи 244, 245 ГК РФ).

Способ защиты о признании права долевой собственности разрешает спор о нахождении объектов недвижимых одному лицу и находящихся на земельном участке принадлежащих другому собственнику.

Выводы о том, что несколько собственников объектов недвижимости, расположенных на делимом, но не разделенном участке, вправе приобрести этот участок в общую долевую собственность, соответствуют судебно арбитражной практике, в том числе изложенной в постановлении президиума ВАС РФ N 4275/11 от 06.09.11.

С учетом вышеизложенного суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалованных судебных актов.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 21.12.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2016 по делу N А55-11207/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

В.А. Карпова

Судьи

С.Ю. Муравьёв А.Ф. Фатхутдинова