Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29 августа 2016 г. N Ф06-10824/16 по делу N А55-14399/2015

Требование: о признании незаконным акта органа власти по договору купли-продажи в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Казань

29 августа 2016 г.

Дело N А55-14399/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 августа 2016 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Петрушкина В.А., Коноплёвой М.В.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 01.12.2015 (судья Филатов М.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2016 (председательствующий судья Филиппова Е.Г., судьи Юдкин А.А., Семушкин В.С.)

по делу N А55-14399/2015

по заявлению индивидуального предпринимателя Алумяна Севада Бениковича (ОГРН 304632019700171, ИНН 632300151715) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (ОГРН 1046300581590, ИНН 6317053595) о признании незаконными отказов, третьи лица: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (ОГРН 1106315004003, ИНН 6315856460), мэрия городского округа Тольятти,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Алумян Севада Беникович (далее - предприниматель, заявитель, ИП Алумян С.Б.) обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконными отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган) в государственной регистрации договора купли-продажи от 08.12.2014 N 09-10-22р-14-693-р/123 земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Советская, в квартале 47, кадастровый номер 63:09:0301160:520, площадью 92 кв. м, с реестровым номером федерального имущества П11630005027, с разрешенным использованием "для дальнейшей эксплуатации объекта временного использования - модульного павильона", заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее - Управление Росимущества) и ИП Алумяном С.Б., содержащегося в сообщении от 28.04.2015 N 63/009/300/2015-7072; отказа в государственной регистрации договора купли-продажи от 08.12.2014 N 09-10-22р-14-692-р/124 земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Победы, у дома 23, с кадастровым номером 63:09:0301174:714, площадью 101 кв. м, с реестровым номером федерального имущества П11630005028, с разрешенным использованием "под реконструкцию и дальнейшую эксплуатацию модульного павильона с торговым залом", заключенного между Управлением Росимущества и предпринимателем, содержащегося в сообщении от 28.04.2015 N 63/009/300/2015-7078; обязании Управления Росреестра по вступлении настоящего решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП Алумяна С.Б. путем государственной регистрации договора купли-продажи от 08.12.2014 N 09-10-22р-14-693-р/123 земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Советская, в квартале 47, кадастровый номер 63:09:0301160:520, площадью 92 кв. м, с реестровым номером федерального имущества П11630005027, с разрешенным использованием "для дальнейшей эксплуатации объекта временного использования-модульного павильона", заключенного между Управлением Росимущества и ИП Алумяном С.Б.; обязании Управления Росреестра по вступлении настоящего решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП Алумяна С.Б. путем государственной регистрации договора купли-продажи от 08.12.2014 N 09-10-22р-14-692-р/124 земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Победы, у дома 23, с кадастровым номером 63:09:0301174:714, площадью 101 кв. м, с реестровым номером федерального имущества П11630005028, с разрешенным использованием "под реконструкцию и дальнейшую эксплуатацию модульного павильона с торговым залом", заключенного между Управлением Росимущества и ИП Алумяном С.Б.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росимущества, мэрия городского округа Тольятти.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 01.12.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2016, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, Управление Росимущества обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на их незаконность и необоснованность.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов исходя из нижеследующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ИП Алумяном С.Б. и Управлением Росимущества был заключен договор аренды земельных участков от 17.03.2014 N 24-2014, расположенных по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Советская, в квартале 47, кадастровый номер 63:09:0301160:520, площадью 92 кв. м, с разрешенным использованием: "для дальнейшей эксплуатации объекта временного использования - модульного павильона (далее - участок N 1);

Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Победы, у дома 23, с кадастровым номером 63:09:0301174:714, площадью 101 кв. м, с разрешенным использованием "под реконструкцию и дальнейшую эксплуатацию модульного павильона с торговым залом" (далее - участок N 2) (приложение 1).

На основании распоряжений руководителя Управления Росимущества от 28.11.2014 N 692-р и N 693-р между предпринимателем и Управлением Росимущества заключены договоры купли-продажи земельных участков N 1 и N 2 от 08.12.2014 N 09-10-22р-14-693-р/123 и N 09-10-22р-14-692-р/124 (приложение N 2, 3).

Выкупная цена земельных участков N 1 и N 2, предусмотренная пунктами 2.2 договоров аренды в размере 385 000 руб. и 423 000 руб. соответственно, уплачена предпринимателем по чекам-ордерам от 09.12.2014.

12.02.2015 и 13.02.2015 договоры купли-продажи участка N 1 и N 2 были представлены заявителем в Управление Росреестра для осуществления государственной регистрации.

Сообщениями от 24.02.2015 N 63/009/300/2015-7078, N 63/009/300/2015-7072 регистрация договоров купли-продажи земельных участков была приостановлена, а сообщениями от 28.04.2015 N 63/009/300/2015-7078, N 63/009/300/2015-7072 регистрирующий орган в регистрации договора купли-продажи земельного участка N 2 и N 1 отказал в связи с тем, что договор купли-продажи заключен с нарушением пункта 1 статьи 34, пункта 4 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), в частности, сторонами не была представлена публикация о предстоящем предоставлении участка N 2 и N 1, заключенный без проведения торгов договор купли-продажи является ничтожным.

Полагая, что отказы в государственной регистрации являются незаконными, нарушают его права и законные интересы, предприниматель обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции исходил из того, что в материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения Управлением Росимущества процедуры предоставления земельных участков в собственность и заблаговременное опубликование информации о предстоящем предоставлении в собственность данных земельных участков.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Судебная коллегия кассационной инстанции соглашается с выводами судов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Основания для государственной регистрации прав, а также требования, предъявляемые к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьями 17, 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации). Основания для отказа в государственной регистрации прав содержатся в статье 20 указанного Закона.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В государственной регистрации может быть отказано на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Право собственности и иные вещные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В силу статьи 8 ГК РФ права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 9, абзацами 2 и 3 пункта 1 статьи 13 и абзацем 11 пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации регистрирующий орган обязан осуществлять проверку действительности поданных заявителем документов на государственную регистрацию права или сделки и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица; осуществлять проверку законности сделки и устанавливать отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества.

Управление Росреестра должно обеспечивать проведение юридической экспертизы документов, представленных для государственной регистрации прав.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что на основании вышеуказанных распоряжений Управления Росимущества спорные земельные участки предоставлены заявителю в соответствии с пунктом 8 статьи 22 ЗК РФ, Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Положением о Управлении Росимущества, утвержденным приказом Росимущества от 29.09.2009 N 278.

Заявитель полагает, что, заключив договоры купли-продажи, он реализовал преимущественное право на приобретение земельного участка в собственность, предусмотренное статье 22 ЗК РФ.

По правилам части 8 статьи 22 ЗК РФ, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи, при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, который регулируется статьей 250 ГК РФ.

Преимущественное право покупки возникает у арендодателя только в случае, когда собственник - арендодатель примет решение продать этот участок (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.05.2014 N ВАС-5831/14).

В соответствии со статьей 34 ЗК РФ земельные участки из государственных (муниципальных) земель для целей, не связанных со строительством, должны предоставляться на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких участков. Для этого, органы, уполномоченные на предоставление таких участков, обязаны в частности обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях, и заблаговременную публикацию такой информации. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий заявителей, если иное не установлено законом.

На основании указанной информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка на определенном праве, и при наличии таких заявлений право приобретается на торгах. Установленный законом порядок заключения договоров в отношении земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 ГК РФ.

Статьей 34 ЗК РФ установлено, что договоры купли-продажи земельных участков для целей, не связанных со строительством в случае подачи более одной заявки должны заключаться только по результатам проведения торгов.

Правовое регулирование спорной ситуации гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности.

Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим (определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.05.2015 N 310-ЭС14-7728).

В силу положений статьи 22 ЗК РФ намерение арендатора выкупить земельный участок не означает того, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок именно ему без проведения торгов.

Согласно статье 22 ЗК РФ преимущественное право арендатора на приобретение земельного участка в собственность реализуется в порядке статьи 250 ГК РФ, в соответствии с которой преимущественное право не действует в случае продажи имущества с публичных торгов.

Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

В соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 13 Закона о регистрации регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки. При проверке законности сделки регистратором определяется ее соответствие действующему законодательству. Таким образом, регистратор должен установить, что форма, содержание и результат сделки являются законными.

Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ всесторонне, полно и объективно фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суды пришли к правомерному выводу о том, что договоры купли-продажи земельных участков заключены с нарушением порядка, установленного статьей 34 ЗК РФ.

Приведенные в кассационной жалобе доводы исследованы судебной коллегией, подлежат отклонению, поскольку противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов судов, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств. Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 01.12.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2016 по делу N А55-14399/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

Ф.В. Хайруллина

Судьи

В.А. Петрушкин М.В. Коноплёва