Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 9 сентября 2016 г. N Ф06-12422/16 по делу N А12-55763/2015

Требование: о признании недействительным договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Казань

09 сентября 2016 г.

Дело N А12-55763/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 сентября 2016 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Коноплёвой М.В.,

судей Ананьева Р.В., Муравьёва С.Ю.,

при участии представителей:

сельскохозяйственного производственного кооператива имени Ленина - Фастова Д.А., доверенность от 02.10.2015,

крестьянского (фермерского) хозяйства "Мурасова Юрия Владимировича" - Дёшина Е.В., доверенность от 02.04.2015,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу крестьянского (фермерского) хозяйства "Мурасова Юрия Владимировича"

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 17.03.2016 (судья Буланков А.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2016 (председательствующий судья Борисова Т.С., судьи Жевак И.И., Шалкин В.Б.)

по делу N А12-55763/2015

по иску сельскохозяйственного производственного кооператива имени Ленина (ИНН 3420000048, ОГРН 1023405775007) к обществу с ограниченной ответственностью "Крестьянское хозяйство "Надежда" (ИНН 3420005409, ОГРН 1023405777020), крестьянскому (фермерскому) хозяйству "Мурасова Юрия Владимировича" (ИНН 3420004973, ОГРН 1023405771971) о признании договора аренды земельного участка недействительным, третьи лица: администрация Новониколаевского муниципального района Волгоградской области, Управление Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области,

УСТАНОВИЛ:

сельскохозяйственный производственный кооператив имени Ленина (далее - Кооператив) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Крестьянское хозяйство "Надежда" (далее - общество "Надежда"), Крестьянскому (фермерскому) хозяйству Мурасова Юрия Владимировича (далее - КФХ Мурасова Ю.В.) о признании договора аренды земельного участка с кадастровым номером 34:20:040007:59 недействительным и применении последствия недействительности сделки.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судом приняты уточненные исковые требования, в которых Кооператив просил истребовать земельные участки из незаконного владения КФХ Мурасова Ю.В.: площадью 110,3 га пашни с кадастровым номером 34:20:040007:61, расположенный южнее х. Алексиковский на расстоянии 4,0 км; площадью 245,3 га пашни с кадастровым номером 34:20:040007:62, расположенный южнее х. Алексиковский па расстоянии 2,0 км; площадью 115,0 га пашни с кадастровым номером 34:20:040007:63, расположенный южнее х. Алексиковский на расстоянии 1,5 км; площадью 76,7 га пашни с кадастровым номером 34:20:040007:60, расположенный южнее х. Алексиковский на расстоянии 4,5 км; площадью 18,48 га пашни с кадастровым номером 34:20:040007:60, расположенный южнее х. Алексиковский на расстоянии 5,5 км; площадью 135,5 га пашни с кадастровым номером 34:20:040007:58. расположенный южнее х. Алексиковский на расстоянии 5,5 км; площадью 101,0 га пашни с кадастровым номером 34:20:040007:57, расположенный южнее х. Алексиковский на расстоянии 6,3 км; площадью 106,4 га пашни с кадастровым номером 34:20:040007:56, расположенный южнее х. Алексиковский на расстоянии 5,2 км; площадью 17,08 га пашни с кадастровым номером 34:20:040007:55, расположенный южнее х. Алексиковский на расстоянии 6,3 км: площадью 15,0 га пашни с кадастровым номером 34:20:040007:54, расположенный южнее х. Алексиковский на расстоянии 7,1 км; площадью 89,1 га пашни с кадастровым номером 34:20:040007:53, расположенный южнее х. Алексиковский на расстоянии 6,5 км; площадью 163,7 га пашни с кадастровым номером 34:20:040007:171, расположенный юго-восточнее х. Алексиковский на расстоянии 9,0 км; площадью 12,4 га пашни с кадастровым номером 34:20:040007:198, расположенный южнее х. Алексиковский на расстоянии 3,0 км; передав их Кооперативу, в остальной части заявил об отказе от иска.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Новониколаевского муниципального района Волгоградской области (далее - Администрация), Управление Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области 17.03.2016, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2016, в части отказа Кооператива от иска производство по делу прекращено. В остальной части исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе КФХ Мурасова Ю.В. просит принятые по делу судебные акты отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, мотивируя неправильным применением судами норм материального права, несоответствием выводов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель жалобы указывает, что на основании договора аренды от 09.04.2014 является законным владельцем спорных земельных участков. Данный договор аренды не расторгнут, не оспорен, является возмездным и исполнен, в связи с чем КФХ Мурасова Ю.В. является добросовестным приобретателем в данной сделке, что в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сохраняло действие договора аренды и его условия для нового собственника.

Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не находит.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Администрацией и колхозом им. Ленина (в настоящее время Кооператив) заключен договор от 24.11.2009 N 143 аренды земельных участков общей площадью 1356,36 га пашни, расположенных по адресу: Волгоградская область, Новониколаевский муниципальный район, Алексиковское сельское поселение, для производства сельскохозяйственной продукции, сроком до 18.11.2058. Всего по данному договору арендовано 14 спорных земельных участков.

Впоследствии между Кооперативом и обществом "Надежда" заключен договор от 23.05.2011 передачи прав и обязанностей по указанному договору аренды. Государственная регистрация договора осуществлена 07.06.2011.

Вместе с тем, между обществом "Надежда" и Кооперативом заключен договор от 14.06.2011 субаренды этих же земельных участков сроком до 14.06.2036. Государственная регистрация договора осуществлена 07.10.2011.

В последующем, на основании постановлений Администрации между обществом "Надежда" (покупатель) и Администрацией (продавец) были заключен договоры купли-продажи спорных земельных участков от 28.12.2012.

На заявление Кооператива от 23.09.2013 о предоставлении в собственность спорных земельных участков Администрация письмом от 24.10.2013 N 3755 отказала в их предоставлении со ссылкой на заключение договоров купли-продажи земельных участков от 28.12.2012 с обществом "Надежда".

Постановлениями Арбитражного суда Поволжского округа по делам N А12-1629/2014, А12-1675/2014, А12-1677/2014, А12-1678/2014, А12-1679/2014, А12-1681/2014, А12-1682/2014, А12-1683/2014, А12-1684/2014, А12-1685/2014, А12-1686/2014, А12-1687/2014, А12-1688/2014, А12-1689/2014 признаны недействительными постановления Администрации от 26.12.2012 и недействительными (ничтожными) договоры купли-продажи земельных участков от 28.12.2012, заключенные с обществом "Надежда".

В части требований о применении последствий недействительности договоров купли-продажи от 28.12.2012 и признании незаконными отказов Администрации в предоставлении земельных участков в собственность, дела направлены на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

При повторном рассмотрении дел суд удовлетворил требования Кооператива в части применения двусторонней реституции по признанному судом кассационной инстанции ничтожным договорам купли-продажи земельных участков от 28.12.2012, обязав Администрацию возвратить обществу "Надежда" полученные по договору денежные средства, а последнего возвратить Администрации спорные земельные участки. Также суд обязал Администрацию принять решение о предоставлении в собственность Кооператива спорных земельных участков.

На основании договоров купли-продажи земельных участков от 31.07.2015, заключенных между Кооперативом и Администрацией, за Кооперативом 20.08.2015 зарегистрировано права собственности на спорные земельные участки.

Между тем, между обществом "Надежда" (арендодатель) и КФХ Мурасова Ю.В. (арендатор) был заключен договор от 09.04.2014 аренды спорных земельных участков, принадлежащих арендодателю на праве собственности на основании договоров купли-продажи от 28.12.2012, заключенных с Администрацией.

Исковые требования Кооператива мотивированы тем, что при рассмотрении арбитражных дел в суде кассационной инстанции о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков от 28.12.2012, ему стало известно о том, что спорные земельные участки обществом "Надежда" были переданы в аренду КФХ Мурасова Ю.В. по договору от 09.04.2014. Поскольку договоры купли-продажи земельных участков от 28.12.2012 были признаны ничтожными сделками, то у общества "Надежда" отсутствовали законные основания для заключения договоров аренды с КФХ Мурасова Ю.В., в связи с чем Кооператив обратился в арбитражный суд с иском об истребовании указанных земельных участков.

Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

Право собственника истребовать свое имущество из чужого незаконного владения установлено статьей 301 ГК РФ.

На основании заявленного истцом виндикационного иска в предмет доказывания по делу входят факты наличия у истца права собственности на истребуемое имущество, обладающее индивидуально-определенными признаками, незаконного владения ответчиком названным имуществом и нахождения истребуемого объекта виндикации у ответчика.

Ответчиком по виндикационному требованию является незаконный владелец, обладающий вещью без надлежащего правового основания либо по порочному основанию приобретения.

Для удовлетворения исковых требований необходимо наличие указанных фактов в совокупности, отсутствие или недоказанность одного из них влечет отказ в удовлетворении иска.

В пункте 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) разъяснено, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

Признавая ничтожными договоры купли-продажи земельных участков от 28.12.2012 по делам N А12-1629/2014, А12-1675/2014, А12-1677/2014, А12-1678/2014, А12-1679/2014, А12-1681/2014, А12-1682/2014, А12-1683/2014, А12-1684/2014, А12-1685/2014, А12-1686/2014, А12-1687/2014, А12-1688/2014, А12-1689/2014, суд кассационной инстанции исходил из того, что общество "Надежда" не являлось арендатором спорных земельных участков, не осуществляло их надлежащее использование, а также не обладало правами на приватизацию такого имущества в силу норм земельного законодательства.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Таким образом, в силу положений статьи 608 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса о договоре аренды" арендодателем может быть только законный владелец.

Поскольку договоры купли-продажи от 28.12.2012 спорных земельных участков, которыми впоследствии распорядилось общество "Надежда", передав их в аренду КФХ Мурасова Ю.В., признаны судом недействительными (ничтожными), то судебные инстанции пришли к правомерному выводу об отсутствии у общества "Надежда" законных оснований для распоряжения и заключения договора аренды от 09.04.2014 спорных земельных участков, в связи с чем они находятся в незаконном владении у КФХ Мурасова Ю.В.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что он является добросовестным приобретателем земельных участков, подлежат отклонению.

Согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Отсюда следует, что отсутствие добросовестности покупателя имущества достаточно для возможности истребования у него этого имущества.

Как разъяснено в абзаце четвертом пункта 38 постановления N 10/22, собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

В соответствии с пунктом 3.1 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 N 6-П приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В целях соблюдения Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на момент спора существовал и существует сервис "Картотека арбитражных дел", в котором отражается информация о движении судебных дел.

Исковые заявления Кооператива о признании недействительными договоров купли-продажи спорных земельных участков от 28.12.2012 были поданы в Арбитражный суд Волгоградской области в январе 2014 года, в то время как эти участки обществом "Надежда" были переданы в аренду КФХ Мурасова Ю.В. по договорам от 09.04.2014, поэтому при должной добросовестности и осмотрительности КФХ Мурасова Ю.В. имело возможность проверить наличие судебных споров с участием общества "Надежда".

Однако КФХ Мурасова Ю.В. не проявило должной осмотрительности и не предпринято дополнительных мер, направленных на проверку юридической судьбы имущества.

Совокупность всех обстоятельств, при которых приобретатели спорного имущества в силу статьи 302 ГК РФ признаются добросовестными, материалами дела не подтверждена.

При таких обстоятельствах вывод судов о наличии оснований для истребования спорных земельных участков у КФХ Мурасова Ю.В. соответствует установленным по делу обстоятельствам и не противоречит нормам материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 17.03.2016 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2016 по делу N А12-55763/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

М.В. Коноплёва

Судьи

Р.В. Ананьев С.Ю. Муравьёв