Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 8 ноября 2016 г. N Ф06-14321/16 по делу N А65-24534/2015

Требование: об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи в отношении нежилых помещений

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе

г. Казань

08 ноября 2016 г.

Дело N А65-24534/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 ноября 2016 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Александрова В.В.,

судей Королевой Н.Н., Нафиковой Р.А.,

при участии представителей:

истца - Камалова И.И. (доверенность от 25.12.2015),

ответчика - Кошлевой И.Н. (доверенность от 01.07.2016),

в отсутствие:

истца (заявителя) - извещен надлежащим образом,

ответчика - извещен надлежащим образом,

третьего лица - извещено надлежащим образом,

заинтересованного лица - извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета города Казани"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.02.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2016

по делу N А65-24534/2015

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Погорельцева Андрея Александровича к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета города Казани" об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Погорельцев Андрей Александрович (далее - ИП Погорельцев А.А., истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" (далее - МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилых помещений подвала по ул. Коллективная, д. 27 г. Казани, общей площадью 104,6 кв.м; просил изложить пункты 2.1 и 3.1.1 договора в следующей редакции: Пункт 2.1. "Цена объекта по настоящему договору составляет 1 674 000 руб. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается заключением от 30.07.2015 г. N ФАЦ- 131/2015". Пункт 3.1.1. "Покупатель уплачивает продавцу указанную в п. 2.1 настоящего договора сумму в следующем порядке: Первый платеж составляет 20% от общей цены объекта - 334 800 руб. Сумма платежа в бюджет перечисляется на счет по указанным продавцом реквизитам в течение 10 рабочих дней с даты заключения настоящего договора. Датой платежа считается дата поступления денежных средств на счет продавца. Последующие платежи, а именно сумма платежа в бюджет и процент за рассрочку платежа перечисляются в течение 60 месяцев в порядке, предусмотренном действующим законодательством и согласно графику платежей, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора. Валюта платежа - рубль".

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.02.2016 принят отказ ИП Погорельцева А.А. от иска в части требования об обязании МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" принять пункт 3.1.1 договора в редакции покупателя. Производство по делу в указанной части прекращено. В остальной части иск удовлетворен.

Дополнительным решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.03.2016 с МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" в пользу ИП Погорельцева А.А. взыскано 12 000 руб. в возмещение расходов по проведению судебной экспертизы.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2016 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.02.2016 и дополнительное решение от 02.03.2016 отменены по безусловным основаниям (в связи с непривлечением к участию в деле в качестве третьего лица ООО "Ди энд Эл Оценка").

По делу принят новый судебный акт. принят отказ ИП Погорельцева А.А. от иска в части требования об обязании МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" принять пункт 3.1.1 договора в редакции покупателя. Производство по делу в указанной части прекращено.

В остальной части иск удовлетворен. Урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, а именно нежилых помещений подвала, площадью 104,6 кв.м (помещения N N 1-7, 4а, совокупности которых присвоен N 1000), расположенных по адресу: г. Казань, ул. Коллективная, д. 27, изложен пункт 2.1. договора в следующей редакции: "Цена Объекта по настоящему Договору составляет 1 686 000 руб. Цена Объекта равна его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта по результатам экспертизы, проведенной при рассмотрении Арбитражным судом Республики Татарстан дела NА65-24534/2015". С МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" в пользу ИП Погорельцева А.А. взыскано 12 000 руб. в возмещение расходов по оплате стоимости экспертизы.

Обжалуя принятые по делу судебные акты в кассационном порядке, ответчик просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Кассационная жалоба мотивирована нарушением норм материального и процессуального права.

Проверив законность постановления суда апелляционной инстанции в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, согласно выписке из реестра собственности города Казани здание, находящееся по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Коллективная, д. 27, в том числе помещения подвала общей площадью 104,3 кв.м, с 01.08.1993 включено в состав муниципальной собственности г. Казани.

ИП Погорельцев А.А. на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда N 8005-93 от 25.08.2009 является арендатором нежилых помещений подвала N N 1, 2, 3, 4, 4а, 5, 6 и 7 общей площадью 104,8 кв.м, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Коллективная, д. 27.

Истец 15.05.2014 обратился в МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" с заявлением о выкупе арендуемых помещений.

Письмом от 10.06.2014 ответчик в выкупе помещений истцу отказал.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.11.2014 по делу N А65-21176/2014 признан незаконным отказ МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" в реализации преимущественного права ИП Погорельцева А.А. на приобретение в собственность нежилых помещений подвала N N 1, 2, 3, 4, 4а, 5, 6 и 7 общей площадью 104,8 кв.м., расположенных по адресу: г. Казань, ул. Коллективная, дом 27 в связи с несоответствием Федеральному закону от 22.07.2008 N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства". На МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" возложена обязанность устранить нарушения прав и законных интересов ИП Погорельцева А.А. путем: - оценки нежилых помещений подвала NN 1, 2, 3, 4, 4а, 5, 6 и 7 общей площадью 104,8 кв.м, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Коллективная, дом 27 по рыночной стоимости; - в месячный срок со дня вступления решения в законную силу принять решение об условиях приватизации указанных помещений в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N159-ФЗ; - в течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества составить и направить проект договора купли-продажи муниципального имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" 02.07.2015 направило в адрес истца проект договора купли - продажи арендуемого имущества, при этом пункты 2.1 и 3.1.1 были сформулированы ответчиком в следующей редакции: Пункт 2.1. "Цена объекта по настоящему договору составляет 4 463 000 руб. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается отчетом от 09.06.2015 N 5920/7/ММ". Пункт 3.1.1 "Покупатель уплачивает продавцу указанную в п. 2.1 настоящего договора сумму в следующем порядке: Первый платеж составляет 20% от общей цены объекта - 892 600 руб. Сумма платежа в бюджет перечисляется на счет по указанным продавцом реквизитам в течение 10 рабочих дней с даты заключения настоящего договора. Датой платежа считается дата поступления денежных средств на счет продавца. Последующие платежи, а именно сумма платежа в бюджет и процент за рассрочку платежа перечисляются в течение ___ (____________) месяцев в порядке, предусмотренном действующим законодательством и согласно графику платежей, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора. Валюта платежа - рубль".

В обоснование цены объекта ответчик сослался на отчет об оценке арендуемого помещения от 09.06.2015 N 5920/7/ММ, подготовленный ООО "Ди энд Эл Оценка".

Истец 31.07.2015 подготовил протокол разногласий к договору, в котором редакции пунктов 2.1 и 3.1.1 были предложены следующими: Пункт 2.1. "Цена объекта по настоящему договору составляет 1 674 000 руб. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается заключением от 30.07.2015 N ФАЦ- 131/2015". Пункт 3.1.1. "Покупатель уплачивает продавцу указанную в п. 2.1 настоящего договора сумму в следующем порядке: Первый платеж составляет 20% от общей цены объекта - 334 800 руб. Сумма платежа в бюджет перечисляется на счет по указанным продавцом реквизитам в течение 10 рабочих дней с даты заключения настоящего договора. Датой платежа считается дата поступления денежных средств на счет продавца. Последующие платежи, а именно сумма платежа в бюджет и процент за рассрочку платежа перечисляются в течение 60 месяцев в порядке, предусмотренном действующим законодательством и согласно графику платежей, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора. Валюта платежа - рубль".

ИП Погорельцев А.А. 04.08.2015 передал ответчику подписанный проект договора купли-продажи нежилых помещений и протокол разногласий к указанному договору.

Извещения о результатах рассмотрения ответчиком в установленный законом срок истцом получено не было, что явилось основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.01.2016 в связи с наличием в материалах дела двух, отличающихся друг от друга, оценок спорного имущества, по делу назначена судебная экспертиза для установления рыночной стоимости арендованных истцом нежилых помещений на текущую дату.

По заключению эксперта рыночная стоимость спорного недвижимого имущества по состоянию на февраль 2016 года в рамках сравнительного и доходного подходов оценки составляет 1 686 000 руб.

После получения заключения эксперта истец в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил суд принять пункт 2.1 договора в следующей редакции: Пункт 2.1. "Цена объекта по настоящему договору составляет 1 686 000 руб. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается заключением от 30.07.2015 N ФАЦ- 131/2015".

От требования об урегулировании разногласий по пункту 3.1.1 договора истец отказался.

Ответчиком было заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы, оставленное судом первой инстанции без удовлетворения.

Принимая отказ от иска в части урегулирования разногласий по пункту 3.1.1 договора и удовлетворяя заявленные исковые требования в оставшейся части, суд апелляционной инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона Российской Федерации от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Согласно действующей правовой позиции, содержащейся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается. В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2016 ООО "Ди энд Эл Оценка", которое являлось оценщиком, осуществившим оценку спорного объекта недвижимости, привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

Судом апелляционной инстанции установлено, что ответчик при рассмотрении настоящего дела в Одиннадцатом арбитражном апелляционном суде ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы не заявлял, судебные процессы проигнорировал, в суд не являлся, в апелляционной жалобе вопрос о повторной экспертизе ответчиком не поставлен.

Таким образом, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами судебного эксперта и произведенной им оценкой рыночной стоимости, поскольку заключение эксперта соответствует требованиям закона, в том числе закона об оценочной деятельности.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования истца в части урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (пункт 2.1), и, руководствуясь положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял отказ от иска в части требования об обязании МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" принять пункт 3.1.1 договора купли-продажи арендуемого имущества в редакции ИП Погорельцева А.А.

Доводы кассационной жалобы о том, что суду апелляционной инстанции при вынесении судебного акта следовало руководствоваться отчетом об оценке, представленным ответчиком, основаны на неверном толковании норм права, в частности, статьи 12 Закона об оценочной деятельности.

Доводы кассационной жалобы о том, что апелляционная жалоба содержала ходатайство о проведении по делу повторной экспертизы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а также положениям части 1 статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Все доводы кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку.

При указанных обстоятельствах, обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2016 по делу N А65-24534/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.В. Александров

Судьи

Н.Н. Королева Р.А. Нафикова